规模稳居2500亿后，新城更强调利润增长

“对企业、银行和政府的管控政策，总体来说，是对房地产的一个利好。”

3月29日下午，新城控股董事长王晓松在业绩会上说，不管是房企融资端“三条红线”、银行贷款端“两条红线”，还是政府端“两集中”供地政策，基调都是稳地价、稳房价和稳预期，确保房地产行业可持续健康发展。

带着这样的行业预判，2020年成为新城控股(601155.SH)从增量到提质的转折之年。2020年前五年，新城以冲规模、提排名为主，发展成为了行业规模前十的房企。2020年以后，新城则要转向以资本回报率为核心，聚焦利润的发展新阶段。

根据财报，过去一年，新城合同销售额为2509.63亿元，销售面积2348.85万平方米。

过去几年不断增长的销售额为其带来高回报。2020年，其营收同比大增69.46%，达到1454.75亿元，归属于上市公司股东净利润同比增长20.56%，达到152.56亿元。

业绩向好，新城控股力求稳中求进，审慎地将2021年的销售目标定为2600亿元。这并非保守，董事兼总裁梁志诚说，这是确保公司能在合理管控范围内长远稳健增长的目标，“在目前调控下，行业在急剧分化，企业越稳定，倾斜的资源则会更多。”

房企所需资源，最重要的无非是资金和土地，把握好这两大命脉，才能行稳致远，做强做大。

2020年，融资监管持续收紧，管控房企融资的“三道红线”落地，新城也在未达标之列。

根据财报，截至2020年末，新城财务状况较为稳健，经营性现金流净额为3.82亿元，经营性现金流连续三年为正；在手现金余额624.24亿元，短期债务239.13亿元，其中43.99亿公开市场融资为含权到期。在手现金能够覆盖短期债务，现金短债比1.68倍。净负债率降为43.65%。

不过，新城控股“三道红线”指标得到改善但未能实现降档，继续保持“黄档”行列。其剔除预收账款后的资产负债率为74.12%，暂未达标。

王晓松说，新城希望能够在监管给的时间范围内达到要求，已经制定了一系列降低剔除预收账款后的资产负债率措施。

比如，目前新城在强化现金管控的同时也积极展开融资，缓解资金压力。新城在交易所平台先后发行公司债、CMBS和应收账款ABS，募集资金80.94亿元人民币；在中国银行间市场完成多笔超短期融资债券的发行，共募集资金30亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金8亿美元。

在土地端，过去一年，新城买地120宗，新增总建筑面积4139.41万平方米，平均楼面地价3031.11元/平方米。其中，商业综合体项目新增土地储备总建筑面积为2478.92万平方米。截至2020年末，新城总土地储备达到1.43亿平方米。

王晓松说，得益于地域深耕策略，去年新城住宅开发事业部涌现出苏州、上海、苏南、南京、北京、天津、浙南、山东8个百亿量级的地方公司。随着全国化布局的持续深入，新城控股有望孵化更多的百亿量级公司。

截至目前，在新城控股的土地储备结构中，一二线城市占比40%，长三角强三四线城市占比30%；从区域划分层面看，长三角区域占比达38%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比62%。

“2016年至2018年，公司为了发展规模以及铺开全国化布局，进入一些低能级城市以及拿了一些利润不高的土地。这也导致了公司当下毛利率有所下降。”王晓松直面战略选择带来的不良结果，并称公司正在调整土储布局，以提升毛利率。这也是未来聚焦利润的不可忽视的重要部分。

在拿地结构上，新城去年已经战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、石家庄、西宁、兰州、南宁等全国重点省会城市，拿地城市层级显著提高。

目前新城控股分为住宅开发、商业开发、商业管理和创新业务部。其中住宅开发下分14个区域公司，商业开发下设东南西北四大区域，商业管理则分设18个而区域公司。可以看出，随着过去几年“住宅+商业”双轮驱动战略，新城商业不仅助力住宅更好地发展，单方面也已经具备规模优势。

截至报告期末，新城开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到156座，进驻全国118个城市，初步完成全国化布局，填补区域乃至城市大型商业综合体的空白。

随着温州龙湾吾悦广场于2020年12月30日开业，新城持有已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座。开业面积超940万平方米，平均出租率达99.54%；客流总量达6.55亿人次，同比增长13%。

具备规模优势后，新城吾悦广场销售总额同比增长20%，达到319亿元；商业运营总收入即含税租金收入达到56.70亿元，超额完成55亿租金的目标，同比上涨超过30%。

掌管商业的联席总裁曲德君说，不管是从行业发展空间，还是新城本身条件，新城商业在未来很长一段时间内，都具备强劲的发展空间。2021年，新城计划新开30座吾悦广场，商业收入增加至85亿元。

“早期房地产行业犹如冲浪，只要踩对了波浪就能起航。当下的房地产很难找到很好的机会点，已经从冲浪运动已经转变了帆船运动，只有找准风向，夯实基础才能扬帆。”在当下“管理红利”时代，王晓松给出的策略是，在规模上稳中求进，坚持地域深耕，加强运营管理，提升科技赋能优势和加强风险管控。

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