港交所迎新，“年轻”的上坤地产成功上市
记者| 陶婷
11年之前，现上坤地产执行董事、董事会主席兼行政总裁朱静正临回沪创业的人生岔口；11年之后，朱静已经带领这家年轻的房企跑到港交所门内。
11月17日，上坤地产（06900.HK）正式在港交所敲钟上市。开盘报价2.28港元，总市值45.6亿港元。此次上坤地产全球发售5亿股，其中香港发售5000万股，国际发售4.5亿股，另有15%超额配股权。
继金辉控股之后，上坤地产成为在“三道红线”监管新规后第二家完成IPO的房地产开发企业，也是年内上市房企中最年轻的一家。
回看上半年的景象，包括海伦堡、大唐地产、三巽控股、奥山控股等在内的数十家房企赶考港交所，但结果却是招股书大面积失效。后续仍有不少房企二度递表，甚至三闯港交所。
充满不确定性的2020让中小房企的资本故事讲得更加坎坷，但机会总是有的。上坤地产用自身良好的业绩与高成长性抓住了机会，二度递交招股文件后短短一个多月，就得到港交所的正向回应。
在第二份招股书中，上坤地产实现了“两条绿线”。
从2017年至今年4月末，上坤地产的净负债率分别为684.9%、325.9%和118.8%和73.8%。三年时间，几乎达到一年降一半，已跨入安全线内。
“去年我们主动降了一些负债，因为很多项目开发贷已经到期了，我们主动结清，开发贷的比例下降了。”公司执行总裁冯辉明在10月末的新闻发布会上解释。
第二条绿线是现金短债比——由去年年末的0.82倍增长至今年4月末的1.4倍，现金及现金等价物能有效覆盖短期负债，短期偿债能力大幅提高。
还在警戒线内的是其剔除预收款后的资产负债率，目前为81.8%，但与去年年底的83.31%相比已有所降低。
从经营数据来看，近几年来上坤地产一直保持较快的增长速度，三年营收复合年增长率150.5%。截至今年前4月，上坤地产收入水平与去年基本持平，约11.49亿元。
同期，上坤实现溢利分别为0.35亿元、6.73亿元及6.77亿元，复合年增长率为342.3%。今年前4个月，上坤地产实现溢利1.58亿元。
与此同时，上坤地产的销售排行挺进百强之列。根据克而瑞数据，公司2017年至2019年的操盘销售额分别为5.15亿元、229.5亿元及220.7亿元。今年前十月销售额为187.8亿元，排名92。
2018年业绩的大幅增长，主要得益于上海佘山稀缺别墅项目上海樾山的开发。当年，上坤地产的毛利率从30.9%增长至51.5%。进入2019年，上坤地产毛利率等指标回归正常水平至40.8%。
截至今年4月末，上坤地产的毛利率为51.6%，处于行业较高水平。主要得益于上海·新城上坤樾山明月及上海·上坤樾山半岛项目的交付使用，后者贡献了今年前四个月收益的95%。
在区域拓展方面，上坤地产目前深耕于长三角经济区，并战略性地将业务拓展至珠三角经济区及中部核心经济区的其他一线、 二线及强三线城市，逐步辐射全国。
截至今年7月，上坤地产物业组合项目为49个，总土储约为412.93万平方米，能满足未来2-3年的发展需要。
其中，位于长三角地区的物业组合项目有39个，占总项目数的79.6%，位于长三角的土储占总土储的70.2%，长三角区域仍具备广阔增长空间，将成为上坤地产未来业绩增长点。
除上海总部，上坤地产还将把广东区域打造成公司的“第二总部”。
公司曾计划今年在在大湾区获取新项目3个；明年布局4个以上独立操盘项目和2-3个合作项目；2022年、2023年分别布局6个项目、10个项目；到2024年，奠定公司在珠三角的标杆形象，落地核心商业项目。
目前，上坤地产旗下有四季系、樾山/半岛系、云系与S系四大产品系列。除了传统住宅的开发，公司还通过多元化业务发挥协同作用，以实现长周期可持续盈利。
截至今年7月底，上坤地产共有7个商用物业项目，占总建筑面积26.76万平方米，且均位于长三角经济区的核心城市上海的交通便利地段。
与此同时，上坤地产也在探索品牌端的跨界合作。例如其携手上海大隐书局打造社区图书馆、合作真田食堂在云栖麓项目开了首家深夜食堂快闪店、与幸福集荟一起打造文创集合体验空间、与“变奏区”共同塑造社区美育品牌等等。
“在地产这个大赛道中，企业取胜的核心将重新回归到产品和服务，上坤地产才刚刚进入地产行业复合能力竞争的阶段。”朱静表示。
房地产行业行至今日，粗放型发展模式已成为过去式，要实现长足发展，靠的还得是精细化管理、灵活式运营的成长模式。
发展11年，上坤地产是发展模式转变的亲历者，更是推动更新迭代的践行者。上市后，上坤地产会面临挑战，但其可发展的空间同样很大。
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