加速布局重庆，奥园“牵手”金科
金科老板黄红云回归公司业务管理的信号愈发明显，5月16日，其带领金科副董事长王洪飞、联席总裁王伟等一众高管来到中国奥园的广州总部参观交流。
据界面新闻了解，自2016年辞去金科股份的董事长职位后，黄红云几乎不再介入金科的经营管理活动。即便是去年4月与融创的股权之争落幕以来，黄红云带队去企业交流的情况也很少见。
金科的员工们积极的在朋友圈转发这一上了“金科头条”消息，而在奥园，这样一则消息只是低调的发布在了公司内网上。
接待黄红云的是中国奥园集团董事局主席郭梓文，双方就企业战略运营、项目开发运维等方面进行了深入交流，并在城市更新、文旅项目、重庆区域项目等方面达成合作意向。
奥园和金科其实早就“互加好友”，达成新的合作意向并不算什么新鲜事，而且最后能否落地还有待日后的沟通。但值得关注的是，双方在重庆区域项目上达成合作意向。
奥园年报显示，截至2020年底，奥园在重庆共拥有18个项目，主要物业类型包括住宅、公寓和商业，其中至少有四个项目是和金科合作开发。
有自媒体爆料称：“奥园在重庆区域的这十几个项目几乎一地鸡毛，部分项目甚至都停工了。”对此，奥园方面回应称，该消息并不属实。
一位重庆业内人士也对界面新闻透露，奥园在重庆的项目没怎么听说过负面消息，但这两年确实比较低调。
奥园提供数据显示，截至2019年底，其在重庆拥有的土地储备为17.57万平方米，总货值约为140亿元。2020年，奥园在重庆新增土储约为6.25万平方米，且主要来去年收购的京汉控股，截至年底，土储增长至22.19万平方米，总货值增加至177亿元，
重庆是金科的大本营，而据界面新闻确认，现在负责奥园重庆区域的总裁为张天诚，其现年46岁，曾与2015年至2016年任金科董事兼副总裁，2017-2018年出任京汉控股集团副董事长、京汉股份总裁等职。
据悉，奥园近期在内部发了一则通知，原属于西部大区所辖的重庆区域项目划归集团重点项目管理一中心管理，职位为奥园集团总裁助理的张天诚则被任命兼任北方区域公司、重庆区域公司总裁。
无论是人事任命还是组织调整上，都可以看出奥园做大重庆区域的野心。
事实上，今年3月以来，奥园在组织架构上作出了大调整，将30个区域公司缩减为25个区域/城市公司，目标是每家区域公司的每年销售额不低于50亿元，而且要尽快打造销售100亿元甚至200亿元的核心城市公司。
但在去杠杆压力下，选择合作开发显然是实现规模扩张的最好路径，奥园深谙此道。
于2016年提出要加速全国化布局的奥园，从2017年开始进行大幅度的收并购、合作开发，非控股股东权益上升明显。
奥园财报数据显示，2016年-2020年，非控股股东权益占比分别为39%、62.6%、61.4%、59.4%、65.8%。
事实上，在行业高速的发展过程中，无论是龙头房企还是中小房企，多采用了合作开发的方式来换取规模的快速扩张。
克而瑞研究中心数据显示，2010年销售额10强房企的平均归属母公司权益达到91%，而到2019年该数字下降至67%，降幅达24个百分点。
在合作开发模式的助力下，奥园实现了规模的快速扩张，2016年至2018年的全口径合同销售额分别同比增长68.8%、78.1%、100%，2019年同比增长29%至1180.6亿元，正式进入“千亿俱乐部”，2020年同比增长13%至1330亿元。
中指研究院表示，在资金压力、降低市场风险、多区域布局深耕等多因素综合影响下，房企在拿地、开发方面加强合作的积极性将更高。毕竟房企不仅可以可以通过合作开发保持规模扩张，还有助于确保债务增速受控。
财报显示，截至2020年底，奥园剔除预收款项后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为78%、82.7%、1.3倍，其中剔除预收款项后的资产负债率未能达标，属于“黄档”房企。
奥园管理层在3月的业绩会上表示，将通过促回款、调节奏、降成本、快交付等对策来实现在2022年之前 “三道红线”全部达标。
牺牲权益虽然可以在减少资金压力的情况下实现规模快速扩张，但另一面就是公司报表质量的下降。
克而瑞研究中心指出，较低水平的权益拿地比将影响合同销售权益占比，使交房时营收权益占比下降,未来的归母利润增长亦将低于营收增长。
然而，奥园的财报却呈现了一条不可能增长曲线。财报数据显示，在非控股股东的权益占比从2016的39%增长至2020年65.8%时，非控股股东的净利润占比却依然维持在较低水平，2016年-2020年分别为12.5%、16.0%、18.1%、19.6%、16%。
对于非控股股东权益占比较高但分享利润较低的问题，奥园首席财务官陈志斌在去年3月曾对界面新闻表示，股东回报需要2-3年周期，部份项目（如旧改项目）的回报周期可达五年或以上。
克而瑞研究中心认为，对于中小房企而言，短期通过牺牲权益能够快速撬动规模增长，但对于部分规模房企而言，提升权益比例、提高利润增速是长期之计。
进入后千亿时代的奥园将如何实现规模的持续扩张值得关注。
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