房地产：投资性价比凸显
■板块透视
■银河证券
房地产行业去化周期处于下行通道，三线城市略有抬头。截至2021年2月，从我们重点跟踪的15城的去化周期为10.0个月，较上月增加0.2个月，在持续的高销售下，去化周期处于下行通道。分线来看，一二三线城市去化周期分别为 6.1、9.3、17.2 个月，分别较上月+0.1、-0.1、+1个月，三线城市去化周期略有抬头，一线处于低位，二线较平稳。
土地集中出让机制助力稳地价，长效机制进一步完善。据报道，全国22个重点城市都要执行集中供地政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。土地集中出让机制是对地产长效机制的进一步完善和补充，有利于稳定土地价格，稳定房价预期。该制度将影响开发商的运营节奏，对房企的经营管理和资金使用能力要求更高，更加考验房企的内部管理经营水平，增强未来行业集中度进一步提升逻辑，有利于资金实力强的龙头房企获取更多土地储备。
LPR连续10期持平，估值处于历史低位，处于修复途中。2月20日，全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续10期持平。2 月我国首套房贷利率为5.26%，较上月上涨 4BP。截至2021 年 3 月 4 日，房地产行业PE(TTM)为8.3倍，低于1年移动均值8.6倍，低于3年移动均值9.6倍，房地产行业PB（整体法）为1.2倍，板块估值仍处于10以来的底部区域，未来修复空间较大。
投资建议：看好行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。当前地产行业估值处于近10年低位，龙头房企2021 年市盈率5.5倍， 2019年主流地产公司分红率均值31%，投资性价比凸显。2020年全年行业表现略超预期， 2021 年1-2月房企总体销售情况继续取得亮眼成绩，基本面稳健。长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化，建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、中南建设；物业龙头招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。
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