时代中国跨过千亿，城市更新业务数量继续增加

在去年受疫情、调控政策等多重因素影响的背景下，时代中国顺利地达成了千亿目标。

时代中国董事会主席岑钊雄曾在2018年提出，时代中国最晚2020年要实现千亿目标。去年初的2019年业绩会上，因疫情影响，岑钊雄对2020年实现千亿目标的预期降低，并称公司内部已不把千亿作为很重要的一个目标。

时代中国在2020年实现合约销售额约1003.8亿元，同比增长28.1%，超额完成823亿元的年度目标，完成率达122%。

在3月24日的业绩会上，岑钊雄表示，去年超额完成销售目标的原因主要跟公司的项目布局有非常大的关系，近90%土储在大湾区，这些区域的市场随着疫情稳定后也开始回暖，带动销售业绩完成。

按单个城市划分，2020年，时代中国的销售贡献主要来自广州、佛山、珠海、中山、清远、长沙、惠州、东莞，占比分别为30%、22%、4%、3%、6%、10%、4%、9%。

据了解，时代中国将2021年的销售目标定位1100亿元，同比增速大概为9.6%，相比过去五年约36%的复合增长率有一定降幅。

对此，岑钊雄解释称：“我们觉得这还是一个合适的目标，因为公司接下来的主要方向不止是合同销售额的一个增长，更重要是利润的增长以及综合财务报表的改善。”

除了销售规模持续增长外，高毛利率的城市更新业务也将为时代中国带来利润的稳定增长。

财报数据显示，时代中国去年城市更新业务的收入约为54.5亿元，同比增长151%，主要来自广州、佛山等地区的城市更新项目。

过去一年，时代中国积极开拓城市更新项目，项目数量从2019年底的120个增长至2020年超过160，潜在总建筑面积约为5337万平方米。

去年时代中国成功转化8个城市更新项目，比岑钊雄在中期业绩会上预计的少了两个，总建筑面积262万平方米；其中5个转化为土储，总建筑面积约为220平方米，包括广州白云区田心村旧改项目、黄埔区萝峰留用地等。

城市更新已成为时代中国最重要的拿地策略，岑钊雄透露：“我们新增土储的安排是有50%来自城市更新和产城融合，对公开招拍挂市场的依赖比较低，所以集中供地政策实施对我们也不会带来太大影响。”

时代中国2020年在共新增16幅地块，其中广州、佛山、东莞分别为4幅、6幅、3幅，肇庆、杭州、长沙各一幅，总建筑面积为360万平方米，权益建筑面积为224万平方米，总购地成本总额为171.2亿元，同比减少26.8%。

截至2020年底，时代中国已在15个城市或地区拥有土地储备，总建筑面积约2159万平方米，主要分布在国内一二线城市及大湾区，其中位于大湾区的土储(含清远地区)占比近90%，足够支持今后三年的发展。

岑钊雄表示，2021年，时代中国的拿地预算大概为230亿元-250亿元左右，但最终的实际支出还是会根据公司的现金回笼情况来做一个安排。

虽然销售规模顺利突破千亿，但时代中国去年的营业收入却有所下滑。

时代中国2020年业绩报告显示，公司营业额为385.8亿元，同比下降9.1%，物业销售、城市更新、物业租赁的占比分别为84.7%、14.1%及1.2%。其中物业销售的收入为326.7亿元，同比下降16.4%。

收入下滑的背景下，时代中国2020年利润也受到影响。数据显示，2020年公司利润为53.7亿元，毛利率为28.8%，同比减少0.5个百分点；归母净利润为49.4亿，同比小幅下滑5.12%。

在业绩会上，担任时代中国首席财务官近半年的黄嗣宁表示，去年收入下降主要有两个原因，一方面受疫情影响，物业销售交付延迟，另一方面2019年底物业管理业务分拆上市后，相关收入不再合并入时代中国全年业绩报表。

岑钊雄也提到，去年房地产开发的毛利率虽然有所降低，但城市更新业务获得了不错的增长，从而使得整体毛利率基本与2019年持平。接下来提升利润是公司更有质量增长的其中一个重要环节。

时代中国的利润增长将主要来自两个方面，销售规模的持续增长依然会是重点。

持续降低负债和融资成本也是时代中国2020的工作重点之一，抓住融资窗口期，通过债务置换降低融资成本，时代中国2020年境内公司债平均成本5.6%，较原成本7.9%降低2.3个百分点；中长期美元债平均成本6.3%，较原成本8.0%降低1.7个百分点。

财报数据显示，截至2020年底，时代中国的总借款为615.1亿元，同比增长15.5%，现金及银行结余总额为379.6亿元，同比增长29.6%。

以“三条红线”的指标来看，截至2020年底，时代中国净负债率、现金短债比分别为65.6%、2.1倍，未踩线，剔除预收款后的资产负债率则略微超标。

岑钊雄表示，时代中国预计会在未来1-2年时间内解决剔除预收款后的资产负债率超标的问题。

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