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美的置业融资成本再降,两年后成为绿档房企

界面新闻 2021-03-25 19:52 大字

记者| 陶婷

跨入千亿阵营两年,美的置业对自己提出了更高的要求——2021年,公司要实现1500亿元的销售目标。

“从今年一季度表现来看,超过去年年底的判断,开局良好。”美的置业管理层颇有信心,“而且今年公司可售资源充分,足已满足销售目标。”

2020年,美的置业实现合约销售约1261亿元,同比增长25%,其中有连续八个月的合约销售额均超过100亿元。

合约销售面积也较上年增长约一成,至1111万平方米;销售均价同比增长至1.1万元/平方米。

在投资方向上,美的置业聚焦长三角和港粤澳大湾区,以及国内核心都市圈、城市群。

据了解,去年美的置业的总土地储备约5398万平方米,涉及63个城市的321个物业开发项目,其中通过合营企业及联营公司参与的在售和待建项目合计89个。

新增土储总建筑面积1323万平方米,新增60个地块,近八成位于一线、强二线及二线城市,沪苏、浙闽和珠三角区域合计占比56%,新进入温州、绍兴、珠海、洛阳等地。

除此之外,美的置业积累的旧改项目也逐步释放可售货值。

美的置业董事会主席郝恒乐表示,去年全年,公司有6个城市更新项目已经转化为土储,规划总面积247万平方米,预计可售货值318亿元。

目前待转化的还有11个项目,预计可售货值超过千亿。而今年可以转化为土储的有3个项目,规划总建筑面积156万平方米,预计可售货值200亿元。

在上述待转化的项目中,有10个位于大湾区。美的置业管理层在业绩会上也表示,今年会对珠三角加大投入。

“我们会在保持长三角规模的基础上,持续提升大湾区占比,特别是我们拥有良好资源的广佛地区。”管理层指出,“更多地通过城市更新,去获取成本相对较低的土地资源。”

除了主营业务,美的置业也在寻找新的增长点。去年,公司升级了战略定位——将“一主两翼”的战略升级为“四大主航道”。

即住宅开发、大服务、产业发展和商业运营协同发展,并将智能化和建筑工业化作为公司发展的“第二跑道”。

美的置业管理层表示,未来三到五年,公司在数字化产业、科技装配产业、商业物业等方面的收入占比要到10%以上,规模达到100-200亿。

“我们未来的目标是成熟一个,就上市一个。美的物业也好、智慧产业也好,我们都会陆续将之培养成上市公司。”对于各项业务分拆上市,美的置业已有计划。

郝恒乐在业绩会上表示,美的物业现在在管的合同面积有五、六千万平方米,目标是今年年底在管的合同面积能够达到1亿平米。

但不管是开发新的增长点,还是持续巩固主营业务,要平衡因规模扩张带来的成本上升、毛利率下滑等问题,美的置业还需努力。

整体来看,美的置业去年在营收、归母净利润方面都呈上涨之势——实现收入约524.8亿元,同比上升27.6%;归母净利润43亿元,同比微增0.5%。

不过2020年美的置业的毛利利较上一年下降了10.4%至22%。美的置业在年报中表示,该部分的下降主要由于销售成本上升带动所致。

“2018年和2019年,公司拿地的地价较高,加上现在限售限价等政策,导致公司毛利率水平下滑。公司现在的毛利率水平,大概在20-25%左右。”美的置业执行董事兼首席财务官林戈对此做出回应。

另一个需要提升的指标则是悬于各大房企头顶的“三道红线”监管政策。

截至去年年末,美的置业的现金短债比为1.52倍,净负债率下降10个百分点至79.2%,扣除预收账款之后的资产负债率是76.4%,踩中一条红线。

林戈表示,公司计划未来净负债率降至70%的合理水平线,且到2023年,全部实现绿档。

“我们的土地储备足以支撑未来两三年的发展,并不需要持续地放杠杆去支撑。另外,我们也会加快已经储备项目的周转速度,通过经营性现金流的改善去降低负债。”林戈认为公司全线转绿问题不大。

从现金流来看,截至去年年底,美的置业持有总现金及银行存款约267.9亿元,尚未动用的银行授信额度约877.3亿元。

截至2020年末,美的置业的负债总额为2435亿元。具体债务结构方面,银行借款占比56%,公司债券占比27%,其他的融资产品占比17%。一年内的资金约120亿,48%是一到两年期。

在融资利率上,2020年美的置业的加权平均融资成本进一步降至5.33%,其中新增借款的加权平均融资成本为4.91%。

林戈表示,公司的融资额度充足,接下来整个发债的市场里面,没有受到任何影响。在新的一年,仍能够维持一个低融资成本的竞争力。

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