招商蛇口年度最大收购计划落空，“卖卖卖”的脚步没有停下
记者 | 黄昱
招商蛇口今年最大手笔的收购计划，在历时近半年后，还是以失败告终了。
11月15日，招商蛇口宣布终止向深投控收购南油集团24%股权事项。对于终止的原因，招商蛇口方面给出的理由是，基于目前宏观环境变化等原因，现阶段继续推进后续程序的条件具有不确定性，公司与深投控均决定终止本次交易事项。
此次收购事项可以说是一波三折，一个月前还进行了一次方案调整，原计划借机引入的平安人寿因相关监管问题出局。一位接近招商蛇口内部人士对界面新闻透露，其实在引入平安人寿的计划失败后，该收购事项就准备取消了。
收购事项的取消虽然不会对招商蛇口产生很大的实质性影响，但却在一定程度上给本已负面缠身的它带来更多“挫败感”。
引战梦灭
南海集团76%股权由招商蛇口旗下深圳南油控股有限公司持有，另外24%的股权则由深圳国资委旗下的深投控持有。南海集团主要持有招商前海实业32.89%的股权。
招商前海实业为招商蛇口控股公司，持有前海自贸50%股份。前海自贸间接拥有位于深圳前海妈湾约80.62万平方米的土地使用权，将统筹主导未来前海片区的开发与建设。
招商蛇口最早在5月31日就对外宣布了收购南油集团24%股权事项。招商蛇口方面称，此次交易进一步加大了招商蛇口在前海片区享有的权益，使上市公司的整体价值得到提升，有助于增强上市公司的核心竞争力。
7月12日，具体的收购方案出炉，招商蛇口购买深投控持有的南油集团24%股权的交易价格定为70.35亿元，以发行股份、可转换公司债及现金方式支付的对价分别占总交易对价的2.5%、47.5%和50%。
最初计划中，支付的现金部分将通过向平安资管非公开发行股份的方式募集。平安资管接受平安人寿委托，以平安人寿的保险资金全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份，发行完成后平安人寿将成为招商蛇口股东。
借此契机，招商蛇口还与平安资管、平安人寿签署了《战略合作协议》，双方将在园区、写字楼、综合体、商业、健康、养老等业务领域建立全面、深入的战略合作关系。
就在外界以为一切正在顺利推进时，9月13日出现了变故。当时，招商蛇口公告称，对收购南油集团股权的方案进行了适当调整，取消向平安资管非公开发行股份募集配套资金的安排，原向深投控支付的现金对价转为公司以发行股份的方式支付。
调整后的重组方案显示，南油集团24%股权的交易定价不变，总发行股份数量也仍为2.34亿股，不过发行股份和可转换公司债方式支付的对价占交易对价的52.5%和47.5%。
深投控将成为此次股权收购中唯一引入的新招商蛇口股东。交易完成后，深投控将持有招商蛇口2.87%的股份；若深投控在限制期后将所持招商蛇口新发行可转换公司债全部转股，则深投控持有招商蛇口股份将达到5.21%，成为第二大股东。
彼时，招商蛇口内部人士对界面新闻透露，重组方案调整是基于对目前资本市场环境变化的判断，目的主要是希望能减少后续证监会审核的不确定性。与此同时，与平安人寿签订的《战略合作协议》也将随着募集配套资金方案的取消而失效，因为两者是绑定关系。
收购方案进行调整后，9月23日，中国证监会上市公司并购重组审核委员会召开2020年第42次工作会议，无条件审核通过招商蛇口收购南油集团股份事项。在外界看来，这无异于已拿到了一张“通行卡”，收购事项理应顺利完成。
不过据界面新闻了解，在原本的收购方案中，深投控将通过出让南油集团股权直接获取约35亿元的现金，但最终方案调整，深投控只能获取更多的招商蛇口股权，这对其的吸引力显然不够。
其实事后来看，调整后的收购方案存在明显不合理性，“走过场”的信号明显。例如7月13日至9月11日，招商蛇口股价跌幅达17.5%，从最高价19.46元/股下降至的16.05元/股，但两次方案发行股价均为每股15.77元/股，没有顺势进行任何调整。
