【经济观察】坚持房住不炒，楼市调控再升级

近期，一线城市楼市出现升温现象。“多个项目认筹率均超过1000%”“学区房一夜暴涨40万元”“小区业主抱团涨价”……类似的消息不断从北京、上海等城市传出，刺激性不言而喻。

此前，在不断加码的调控面前，一线城市的房地产市场表现一直相对平静。毕竟，这些城市不仅以动辄上千万元的客单价格处于楼市“顶端”，同时还面临着最为严格的政策环境。

但国家统计局近日发布的70个大中城市房价变动情况显示，一线城市正重回领涨地位。2020年12月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，明显高于二三线城市。同时，一线城市的二手住宅成交量出现明显增长，环比增加20.5%。其中，上海、广州等地成交创下了2019年以来的新高。

市场放弃克制，调控随即出手。1月21日晚，上海市住建委等八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，从限购、信贷、税费、完善新房摇号等多个维度为房地产市场降温，提出了“增值税征免年限调整”“夫妻离异3年限购”等一系列政策措施。

就在上海出手调控前两天，1月19日，深圳市住建局发布“深圳市住房和建设局关于明确《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函”，对此前调控政策的部分问题进行细化，进一步封堵通过假结婚、假离婚来换取购房资格的行为。

作为楼市风向标，一线城市一直被认为具有很强的信号意义。对于楼市异动，沪深两市相继升级调控，传递出“房住不炒”的政策决心。尚未出台新政策的城市预期也在一定程度上受到影响，不少分析认为，如果这些城市房价继续上涨，必然面临新的调控。

实际上，在房企融资面临“三道红线”、房地产信贷面临“两道红线”以及中央经济工作会议刚刚提出重点“解决好大城市住房突出问题”的情况下，一线城市无论是在资金还是政策等方面，都不具备支持房价快速上涨的逻辑。

从此轮一线城市楼市行情来看，各城市房价上涨的动力不尽相同。但在宏观层面上，它们都有着较为宽松的信贷环境，“刚需”“刚改”等居住需求此前均不同程度受到抑制；在微观层面上，学区房炒作及网红楼盘“打新”等都扮演了重要的带动性角色。种种因素综合叠加，加剧了市场的焦虑与恐慌。

而从目前的调控来看，加强对购房资质的审查、强化差别化信贷政策以及对二手住宅交易税费的调整等，均是短期内即可见效的政策工具。业内普遍认为，新的调控将有效抑制市场过热。

房住不炒。应该看到，加强调控、抑制投资投机性需求，针对的更多是“不炒”；切实有效解决大城市居住问题最终依赖的还是“房住”，让居民们“有房住”。在此轮一线城市行情“翘尾”消息不断的同时，一些利好大城市居住问题解决的新闻也在不断传出。

在上海，加大租赁住房发展力度，增加租赁住房有效供应，稳定供应保障性住房，多渠道满足市民居住需求已成为政策关注的重点。在北京，今年的政府工作报告提出，推动义务教育优质均衡发展，深化区域集团化办学、学区制改革，新增2万个中小学学位……与短期调控相比，这些发力于“房票”之外的举措可能见效稍慢，但却是瞄准市场紧张与焦虑的源头发力，其功效值得期待。

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