【深度】苏北楼市魔幻上涨
记者 | 马一凡
就在年底房企营销竞争加剧促使房价降温之际，一座苏北城市的房价却连涨56个月，新房、二手房涨幅均领跑全国。
这座城市是江苏省西北部的重镇徐州，在国家统计局监测房价变化情况的70个大中城市中，徐州9月份的涨幅排名为全国第一。徐州的新建商品房价格自2015年起累计涨幅接近80%，排名全国第二。
实际上，徐州的房价上涨，只是整个苏北地区的缩影。
苏北五市徐州、宿迁、盐城、淮安、连云港在过去几年间，楼市都经历了阶梯式上涨。广义上的苏北、狭义上的苏中城市南通，也因为政策利好、“上海后花园”等因素导致了房价疯涨。
在疫情对楼市的影响逐渐减弱后，这些城市的房价反弹速度远超全国其他大部分地区。
其中以徐州、盐城、淮安房价上涨最为突出。5年来这三座苏北城市的平均房价涨幅，超过了江苏省会南京、一线城市北上广深，也跑赢了重庆、贵阳等二线城市。
今年10月，徐州在国家统计局的榜单上涨幅领跑全国；淮安、盐城未被纳入监测的70城中，但是在民间榜单“100城二手房冰山指数涨幅排名”上，淮安、盐城在10月连续霸榜4周，涨幅分列第一、第二。
在金融监管收紧、房企资金紧张的情况下，10月份淮安、盐城、宿迁等苏北城市仍然地王频出。
全面上涨
南通滨江临海，与上海、苏州隔江相望，区位优势明显，随着经济、城建和交通的发展，南通的房价近年来步步走高。
“最近南通的房价确实又在涨了，身边的朋友赚到钱了都投资到房产上。南通人常调侃说，南通的房价竟然都超过苏南无锡了。”李雪（化名）10年前在南通读大学，毕业后留在南通的事业单位工作，她对南通房价的感受就是一个“涨”字。
“南通市区的房子，基本上每个月都在慢慢涨，一个季度同比上一季度会显得涨很多。部分热门区域，新楼盘都限价了，周围二手楼盘均价超过新房。”南通一名二手房中介经纪人对记者表示。
疫情影响逐渐消除之后，南通的房价也快速迎来反弹。位于通州区的碧桂园天玺湾，去年同期的二手均价还是1.2万元/平方米，目前的挂牌均价已经涨到了1.9万元/平方米。
中房协和禧泰数据合作的房价监测数据平台中国房价行情网显示，南通今年9月份的房价同比去年增长了7.78%，其中通州区涨幅超过30%，海门经开区涨幅超过24%。
从南通向北便是盐城，今年年底设计时速350公里的盐通高铁即将通车，盐城有望纳入上海一小时经济圈，这里的房价近几年翻了一番。
“今年8月份以来，市区新盘普遍向上调价2000元/平方米，现在盐城没有哪个区域的房子是难卖的，城南是热门板块，已经一房难求。”盐城房地产市场一名资深营销人士告诉界面新闻记者。
按照他的说法，盐城市区目前房价均价约为1.1万元/平方米，此轮热门新房涨幅接近20%。
“城南不买房，一年又白忙”是当地流行语。有媒体统计，2019年-2020年间，盐城热门的城南板块成交均价涨了3125元/平方米。城南的新盘中海万锦公馆，去年10月份均价1.05万元/平方米，现在尾盘的清盘价已经达到1.45万元/平方米，单价涨了4000元。
根据中国房价行情网，盐城9月总体房价同比涨幅为8.54%，10月份环比上月仍在增长。由于盐城的城北、城东正在进行大规模拆迁，这两个区域也成了热点上涨板块。
其实过去五年间，盐城的房价基本没有下行过。根据安居客的统计数据，2015年10月盐城的房价均价为5082元/平方米，到2020年10月均价达到1.09万元/平方米，涨幅达到115.5%，也就是说房价翻了一倍有余。目前盐城的楼市最高单价已经突破3万元/平方米。
盐城西北处的淮安，已经连续四周霸榜“100城二手房冰山指数涨幅排名”第一名。
根据中国房价行情网，淮安市区房价在2020年第3季度达到了1.06万元/平方米，环比上涨6.37%。今年9月，淮安房价环比上涨2.91%，同比上涨19.88%，同比涨幅超过了深圳的18.62%。
淮安的热点板块生态新城、城南大学城、清江浦主城等，呈现新房一房难求、二手房价格疯涨的情况。今年8月，淮安城南的绿地春晓项目开盘迎来8000组意向客户，2小时卖完。
更北面的徐州，作为淮海经济区核心城市，其房价涨幅更为强势，今年9月国家统计局发布70个大中城市的房价数据，除了北上广深四个一线城市继续看涨，徐州新房以1.4%的环比涨幅位居70个城市首位。
