房企去杠杆势在必行
□ 王轶辰
日前，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。有市场人士认为，贷款规模受限对于房企利空，房企未来的经营存在巨大隐忧。
自“房住不炒”定位明确以来，有关部门对房企融资行为持续作出规范，防范化解房地产领域金融风险。从防范系统性风险的角度来看，地产行业去杠杆势在必行。
净资产收益率（ROE）是衡量公司运用自有资本效率的重要财务指标，体现了自有资本获得净收益的能力。指标值越高，说明投资带来的收益越高。而根据有关分析方法，ROE取决于净利率、总资产周转率、权益乘数（资产负债率越高，权益乘数越大），要提升ROE，就需要从提升净利率、总资产周转率、资产负债率三个角度来进行。
在房地产行业的黄金时代，行业投资和销售都处于高速增长状态，房子不愁卖。房企为了维持较高的ROE，大多选择了一种“高杠杆、高周转”的模式。事实证明，这种方式也非常见效。数据显示，2006年至2009年，房地产上市公司盈利能力大幅提升，ROE从不到4%提高到12%，此后房企的ROE持续稳定在这一较高水平。
然而，高杠杆是一把“双刃剑”，面对较大的市场波动，高杠杆往往意味着高风险，这也是近年来资本市场给房企远低于市场平均市盈率估值的原因之一。经验表明，房地产是周期之母，远有日本房地产泡沫、近有美国次贷危机，这些源发自房地产行业的危机最终引爆了全面的金融危机。近年来，随着我国城镇化率不断提升，房地产行业增速不断下滑，在楼市调控政策下，一些城市房价回调，高杠杆带来的系统性风险逐渐显现，因现金流问题倒闭的房企开始增多。
据贝壳研究院统计，2018年至2019年这两年房企偿债规模成倍增长，2020年偿债规模约9154亿元，同比增长28.7%，2021年到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿元大关，房企偿债压力继续攀升。无论是落实“房住不炒”要求，还是防范金融风险，地产行业去杠杆已成定局。
那么，杠杆降下来，周转率保持合理水平后，就相当于给房企判了“死刑”么？显然不是。
在地产“慢时代”中，净利率成为更为关键的指标。要维持较高的盈利能力，就需要房企打破“路径依赖”，转型升级，改变过去粗放的经营模式，向管理要效益，向创新要效益。过去一年，头部房企万科一直在强调一个理念：地产经历了土地红利、金融红利，如今进入到管理红利阶段。对于管理红利，万科认为关键在五点：创造价值、建立竞争优势、长期主义、科技赋能、精细运营。提升效率，降低成本，从而提高净利率，管理红利恰恰可以解决“慢时代”房企的发展问题。
可以说，去杠杆对于房企而言，既是一块很好的“试金石”，也是通往高质量发展的必由之路。毕竟，房地产市场体量巨大，除了新房销售，存量市场的住房租赁、城市更新、物业服务等都是万亿级的市场，而且行业仍然存在诸多痛点。对于房企来说，“慢时代”的房地产行业仍有广阔天地，大有可为。只要能真正解决这个时代的痛点，终究会获得市场的认可。比如仅仅成立两年多的贝壳，因为利用数字技术提升了二手房交易效率，在美股上市后市值很快超过了万科和保利的总和。
当然，更重要的是，在转变发展模式的阵痛期，房企要努力控制好债务风险，提升资产质量，改善资产负债表。毕竟，活下来才是前提。
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