金辉将于月底赴港挂牌，最高募资31亿港元
闽系房企金辉控股即将完成在港上市最后一步。
根据港交所披露信息显示，金辉控股已通过上市聆讯，将于10月29日正式于港股挂牌，成为汇景控股和港龙地产后，年内第三家实现港股IPO的内地房企。
金辉控股此次IPO发行价格区间定为每股3.50-4.50港元，基础发行规模6亿股，可超额配售不超过0.9亿股，最高募集资金31.05亿港元。
因A股严厉的监管政策，最近三年，内地房地产掀起赴港IPO热潮。2018年和2019年，在港股完成IPO的企业分别有7家和6家。
不容乐观的是，另有申请IPO但仍未实现在港上市房企也达到11家，包括海伦堡中国、奥山控股、大唐地产、鹏润控股实地地产及祥生控股等。这一数量侧面说明，房企赴港上市进程在明显放缓，难度也有所提升。
“房企在港上市进程趋缓离不开港交所和企业两方面原因。一方面，最近几年赴港上市房企增多，港交所有了更多可对标指标。房企之间存在规模大小、土储多寡、财务健康与否等多方面区别，上市难易程度也有所不同。”第一太平戴维斯高级董事、华北区估价部业务负责人胡建明向界面新闻表示。
不仅如此，在新冠疫情全球爆发、资本市场经历巨震的特殊时期，今年赴港挂牌地产公司都遭遇股市震荡时刻。在复杂局势下，今年上市的汇景控股和港龙地产均出现股份认购不足的情况。
根据公开信息，汇景控股和港龙地产发售价和募资额分别为1.93港元、3.93港元和13.91亿港元和14.32亿港元。从这一维度来看，如果金辉控股股份认购能达到预期效果，或将成为年内IPO规模最大的一家地产公司。
金辉能实现相对较快上市进程及相对较高的募资额，离不开规模、土储等这类衡量传统房企的硬性指标。
根据招股书，金辉控股发轫于福建，2009年总部搬迁至北京，确立全国化战略布局；业务以住宅开发为主，并配以少量商业物业开发和物业管理。而这次上市主体已经将物业拆分出来。
在闽系房企中，与融信、福晟等“大起大落”的房企比，金辉控股算稳健类型，直到最近几年开始展现出对规模的渴望。
根据克而瑞2017年~2019年销售数据，三年中，这家公司分别实现全口径销售额445.1亿、746.8亿、888.6亿，距离千亿仅一步之遥。据中指数据发布的2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜，按签约销售额计，金辉控股排名第40位。
另据招股书显示，在上述三个时间维度上，金辉控股持续经营业务的收益分别为117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长率48.5%；净利润分别为22.21亿元、23.00亿元、26.90亿元，复合年增长率10%，其中2019年增幅为16.96%。
债务方面，2017年、2018年、2019年、2020年4月30日，金辉控股扣除合约负债后的资产负债率分别为54.8%、50.7%、47.7%、46.6%；由计息银行贷款及其他借款、优先票据、公司债券及资产抵押证券组成的借款总额，分别为340.3亿元、431.7亿元、490.7亿 元及525.9亿元。
土储方面，截至今年7月31日，金辉的总土地储备为2908.2万平方米，其中二线城市和核心三线城市土地储备占比达到93.3%。
基于销售额、营收等这类指标，中泰国际对标规模同等偏上的中梁、正荣及新力这三家房企，按全球公开发售后的40亿股本计算，预估其市值为140-180亿港元。截至2019年底，中梁、新力和正荣的市值分别约为178亿港元、148亿港元和194亿港元，市盈率分别为3.69、5.63和6.84。
随着市场竞争加剧及未来成长性预期式微等诸多因素，传统房企市盈率在逐渐降低，远不及非传统房地产公司，比如这两年估值高涨、密集IPO的物管公司。
“老市场（新房市场）已经稳定了，一个新的市场（增量市场）出来了。”胡建明说，“随着政策、政府与企业合作方式的改变，未来，新类型、非传统开发商将逐步进入IPO市场。他们之前也在做，但限于其规模和增量市场逻辑等没有受到太多关注。而增量市场正在逐步打开，这类公司将成为房地产市场新的关注点。”
胡建明所言的非传统开发商涉及特色小镇、建筑公司、城市更新、旧改、产业地产等领域开发商。比如金地威新、联东等产业地产型公司、蓝城等特色小镇开发商。
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