房贷门道多 这些你该知道
最近,南京的蒲先生遇到一桩糟心事:自己还了七年多的房贷,账单显示每月归还本金金额竟一直为“0”。1月18日,记者从民生银行南京分行获悉,调取蒲先生原始的贷款档案发现,该笔贷款从第一次还款即是“先息后本”的还款方式,还款方式与贷款合同上的差异是因经办人员录入失误造成,将原本的“等额本息”录成“先息后本”导致。
案例
还贷七年本金一分没还
据报道,2013年10月,南京市民蒲先生在民生银行南京分行办理了一笔20年的公积金和商贷组合房贷,其中117万元为商业贷款,合同约定年利率为4.2%左右,按照等额本息的方式进行还款,每个月的还款金额为8092.95元。
2020年11月,蒲先生想要换房,在查看自己的征信报告时发现,他还了七年多的房贷,到现在没有归还的本金竟然还是117万元,一分都没减少。不过,蒲先生也表示,此前每月扣款金额明显少于购房合同约定的月还款金额。他以为差额部分已从公积金中扣除,因此并没在意。
银行的客服经理此前回应称,这笔房贷采用的是“先息后本”的还款方式,先归还利息,到期后一次性归还117万元本金,类似于消费信用贷款。蒲先生并不认同银行的说法,认为银行擅自变更还款方式属于违约,并损害自身利益,由此投诉。
银行
经办人员录入失误造成
1月18日,民生银行南京分行回应此事,称系经办人员录入失误造成,将还款方式录入成了“先息后本”。
该行表示,从未“擅自变更房贷还款方式”。“先息后本”的还款方式对银行来说不仅风险较大,实际操作中也极其罕见,该笔贷款从第一次还款时即不包括本金,从还款金额来看也容易发现问题,该行没有恶意篡改的动机。该行将与蒲先生积极沟通,在法律框架内,最大程度上维护客户的正当权益；同时,将对相关责任人严肃问责。
事件曝光后,不少人咨询申请房贷前的注意事项、哪种房贷还款方式更划算等问题,记者在此作了总结。
申请房贷前要注意什么
1、适度负债,贷款金额不要超过自身的负担能力
很多银行将月收入的50%作为贷款月供的“最高警戒线”。这意味着,我们在申请贷款时应考虑自身与家庭的还款能力,不能盲目增加贷款金额。试想,如果一个人的月收入扣除房贷后所剩无几,甚至维持基本生活也成问题,那么一旦发生计划外的开销,还款压力势必加大,甚至面临无法还贷、房屋被银行收回的情况。
2、贷款利率的浮动幅度
根据中国人民银行在2019年8月发布的关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(即LPR)为定价基准加点形成。
按照该文件要求,各家银行可根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。因此,各家银行所确定的加点数值不尽相同,这也给了贷款人选择的空间。一家银行的加点更低,说明其贷款利率更低。因此,贷款时可比较多家银行的利率,选择最低的一个。
3、问清提前还款的规则
随着经济周期的不断变化,借贷的利率也不断变化。当利率下调时,有人可能会选择提前还贷,这样就会减少一些利息支出。也有人因为手头较为宽裕,准备将贷款一次性偿还。但各家银行对提前还贷的政策并不一样。
一般来讲,我们在贷款时与银行签署的贷款合同中会有提前还贷的条款,贷款人在签署时应特别注意,是否需要在提前还款时缴纳违约金。不同的银行对于违约金的收取规则不同,在贷款前一定要问清楚。
哪种贷款方式最适合你
目前,银行个人住房贷款一般有两种还款方式,分别是“等额本息”和“等额本金”。
等额本息
是指贷款人每个月还款的金额不变,但还款本金逐月递增,利息逐月递减。比如,向银行贷款100万元,贷款期限10年,年利率4.8%。根据贷款计算器可以得出,每个月需要还款10509.06元,第一个月应支付的利息是100万元×0.4%(月利率)=4000元,应支付的本金是10509.06-4000=6509.06元。第二个月应该支付的利息则是(100万元-6509.06)×0.4%(月利率)=3973.96元,应支付的本金是10509.06-3973.96=6535.10元。
等额本金
是指每月归还的本金一样,利息按月计算。同样以本金100万元、期限10年、利率4.8%的贷款为例,第一个月归还利息100万元×0.4%(月利率)=4000元,归还本金100万元/120个月=8333.33元,一共归还12333.33元。第二个月归还利息(100万元-8333.33)×0.4%(月利率)=3966.67元,归还本金100万元/120个月=8333.33元,一共归还12300元。
由此可见,“等额本息”在最初贷款人需要还的钱比较少,还款压力较小,比较适合月收入较低的家庭。“等额本金”前期还款压力较大,但每月还款额逐渐减少,而且贷款人需要支付的利息较低,比较适合经济收入较好的家庭。
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