近一个月来，招商蛇口股价继续走低，截至11月13日收盘时，股价只有14.43元/股，对比来看，收购方案的股票发行价已完全失去折价优势。
“卖卖卖”
对于招商蛇口而言，今年是充满挑战的一年。
首当其冲的是大幅下降的归母净利润。今年上半年，招商蛇口营业收入虽然同比增长45.74%至243.2亿元，但归母净利润却仅有9.13亿元，同比降幅达81.35%，归母净利润率仅有3.75%，低于很多普通银行理财产品的年收益率。
三季度，招商蛇口利润水平小幅提升，但仍处于其历史低位。前三季度，招商蛇口营业收入为501.17亿元，同比增长96.21%，归母净利润为21.91亿元，同比下降56.96%，扣非后归母净利润同比下降58.1％。
作为曾经的“招保万金”之一，招商蛇口因何陷入了“增收不增利”的困境？
结算成本上升是招商蛇口利润下滑的首要原因。招商蛇口半年报显示，随着高土地成本项目陆续结转，招商蛇口上半年营业成本同比增长78.6%至185.2亿元。
今年上半年，招商蛇口的毛利率仅为23.85%，较去年同期的37.88%大幅滑坡，其中社区开发毛利率为18.77%，较去年同期下滑4.32个百分点。
与此同时，受疫情影响，上半年招行蛇口部分房地产项目受疫情影响延迟结转，在一定程度上也影响了报告期利润。另外，对租赁物业采取了减免租等措施，导致招商蛇口园区业务利润同比下降明显。
值得注意的是，去年上半年招商蛇口通过转让子公司股权获取税后净收益22.26亿元，总投资收益为44亿元，占49亿元总归母净利润的90%。而今年上半年招商蛇口投资收益总计只有约5.2亿元，同比减少88%。
事实上投资收益一直是招商蛇口的重要利润来源。招商蛇口历年财报发现，2016年-2019年，招商蛇口的投资收益分别为42.03亿元、29.1亿元、65.48亿元、102.31亿元，占归母净利润比例分别为43.87%、22.99%、42.97%、39.17%。
面对利润下滑的压力，招商蛇口下半年来频频出让资产。9月初，招商蛇口将广州金山谷创意园区5栋办公楼与1栋酒店出售给招商局仁和养老投资有限公司，交易金额为5.27亿元，所得款项净额约为3.94亿元，录得收益约1.29亿元。
9月15日，招商蛇口挂牌出让深圳招盛阁置、明华(蛇口)海员服务两家公司100%的股权，分别持有的主要资产为泰格公寓以及明华国际会议中心，底价合计为41.5亿元。9月23日，拟转让深圳市乐艺置业有限公司49%股权，转让底价为6.07亿元。
11月以来，招商蛇口“卖子”的脚步也没有停下，连续挂牌转让深圳市太子湾商储置业有限公司100%股权以及深圳市商启置业有限公司49%股权，转让底价分别为11亿元、26亿元。
事实上，向城市运营商转型多年的招商蛇口拥有较多的持有型物业。招商蛇口4月份公布数据显示，其已开业的持有型物业共有286万平方米，在建的有445万平方米，预计未来三年内建成并开业300万平方米。
招商蛇口董事长许永军在4月份的业绩发布会上表示，为符合公司综合发展的战略定位，未来3-5年，招商蛇口持有型物业的资产会达到1500亿左右，在6000多亿的总资产中占比达25%左右。
2020年，招商蛇口总部层面计划搭建一个统一的重资产管理平台——资产管理中心，该平台的总统筹人、招商蛇口副总经理、深圳区域总经理聂黎明透露，通过该中心，招商蛇口将对所有持有型物业进行“投-融-建-管-退”全方位管理。
然而在如今行业整体面临资金压力的情况下，招商蛇口自持型物业在寻求接盘方以及高溢价的过程中势必也会面临更大的挑战。
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