恒大物业登陆港股，物业公司掀起新一轮上市潮 陕西物业企业近8万家 市场竞争日趋激烈
当房地产告别“黄金时代”，地产商还有哪些想象空间？物业似乎是热门路径之一。继融创服务半个月前在港股上市，12月2日，恒大物业也在港交所敲钟。两家脱胎于地产巨头的物业公司先后上市背后，这个行业正掀起新一轮上市热潮。
恒大刷新物业最快上市纪录，获腾讯刘銮雄等加持
恒大物业12月2日在港交所挂牌，截至收盘，市值949亿港元，仅次于碧桂园服务的1269亿港元，暂列港股物业股第二。
尽管在首日股价表现一般，但本次发行中，在扣除就全球发售应付的包销费用及佣金及估计开支后，恒大物业预计收取的全球发售所得款项净额达69.16亿港元。
招股书显示，上市前恒大集团持有恒大物业71.939%股权，许家印及其妻子合计持有恒大集团77.8%的股权，继而成为恒大物业的控股股东。
与此同时，恒大物业的投资者阵容可谓豪华，此次IPO引入深圳凯尔、SensePower Manage-mentLimited、江西兴美等21家基石投资者。今年8月，恒大物业还曾发起一轮Pre-IPO轮融资，吸引了华泰国际大湾区有限公司、香港富豪刘銮雄之妻陈凯韵（甘比）、腾讯、农银国际、中信、光大控股、红杉中国、周大福等14家战略投资者合计投资235亿港元。
今年可谓物业上市的大年。仅在港股市场，迄今为止，年内已有13家物业公司敲钟。其中，恒大物业仅用时64天就完成交表到上市全流程，刷新了物业公司赴港上市的最快纪录。而在这一众物业新股中，当属近期上市的世茂服务、金科服务、融创服务和恒大物业最受关注，这源于它们皆由国内20强房企甚至前10强地产公司分拆而来。
分拆物业上市，孙宏斌和郁亮都“反悔”了
物业板块之所以成为今年资本新宠，实为房企分拆的热潮涌动。继世茂、华润、融创、金科、远洋、恒大上市之后，11月23日，广州国企越秀地产公告称，打算分拆物业上市。而在12月9日，港股还有望迎来另一物业巨头敲钟：华润万象生活。
巨头纷纷入场之际，值得回味的是一些地产大佬态度的转变。
2015年，融创中国董事局主席孙宏斌曾坚决表示不会将物业分拆上市。理由是：物业公司就像公共服务类机构，上市会使得物业公司变成赚钱工具，这种做法不可取。不过，2020年11月19日，融创服务在港交所正式挂牌，孙宏斌“食言”了。
曾对于分拆物业上市不“感冒”的还有万科董事会主席郁亮。去年4月，郁亮强调不会将物业拆分上市，并称“两三百亿元的市值对万科贡献不大”。今年10月中旬，郁亮却在一次媒体交流会上改口，“万科物业一定会上市”，但时间还没想好。
有观点认为，物业之所以成为资本新宠，既有疫情后资金避险的需求，也是因疫情期间社区服务重要性凸显。而上市的直接诱惑是高估值，头部房企旗下物业则更容易获益。
外拓项目不足，一直是物业企业普遍痛点
物业本不是一个高集中度行业。而在分拆热潮背后，近年来我国物业企业注册量更是逐年递增。据企查查数据显示，2019年，全国新增40.15万家物业企业，是10年前的7.1倍。
即便今年遭遇了疫情影响，前三季度全国仍新增33.3万家物业管理企业，同比增长13.3%。就物业管理企业地域分布看，广东、山东、江苏、上海、北京、浙江、四川、安徽、陕西和贵州是物业管理企业数量最多的10个省份，陕西以7.99万家排全国第九。
一般物业管理在项目开发早期就已介入，所以大型物业公司的规模优势，基本都是靠自家地产商先天赋予。这就意味着，物业公司要想进一步扩张，就需要并购或外拓项目来实现。
以恒大物业为例，管理的绝大部分物业由恒大集团开发。截至2020年6月末，由恒大集团所开发物业的在管面积分别占公司总在管面积的98.9%。
不过，并购需要大量资本支出，外拓项目不足，则一直是物业企业普遍的痛点。
据一家物业十强企业西安区域负责人介绍，不少新项目是在立项之初就选定物业公司，而在存量项目中，物业更换绝非易事。现实却是，各大品牌物业都在积极外拓，期望摆脱对母公司依赖，获得更大成长空间。所以，物业管理市场的竞争正越来越激烈。
业界普遍的共识是，在很长一段时间内，物业行业的“规模论”仍将持续，但同样也有不少人在期待，能有物企能跑出一条新的业绩增长路径，而不仅仅是靠着扩军收更多物业费。华商报记者 李程
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