绿地董事长张玉良：“二次混改”尚无明确时间表，对股价低估“很内疚”

记者 | 郭净净

5月26日，绿地控股(600606.SH)召开2020年年度股东大会。当日，针对市场关注的“二次混改”进展，股东“抱怨”绿地控股股价太低等问题，公司董事长兼总裁张玉良均进行了回应。

张玉良表示，就公司与相关部门的沟通，绿地控股的“二次混改”一定会进行，股东层面的混改工作仍在推进，但目前尚无明确时间表，“各方面的态度是，一对‘二次混改’前后仍坚定不移地支持绿地发展，国资仍是最重要的持股方；二是对新进股东有更高要求，既要对绿地有协同发展作用，又要有助于企业成长；第三还要考虑国有资产转让价格的程序规定，价格太低了也不行。‘二次混改’难度相对较大，但仍积极在做。”

2020年7月26日，绿地控股称，上海地产（集团）有限公司及上海城投（集团）有限公司等公司股东拟通过公开征集受让方的方式协议转让所持有的公司部分股份，拟转让的股份比例合计不超过总股本的17.50%。

另外，有股东“抱怨”绿地控股的股价太低。对此，张玉良表示，今年公司下大决心，今年工作重点之一就是全面加强市值管理，并成立了以公司董秘王晓东为负责人的市值管理工作小组，公司将提升相关工作、加强媒体引导，“这也是上海相关部分对公司的国有企业专项工作要求之一”。“我们一直很遗憾、很内疚，一直觉得公司股价被严重低估。”5月27日午盘，绿地控股微跌0.17%，股价报收5.85元/股。

“当然，我们说的市值管理，不是近段时间舆论报道的、比较敏感的所谓‘市值管理’。我们的市值管理不是这样的。”张玉良着重指出，监管对那类所谓“市值管理”的态度非常坚定，公司想的是真正把市值做好。

加快旗下资产变现，1000亿买地款可能还花不完

就监管要求的“三道红线”方面，张玉良称，公司从更长远发展的方向上思考“降负债”与公司长期稳健发展之间的关系。“对于‘降负债’，我们坚持的观点是，第一要坚定不移地降负债，第二要平衡好降负债与发展的关系，如果简单地降负债而放弃发展，我觉得这不是我们要的。”他进一步指出，我们降负债的目的，就是实现长期持久稳健地发展，而不是不要发展，“如果不要发展来降负债，我觉得这不是很好的‘降负债’，所以我们一季度负债同比大幅下降，但增长还在稳固进行。”

界面新闻获悉，目前，绿地控股“一条红线”转绿达标。2021年一季度，该公司累计压降有息负债约181亿元，实现现金短债比指标超过1.0的央行监管基准线。按照绿地控股的计划，该公司将对照“三条红线”监管政策，推进降负债、去杠杆、优结构工作；坚持“现金为王”，增收节支，加强现金流管理；优化资源配置，提高资金使用效率；加强逾期应收款催收清欠。

面对降负债要求，绿地控股正加快旗下资产变现。张玉良称，绿地控股最近将4家酒店打包REITs到新交所上市，“这是由绿地金控来进行的，4家酒店近期就会上市。”他进一步表示，按照规定，每隔半年可以新置入酒店资产，“公司接下来会持续推进酒店资产上市事宜。目前绿地控股管理并自有的酒店项目近300家，资产量比较大”。

张玉良特别指出，按照降负债与平衡发展的需求，公司会处理一部分酒店资产变现，“变现后公司将寻找新的发展模式，也可以降负债。”据其介绍，近期公司将东京、悉尼等部分酒店资产出售，“这些酒店处置与打包REITs上市，公司是同步推进的。我们准备按照有计划地去化相关持有资产来实现减负债与产生利润。”

需要关注的是，绿地新加坡REITs项目于2020年12月28日获得新加坡证券交易所的上市许可，计划于2021年春季上市，这将是中国特大型国企首支在新加坡上市的REITs项目，也是首支人民币和新加坡元双币种交易的产品。最新数据显示， 2021年1-3月，绿地酒店客房数为12,246间，入住率为45.8%；取得经营收入38,318.31万元。而2020年，公司酒店取得经营收入16.6亿元，占营业收入的0.36%。

事实上，早在2016年，绿地控股就曾发公告披露，其全资子公司绿地控股集团有限公司与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，设立酒店业房地产投资信托并拟在新加坡证交所主板上市。根据协议，该酒店业投资信托拟向绿地集团收购19家位于中国境内的酒店物业，总计价值约为210亿元，并拟在新加坡证券交易所主板上市。

