新房限售5年、宅地限价竞价，上海继续加强调控政策
记者| 陶婷
短短两个月，上海房地产调控政策一轮接着一轮，严控市场过热、解决住房问题的调控战正式开启。
3月3日，上海住建委等部门发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（以下简称“《通知》），提出7条进一步加强土地市场和商品住房市场管理的措施。
其中最受关注的当属上海将开始实施住房限售——对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
此前，上海楼盘试点积分购房，使一些无房者具有优先购房的权力，如今这项规定正与此前积分购房政策相互配合。
据界面新闻了解，目前上海只有三个楼盘在试点积分购房政策，真正将采取积分摇号制度的只有建发浦上湾。
建发浦上湾将于3月5日开盘。据市场消息，该项目获取摇号资格的入围分是56.7分，优先满足“无房家庭”自住购房需求。入围摇号的前130%认购者，都是在上海的无房户。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，上海此举和其他城市的做法一样，对于一些优先认购的房源，普遍会设置限售的条件。“通过限售，进一步限制此类住房的炒作，这也可以给相关楼盘进一步降温。”
另一条值得注意的，是关于房价地价联动机制的深化与完善。
具体来看，即在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。
严跃进认为，该项规定与此前上海普陀部分地块交易有一定关联。其建议房企，在涉及住宅用地方面，一定要充分了解此类限价政策，在拿地方面理性报价，否则在高价拿地王后，后续项目开发可能会面临较大约束。
据悉，2月20日，融创联合建发64.5亿元获得了一宗位于上海内环内的普陀区石泉社区住宅地块，溢价率36.2%，成交楼板价为8.4万元/平方米。
针对高溢价成交情况，融创和建发拿地不久后便被普陀区政府依法约谈，明确地块必须严格按照合同约定开工建设、确保品质、按照规定审批项目预（销）售方案备案和“一房一价”等。
同策研究院高级分析师李霄霄认为，目前上海部分热点板块面临价格倒挂，政府严格执行限价政策面临的市场压力较大。在土地出让环节预先设定好房价、由房企自主竞价地价有助于在前端控制地价，达到稳房价的目的。
回顾上海过去两个月的调控动作，初心始终是“房住不炒”。
今年1月21日，上海通过一系列“组合拳”的方式调节住房需求。从“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、增加土地供应调整供地结构、“无房家庭”家庭优先摇号等多个方面给以往政策打上“补丁”。
几天后，上海银保监局对个人住房信贷管理工作提出了进一步要求。将严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等；同时将严格管控个人住房贷款的发放。
2月1日，在上海经营的主要房地产经纪机构、销售代理公司和有代表性的房企也被相关部门约谈，进一步规范住房市场。
多轮调控后，2月份上海楼市明显降温。据不完全统计，上海3月预计有30个楼盘入市，为“小阳春”做准备。
这些即将入市的项目，在层层调控之下，恐怕也难掀起波澜。
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