中国房价行情网显示，9月徐州整体房价均价达到1.36万元/平方米，同比上涨了9.44%。
徐州某房企营销总告诉界面新闻记者，徐州市区的新盘均价已经超过2万元/平方米，近期“3万+”的楼盘越来越多，一批9月新盘高价入市，抬高了徐州新建商品房均价。
但他认为，市场没有说的那么火爆，价格是被土地价格上涨刺激的，“现在也不是开盘就能售罄，高价盘是有风险的”。
棚改与土拍助推
涨幅领跑全国的苏北楼市是如何养成的？
在记者的走访中，当地市民和房地产业内人士给出的答案不外乎：大规模的拆迁、火爆的土拍以及区域发展的红利。
拆迁和土拍像两个不断叠加的无形筹码，短期内刺激了楼市加速上涨。
棚改货币化安置一直是助推三四线房价上涨的利器。2019年全国棚改量腰斩，江苏省也跌了28%的量，但仍排在所有省份的第二位。
原本2018年、2019年棚改量的持续缩小，令市场判断三四线楼市狂欢接近终结，风险加大，结果2020年疫情发生后，棚改杀了一个回马枪。
今年，徐州棚改力度再加大，市区范围内计划新征收项目69个、约1276.41万平方米，前期推进项目28个，约592万平方米；今年4月11日，淮安市人民政府网站发布《我市部署市区棚户区改造攻坚战》，称今年将“全力突破、高效推进、加快完成”；今年上半年，盐城公布方案称，全市实施棚户区改造3.13万户、285万平方米，其中市区2.3万户。
棚改给楼市带来的变化最为直观。“哪个区域拆迁户多，哪个区域就涨得厉害。盐城今年城北拆迁规模最大，所以城北涨得很高，新盘非常抢手。”盐城一业内人士告诉记者。
土拍则被认为是楼市风向标。今年上半年资金面宽松时，长三角地价都在上涨，苏北也不例外，现在随着资金面收紧和房企降负债压力增大，土地市场已经降温，但苏北仍然地王频出。
仅今年10月，淮安楼面价纪录屡次被刷新。淮安国联以7100元/平方米的价格竞得大同路南侧地块，创下新纪录后，不到两日，首进淮安市场的福建房企建发，就以楼面价9321元/平方米、溢价率55%拿下沁春路南侧地块，再度刷新淮安楼面价纪录，这次土拍现场叫价960轮，从上午十点持续到晚上九点才结束。
徐州今年1-8月出让宅地共约73块，其中不少成交楼面价创下区域新纪录。8月，经过147轮叫价，南京颐居置业拿下徐州市中心华东机械厂地块，徐州新地王诞生，楼面价达到了1.69万元/平方米。目前徐州楼面价破万元的地块已经超过10个。
在盐城，10月23日，经过188轮激烈竞价，江苏万科悦达实业有限公司以15.6亿元勇夺编号20203001地块，溢价率39.4%，楼面价9477元/平方米，成为区域新“地王”。
10月30日，GDP排名江苏最末的宿迁，其楼面价纪录冲上了1.37万元/平方米，浙系房企华鸿嘉信以溢价率82.67%拿下宿迁老城区一块地，起始楼面价仅7500元/平方米。业内人士认为，华鸿嘉信此次高价拿地，或将助推宿迁房价冲上2万元/平方米。
抛开棚改和土拍这种短期刺激因素，记者采访的业内人士普遍认为，区域经济和城市建设的发展对苏北楼市产生了长期利好影响。
徐州一家房企的营销总表示，徐州在2012-2016年曾有4年的房地产低迷期，部分板块月成交量甚至是个位数。2016年起，徐州开始开放发展，定位为淮海经济区核心城市，开始拥有对周边的吸附能力。目前徐州3条地铁线同时建设，一条地铁线已经开通，还迎来了徐盐高铁的开通。
盐城近年市区高架网络不断完善，还终结了不通高铁的历史。除了去年有徐盐高铁通车，今年年底盐通高铁将通车，盐城有望融入上海、南京一小时经济圈，到北京只需4小时。
“每个城市都有棚改计划，棚改对三四线楼市的拉升是肯定的，但是棚改客户只是占了刚需客的一部分，楼市的长期利好因素才是更关键的。”盐城一名资深营销人士对记者表示。
调控在路上
苏北房价的后劲如何？记者走访发现，苏北业内的普遍观点是已经没有太多上涨空间了，一旦楼市过于火爆，必然引起监管关注，楼市调控也将随之而至。
10月9日，徐州的调控政策“新房价格一年内不得调整”登上了微博热搜，原因是网民认为调控力度偏弱。
徐州市住房和城乡建设局中国人民银行徐州市中心支行等五部门联合下发《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》，其中称要坚持“一区一策”精准调控、商品住宅备案价格一年内不得调整、不得强制购房人进行升级装修等八项政策。
