锁定广州投资总额最大旧改，踩中红线的合生创展压力陡增
记者 | 黄昱
继保利地产拿下花都区三东村后，广州投资金额最大的旧改项目将再次被刷新。
12月4日，广州公共资源交易中心挂牌了广州海珠区凤阳街凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目（以下简称“凤和旧改项目”），改造投资总金额约为346.67亿元，保证金5亿元人民币。
据悉，该项目是广州城中村改造项目自2018年公开招标以来，投资总额最大的旧改项目，超过保利地产在今年10月份拿下的投资总额约300亿元的花都区三东村旧改项目。
凤和旧改项目未来的合作企业似乎在业内已不算是秘密。早在2019年4月，合生创展就与鹭江村、康乐村签订了旧村改造合作意向协议，成为该旧改项目的合作意向企业。
但合作意向企业就必定能成为最终的合作企业吗？9月广州番禺西二村旧改项目的流标就说明了两者之间并非必然关系，早就成为该项目前期合作意向企业的实地集团并未成功拿下。
不过，一位广州旧改业务人士对界面新闻透露，凤和旧改项目基本已经可以确定会由合生创展拿下了，这一点其实从该项目对参与竞标的合作企业所设定的“特制”条款可以看出。
据广州公共资源交易中心信息，申请成为合作企业的公司必须为内地A股上市公司或香港联交所主板上市公司，2019年总资产不低于1300亿元（或等值外币），净资产不低于600亿元（或等值外币），资产负债率不高于65%，且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力。
与此同时，在招标公告发布日之前，申请公司必需在广州市有开发项目且项目竣工面积达500万平方米以上，其中海珠区房屋竣工面积超过150万平方米（以建筑面积为计算口径，按竣工备案表等记载数据进行累计计算）。
此外，2015年1月1日至今在中国境内一线城市（北京、上海、广州、深圳）的商业、办公、科研建筑竣工面积累计超过100万平方米，其中建筑面积达30万平方米的商业综合体至少2个。
更要求申请企业满足长期信用等级为AAA（提供由联合信用评级有限公司颁发信用等级公告）以及近五年（2016年至2020年）连续获得“广东地产资信20强”企业称号等。
据界面新闻了解，连续五年获得“广东地产资信20强”企业称号的企业有保利、碧桂园、奥园、雅居乐、珠江投资、合生创展、龙光、敏捷、中惠熙元、华发、尚东、方圆、光大、珠光、能兴共15家房企。
通过筛选后，这15家房企中，同时满足其它各项条款要求的其实就只剩下合生创展了。
尽管投入很大，但凤和旧改项目对合生创展显然是一块“香馍馍”。该项目位于广州市海珠区凤阳街道，西至瑞康路，东至敦和路，南至逸景路，北至新港西路，属于中大国际创新谷片区内，临近地铁八号线鹭江站，与客村仅一路之隔，地理位置优越。
数据显示，康乐村、鹭江村共有居民2856户，户籍人口6664人，总用地面积包括国有土地2.78万平方米、集体土地109.93万平方米，改造范围内总建筑面积335.94万平方米，346.67亿元改造投资总金额中复建安置资金约为250.77亿元。
项目还有明确产业导入的内容与要求，保证项目建成后产业导入有实质性成效。同时合作企业需同意按照市、区下达的任务节点要求完成改造各项工作，确保2023年底前安置房开工建设，2025年底前基本完成安置房建设。
对改造时间节点，凤和旧改项目有详细且严格的排期要求，如若未能按约定要求完成任何一项工作的，视合作企业严重违约。例如：在2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约；在2022年6月30日前完成全村改造范围内房屋的签约率达到50%以上；在2023年12月31日前全部安置房开工建设等等。
严格把控推进节奏，这对合作企业的专业运营能力和资金实力无疑是一大考验。
由于长期以来奉行“多囤地、慢周转”的开发模式，合生创展发展缓慢，直到2009年才达到150亿元的销售额，并因创始人朱孟依牵涉经济案，开始走下坡路。
“蛰伏”多年的合生创展，从2019年开始又变得积极起来，除了大力布局其擅长的旧改外，在土拍市场也是动作频频，接连拿下北京、广州、杭州等多宗地块，其中今年以180亿重金拿下的北京丰台分钟寺三宗宅地，令市场侧目。
据界面新闻统计，今年以来，合生创展在廊坊、昆山、北京、杭州等地拿下7个项目，总斥资超过230亿元，新增土地储备88.7万平方米。
大手笔拿地之后，合生创展的资金压力开始上升。截至今年上半年底，合生创展的总资产和总负债分别为2479.7亿港元、1700亿港元，分别比2019年底增长21%及32%，资产负债率为69%，比2019年底增加6个百分点。
此外，截至今年上半年底，合生创展的现金及银行存款达约为172.16亿港元，难以覆盖其一年内到期的188.6亿港元短期负债，现金短债比约为0.9，踩中监管层提出的“现金短债比小于1倍”的红线。
合生创展其实在广州介入不少旧改项目，但不少进展缓慢。2018年举办的广东省三旧推介会上，合生创展集团资料显示，其在广州地区或有介入超10个城市更新项目，包括凤和旧改项目在内，还有海珠前进项目、番禺新基村、员岗村等。
早在20多年前，合生创展就介入了番禺新基村，在此开发华南新城项目，更从1998年起就征用该村70.156公顷的集体用地。但直到去年9月，合生创展才正式成为新基村的旧改合作企业。
此次锁定广州投资总额最大的凤和旧改项目，合生创展的开发能力又一次面临挑战，后续的开发能否达到预期， 也还存在诸多变数。
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