在5月26日的股东会上，绿地控股还宣布2021年的房地产项目储备权益土地总投资额计划为1000亿元，用于直接或间接购买土地。“我估计今年不会有这么多。”张玉良直言，今年整个房地产行业变化还是非常多的，“高层调控思路坚定不移，我们做企业的也体会到，近段时间以来，金融机构投入房地产的资金在全面收缩。公司对这样的政策变化是持审慎态度的，今年公司重点工作就是聚焦行业聚焦重点城市聚焦重点优秀有竞争力的团队，全面提升地产的效率”。

被问及上海等城市房地产行情与政策是否会影响绿地布局策略，张玉良表示，并不是所有国外大城市的郊区房价都高于中心区域的，只是部分城市，这跟城市的交通、住户等居住环境有关；“上海目前还不是这种情况，中心区域房价还是更贵，金山、奉贤等上海周边区域房价并没有高于中心区域。”这种情况下，该人士表示，绿地控股拿地要看市场与成本的匹配，“上海现在拿地的成本、资源量相对较高，要算杠杆产出比。”

基建、酒店旅游+会展也会分拆上市，金控、贸易港先行一步

整体来看，2020年，绿地控股全年实现经营收入4558亿元，同比增长6.5%；归属于母公司股东的净利润150亿元，同比增长1.73%；经营性现金流量净额447亿元。2020年末，公司资产负债率为88.89%。

2021年一季度，绿地控股实现营业收入1325.91亿元，同比增66.58%；同期归属上市公司股东的净利润为39.33亿元，同比增7.36%。报告期内，该公司的房地产业实现营业收入487亿元，同比增长29%；一季度实现合同销售金额702亿元，同比增长39%，回款671亿元，同比增长43%。同时，今年前三月，该公司的基建产业实现营业收入756亿元（内部抵消后），同比增长122%；累计新签合同金额1859亿元，同比增长94%。

对于绿地控股整体业务情况，张玉良指出，公司目前主要有四大业务板块。其中，在房地产业务板块，公司主要策略是提高产能提高效益，聚焦重点城市，聚焦最核心产品，而不是盲目布局，“现在已经不是到一个地方今天拿地明天就赚钱的时候，受政策影响较大”。此外，在基建方面，公司全面进入这个基建行业，“从总量、经营数据等情况来看，公司都是排名第五，基建未来是公司重点发现的一个大方向。基建行业是轻资产的，越来越向甲方靠拢。”

“基建、酒店旅游+会展业务未来可能都要推到资本市场上市，现在还没到议程上。”张玉良进一步透露，目前公司旗下拟上市的业务是绿地金控、贸易港，先做股份制改造。

对于投资者关注的贸易港布局情况，张玉良介绍，公司在进行贸易港项目选址时，主要考虑两类情况，一类是类似奥特莱斯这样的规模较大的目的地消费场所，这类大多选择在城区边缘，与会展、酒店等相关大型持有经营性项目进行组合发展；另一类则是在城区中心区域布局的G-Shop超市，“这是贸易港的另外一种体现，目前在全国有八九十家，比如公司今年在上海南京路上开了一家大概500平方米的‘进博商品集市’，五一期间日流水50万元左右”。

当天的股东会上，另有股东质疑绿地缤纷城发展过慢。对此，张玉良表示，公司的商业项目有两类思考，一个是为旗下房地产项目配套，是服务于公司主业而进行的，并不是特意来做缤纷城的；第二相关商业项目确实位置都比较好，但大部分确实为了地产项目配套进行的，需要与公司主业发展相匹配。另一方面，该人士指出，公司商业项目的管理水平一直在提高，但与部分同行相比来看，确实存在一定差距，“公司确实也有考虑找一些专业的商业运营管理公司来运营，但管理公司要价相对要高，对经营结果也不给承诺，因此目前还是坚持自己的团队来运营，也不排除未来有合适的专业管理公司来运营。”

就股东关注的项目跟投事宜，张玉良回应称，公司总结分析了行业里各家公司的项目跟投情况，针对公司自身情况进行了完善提升，从去年开始全面加大了跟投要求，“目前跟投了7个项目，下一步继续加大跟投，所有市场化条件下具备条件的都可以跟投。这主要出发点是要和项目团队利益捆绑，推进管理构架更高效，提升项目效益，目前跟投情况效果确实不错”。不过，他也指出，目前市场变化比较快，公司也会及时适应市场变化，加大跟投力度。

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