根据新政，新备案商品住房项目，宗地建筑面积10万平方米以下的，实行一次性价格备案；宗地建筑面积高于10万平方米的项目，可分期进行价格备案，每次备案不低于10万平方米，最后一期不足10万平方米，据实备案；备案价格一年内不得调整。
这项规定，被网友认为是保房价的措施，即一年内既不能涨、也不能跌。
徐州一家房企人士则表示，这项调控措施主要针对的是开发商涨房价的问题，压缩了开发商的操作空间，对购房者来说没有什么影响。
“价格上不去对购房者来说是好事，甚至会促进新房的销售。徐州目前已经有一二手倒挂的现象。”
不过，他认为，即便没有调控，徐州房价的上涨也会到瓶颈期。“徐州毕竟是苏北城市，虽然人口比较多，但是人均GDP、人均收入偏低，经济不如苏南城市，购房者承受力有限，入市的高价盘已经达到了单价峰值。”
南通的房价上涨也引来了官方关注。10月29日，南通市住房和城乡建设局党组书记、局长王开亮在一场政风直播中称，南通市委市政府正高度关注南通房价的各种动态，要在主城区控地价、控房价，同一地区的楼盘，原则上涨幅不得超过3%-5%。
他还表示，针对今年涨幅最厉害的通州区和海门区，最近南通成立了房地产领导小组，已经出台文件，要对海门区、通州区也全面实行双控。
外来房企加码
苏北楼市的火热还有一个不可忽略的因素——外来房企的大力布局。
苏北楼市的强势上涨，吸引了外来房企投资布局；而外来房企的来势汹汹，助推了土拍的激烈程度，提升了地价，又促进了房价上涨。双方形成了相辅相成的关系。
过去苏北三四线城市的房地产市场，一直是本土小房企的天下，近几年市场已几乎被头部房企瓜分。
2019年，全国楼市成交总量承压、市场分化明显，很多房企谋求新的投资地。一家早就布局苏北的房企高管于2019年底曾得意地表示：“今年我们在苏北的楼盘卖得非常好！”
根据克而瑞统计，2019年度苏北五市房企流量销售金额榜单上，排名前20的房企有16家是TOP50房企。排名前五的房企分别是新城控股、万科、碧桂园、绿地和华润置地，都是十强房企。
今年1-8月，苏北五市房企流量销售排名前五的分别是碧桂园、恒大、新城控股、绿地控股和中南置地。
这些都是深耕苏北比较久的房企，随着苏北楼市的上涨，更多房企正在加入战局。
徐州房地产市场人士表示，湾区房企美的置业，是最早布局徐州的外来房企之一，2010年就拿地了，扎根较深，用9年时间布局了17个项目。2017年，浙系房企中梁、闽系房企中骏首进徐州；2018年，央企金茂进入徐州，并在当年就一口气拿了3个项目，其在徐州打造的金茂府产品成为了徐州的价格天花板。
在盐城，恒大、碧桂园、中南置地、中海是较早进入盐城的品牌房企。近两年时间，至少有七八家外地房企“跑步入场”。
2018年，万科、世茂首次布局盐城；2019年，湾区房企奥园、浙系房企佳源国际首进盐城，专注高端产品的仁恒也开始在盐城拿地，要占领盐城的高端改善市场，首个新盘仁恒滨河世纪放风价已高达2.3万/平方米；2020年，浙系房企绿城、大湾区房企卓越也都在9月份首次在盐城拿地。
对于这些房企的动作，上述接受采访的徐州某房企营销总表示，据他了解，多数布局苏北的房企都有很强的深耕意愿，并不是仅为了蹭一波热度。
深耕也就意味着看好区域的长期发展。如果未来棚改带来的热度消失、农民进城买房的城镇化红利减弱，苏北楼市还有哪些支撑要素呢？
盐城一名房地产业内人士向记者指出，随着经济发展，新的红利将会出现，比如高铁就将为苏北带来区域交通的红利。但他也表示，目前高铁对盐城楼市的短期作用有限，比如高铁开通预期并未带来外地投资客，高铁站附近的楼盘也并没有更火爆。
另一种观点则认为，高铁开通将加大人口抽空力度，需要正视苏北与苏南的经济差距，苏北城市几乎全都有人口净流出的情况。苏州2019年的人均可支配收入绝对值为6.01万元，淮安、徐州、连云港、宿迁的人均可支配收入均未达到苏州的一半。在这种情况下，如果再放任房价快速上涨，将为区域发展带来负面影响。
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