套现约22亿，房企合生卖掉北京农商行股份
没等到北京农商行成功IPO，粤系房企合生创展（00754.HK）卖掉了这家银行的股份。这笔长达十年的投资，以暂时获利9亿港元告一段落，其金融投资也从银行向科技、医疗转向。
12月11日，合生创展对外公告，拟出售4.42亿股北京农商行股份，每股4.88元，总转让价约21.57亿元。接盘方为北京国资委旗下北京国有资本经营管理中心。
这笔交易后，合生创展还将持有北京农商行82370000股股份，持股比例由4.316%减少至 0.678%。
10年前，合生创展通过旗下中先国际和上海大展北京农商行买入北京农商行524370000股股份，平均成本为每股2.73元，总成本为14.301亿元。
在这一基础之上，以每股4.88元价格出售，意味着合生创展可获得约78.75%的利润，而以北京农商行2019年末公允值计算，未经审核的盈利约9.17197亿港元。
不过，北京农商行还未成功IPO，合身创展提前离场略有遗憾。
根据合生创展披露，北京农商行是一家在中国成立的股份制有限公司，其主要业务范围包括吸收公众存款、发放贷款和办理国内结算等等。它是国内资产规模第二的农商行，截至2019年底总资产接近万亿元，为9585.9亿元，仅次于重庆农商行。
这家银行上市筹备已开展8年，若能解决股权结构分散等问题，IPO进程将得到提速。
被视为参照对象的是上海农商行。今年7月6日，这家银行完成股权变更——上海国际集团及关联方、一致行动人合并持有上海农商行股权比例则降为10.01%。随后2天，证监会官网就对其招股书进行预先披露更新。
这两年受到来自内外部因素，北京农商行股权进行多次调整。根据天眼查，截至合生创展清退股份前，这家银行前五大股东为北京国有资本经营管理中心、北京市国有资产经营有限责任公司，北京首农食品集团有限公司，北京千禧世豪电子科技有限公司和丰驰投资有限公司，分别占股10%、9.97%、9.84%、6.34%和4.32%。
在这次调整前，合生系及珠江系都是北京农商行颇为“关注”的股东之一。北京农商行在2019年财报中特别指出：其一，曾经第八大股东奥亚德经贸因涉嫌民间债务纠纷，所持股权被质押冻结及遭司法拍卖。
其二，另外3家质押股份的均是合生、珠江系。丰驰投资有限公司质押所持股份的76.28%、中先国际质押所持股份的79.92%、上海大展质押所持全部股份。
中先国际和上海大展均为合生创展旗下公司，第五大股东丰驰投资有限公司则来自广东珠江投资控股，实控人为朱孟依次子朱伟航。
股权整改被视为这家银行IPO提速的要求和信号。合生创展此时套现，不排除存在“被迫”退出的可能性。
若是如此，合生创展及珠江投资所持农商行剩余股份的去留，值得关注。它直接关系到合生系与珠江系在这笔长达十年投资的收益。
开发商入股银行非常多见。在过往十年，地产行业曾刮起过地产金融风向，房企打着各自不同的算盘，纷纷入股商业银行。万科投过徽商银行，越秀收购过创兴银行，还有诸如绿地、新城、新华联、新湖中宝等在金融和银行方面的布局。
而合生系和珠江系在商业银行更是涉猎广泛。珠江人寿、广州农行和北京农商行是其布局金融的主要标的。
在广州农商行方面，早期，不仅合生创展收购相关股份，朱孟依的兄弟朱拉伊掌管的新南方集团也持有广州农商行约4.1%的股份；珠江系旗下的珠江公路桥梁投资控股，亦身居广州农商行第八大股东，持股接近2%。
随着这些年股权变更，截止目前，合生创展依然通过上海大展持有广州农商行2.5亿股，占股比例为2.55%，为第六大股东；现由朱孟依另一个儿子朱一航掌管的珠江公路桥梁投资控股占股1.63%，为第九大股东。
珠江人寿则是由朱孟依、朱拉伊、朱庆伊三兄弟，联合粤财信托与广州金融控股集团投资的广东首家地方寿险公司。不过，珠江人寿相比其他保险公司，规模并不大。
“保费高，基础保障一般。”一位保险行业专业人士评价说，珠江人寿推出的这几款保险性价比并不高。根据珠江人寿发布的三季度偿付能力报告显示，当季实现净现金流19.3亿元，前三季度净利润仅2.62亿元。
押宝商业银行，被认为是合生系和珠江系主业地产发展失力，布局金融规避风险的重要转型。整体来看，合生系在金融上布局并为掀起大浪花。反倒是这两年专注科技、医疗等领域股权投资获益颇丰。
去年12月至今年上半年，合生创展耗资64.22亿港元在公开市场买入了Sea、平安健康、平安保险、汇丰控股、中国移动及小米等公司股份。截至11月19日收盘，在这些股权投资，除了中国移动、汇丰控股亏损外，其他股票均实现盈利。
Sea Limited股票盈利最多，为18.38亿元，浮盈约208%；小米排第二，浮盈10.79亿元，浮盈率104.76%；平安健康和平安保险的账面收益分别为2.94亿港元和2.28亿港元。
纳入合生创展体系后，这一业务为合生创展贡献相当多利润。根据财报，今年上半年，这一业务是仅次于主业房地产的第二大收益业务。
2020年上半年，合生主业房地产收入54.8亿港元，股权投资达到28.36亿港元，为合生创展整体收入同比上升48.7%、毛利率由2019年末52%提升至67%贡献主要力量。
不过，合生创展并未完全将重心置于股权投资上，这两年对房地产的规模诉求显著提升。
在土储方面，合生创展向来以获取旧改等慢周转项目为主，今年却罕见地斥资超过230亿元在廊坊、昆山、北京、杭州等地拿下7个项目，新增土地储备88.7万平方米。在寸土寸金的北京，这家公司以180亿重金拿下北京丰台分钟寺三宗宅地；在广州，合生创展拿下投资额高达346.67亿元海珠区康乐、鹭江村旧改。这些投资动作令市场侧目。
砸下真金白银进行大手笔股权投资和拿地后，合生创展资金压力明显加大，整体债务攀升，负债比率大幅上升。
根据财报，截至今年上半年，其资产总值及负债总额分别为2479.70亿港元及1700亿港元，分别较2019年底上升21%及32%。
资产总值增长主要系可供出售之发展中及已落成物业增加，而负债总额增长主要由于借贷增加。
截至今年上半年，合生创展银行及财务机构借贷总额为733.48亿港元，较2019年年底增长42%；负债比率增长26个百分点，达到92%；其现金及银行存款达仅为172.16亿港元。
负债大幅增长后，合生创展上半年资本化前之利息开支总额上升38%至28.15亿港元。
今年，监管层提出审慎的房地产金融管理政策“三条红线”，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。监管层将根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，实施差异化债务规模管理。
2020上半年，合生创展剔除预收款后的资产负债率为66.6%，净负债率为92%，现金短债比为0.9。
面对新的金融监管政策，合生创展不得不把握好资产负债结构与规模之间的平衡发展。
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