又一家小型物企转战港股，但管理面积仅在百强开外

从新三板摘牌一年后，位于四川省成都市的物业管理服务商——德商产投服务向港交所递表了。

这家公司在5月25日发布的招股书显示，截止2020年12月31日，德商产投服务在管建筑面积约为380万平方米，而2018年同期为50万平方米，年复合增长率达到175.7%。其中在管住宅物业总建筑面积约160万平方米，占在管建筑面积的42.1%；在管非住宅物业总建筑面积约220万平方米，占在管建筑面积的57.9%。

至于合约建筑面积，则由截至2018年末的约130万平方米增加至截至2020年的680万平方米，年复合增长率约为128.7%。2021年3月31日，合约建筑面积达710万平方米，4个月内增加了约27.3万平方米。

收益方面，于2018财年、2019财年及2020财年，德商产投服务分别录得收益6400万元、6910万元及1.28亿元，2018年至2020年的年复合增长率约41.4%。同期，纯利分别为3140万元、3100万元及4290万元，2018年至2020年的年复合增长率约16.9%。

虽然在管面积及营收增长幅度较大，但由于营收及在管面积基数较低，整体规模仍然较小，与同行相比，德商产投服务属于典型的“蚊型”物业公司，远远达不到克而瑞数据发布的《2020年中国物业服务企业在管规模榜TOP100》准入门槛为在管面积1386万平方米。

另外据招股书显示，以2020年在成都市产生的收益计，德商产投服务排名成都第五，但占比十分小，以1.279亿元的收益约占成都物业管理及商务运营服务总收益的0.5%。主要是由于成都市场商务运营服务市场较分散，前五大物业管理服务公司收益合计也仅占成都物业管理及商务运营服务收益的4.5%。

公开资料显示，德商产投于2010年由邹健和邹康两姐弟共同成立，是一家位于四川省成都市的物业管理服务和商业运营。

2016年8月，德商产投在曾挂牌新三板，上市简称为德商股份，但是在2020年5月，德商股份就主动从新三板摘牌退市了，结束了四年的短暂上市之旅，招股书解释：“新三板采取做市商、协商转让或投资者竞争性转让交易机制，而非持续的竞价机制，极大地限制了投资者的发现及命令执行“。

实际上，接连不断的摘牌，已经成为新三板物业板块的常态。

据中物研协统计，截至2020年9月10日，新三板累计挂牌79家物业服务企业，其中41家已经完成摘牌，数量过半。而近期，华仁物业、中楚物业也相继告别新三板。

值得注意的是，德商产投一系列的举动显示出其在告别新三板时就做好了冲刺港股的打算。据企查查数据显示，摘牌新三板后，德商产投更改了企业、企业类型名称，公司内部也出现多次人员变动，这种重组在2021年表现更为急促。

2021年1月，收购了上海捷德物业股份有限公司及成都中能物业管理有限公司。3月9日，其注册资本从从1000万元人民币增加到5000万元人民币。3月26日，德商产投的实际控制人从“邹康”变更为“Desun Property Service Limited”，后者即一系列重组完成后提交招股书的德商产投服务集团有限公司。

德商产投服务成为港交所5月20日宣布拟上调上市企业盈利规定后，首家递交招股书的物业公司。虽然公司规模并不大，但若按港交所最新的盈利规定，其仍满足上市要求。

此前港交所发布公告称，将提高主板上市申请人于三年营业期的盈利要求，其中必须符合包括最近一个财年盈利不低于3500万港元人民币约以及前两个财年累计不低于4500万港元，即三年累计应以不低于8000万港元。该要求将在2022年1月1日开始执行。

新规将当前正处在上市热潮中的物业服务企业带来巨大变化，部分中小企业可能将无法满足赴港上市的门槛。

据中物研协数据显示，2021年港股有4家物企成功挂牌上市，截至5月26日，已上市物企达46家（包括A股和港股）。而资本市场对物业服务企业的估值远高于房地产企业。

数据显示，截止到2021年5月18日，45家上市物企市盈率均值为32.4倍，中位数26.4倍，显著高于同期关联房企的市盈率均值6.4倍和市盈率中位数5.0倍。

参照中指研究院数据，在港上市物企在管面积处于高增长期，截至2020年底，40家在港物业服务上市公司在管面积均值约1.09亿平方米，同比增长近46%，合约面积均值1.80亿平方米，同比增长约28.6%。

物业板块表现亮眼推动着物企递表热潮，目前港股仍有包括有德信服务集团、越秀服务、海悦生活、富力物业等19家物企正在上市进程中排队等候。而德商产投服务的在管面积仅高于其中的明宇商业280万平方米的体量。

上市物企中，头部企业规模优势集聚，两级分化日益明显。2018年至2020年上市物企在管面积超过1亿平方米的企业分别为8家、10家和16家。意味着蚊型企业与头部企业差距越来越明显，在统计中难免“被平均”。

目前资本市场对小型物业公司态度并不积极，对在管面积排名百强开外的德商产投来说，想要成功在港股上市也并不容易。

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