大规模收并购，雅生活在管面积达3.5亿平方米
记者| 陶婷
在雅生活2019年的业绩会上，董事长黄奉潮曾表示，“按照目前的营收规模，到2020年的时候应该有将近100亿元的营收，即使差也差不了多少。”
从今年上半年的营收情况来看，100亿元的目标还是值得一搏的。
截至今年上半年，雅生活实现营收40.02亿元，同比增长78.5%。股东应占利润7.58亿元，较去年同期增长4成。毛利12.75亿元，同比上升53.8%。其中，中民物业贡献11.1亿元收入及1.2亿元净利润。
雅生活的业务板块主要由物业管理服务、外延增值服务和社区增值服务三部分构成，物业管理服务仍是收入主流。
今年上半年，物业管理服务的收入约26.2亿元，占比65.5%，同比大涨113.4%；业主增值服务同样以同比105%的增长率快速增长，但其占比仅一成；外延增值服务相对缓慢，同比增长18.8%，占比24%。
纵观各家物管公司财报可以发现，近年来，以轻资产为主的社区增值服务逐渐成为公司拓展的重点。雅生活在该方面虽也逐年增长，但与同一梯队的碧桂园服务和保利物业相比仍然偏低。
以去年数据为例，碧桂园服务和保利物业的社区增值服务收入占比分别为10.6%和19.1%，而雅生活去年该数值仅为9.5%。
今年7月21日，雅生活发布公告称，拟将公司中文名改为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”。此次更名也意在布局公司第五大产业板块——城市服务，以打造综合智慧城市管理服务平台。
营收和利润双涨的同时，雅生活的毛利率却同比下降5.1个百分点，至31.9%。物业管理服务的毛利率较去年同期的26.6%下滑至21.9%。同时，雅生活的销售成本同比攀升93.1%，增速高于收入。
从去年全年财报来看，雅生活的毛利率就出现了近三年的首次下降，从2018年的38.2%降低至36.7%。
对此，雅生活解释，由于新收购的项目毛利水平较低，使得物业管理服务的毛利率有所下滑，相应各类成本增加。
近年来，大规模的收并购对雅生活来说已经是家常便饭。
2018年上市后，雅生活几乎是以每月一笔的收购速度在拓展。其中最引人瞩目的是去年9月，雅生活以以20.6亿元收购中民物业及新中民物业60%股权的收购案，成为行业内最大的收并购案。
中民物业作为国内最大的独立第三方物业公司，其管理面积超2.9亿平方米，近2000个项目。当时预计，收购完成后，雅生活整体在管面积将突破5亿平方米，管理项目将突破3000个。
而今年在运营、财务、投资及资本市场领域拥有15年的经验的李大龙，接任了黄奉潮总裁及首席执行官职务，助力公司在收并购道路上更进一步。
据悉，李大龙曾先后主导过多个并购项目，中民物业的成功收购也是其中之一。曾有业内人士评价，无论是上市前的资本运作，还是与绿地之间的合作，李大龙都在其中扮演了重要的角色。
大量收并购让雅生活的在管面积与合约面积持续上升，也进一步减少对关联公司雅居乐集团的依赖。
截至今年上半年，雅生活整体在管面积及合约面积分别突破5亿平方米和6亿平方米；倘若剔除含参股公司及咨询顾问面积，这两个数字也分别达到了3.5亿平方米及4.9亿平方米，较去年年末增长100.1%及64.4%。
公司在管项目达3112个，覆盖161个城市。其中有37.2%的面积位于长三角区域，26.7%位于粤港澳大湾区，其余分布于成渝城市群、兰西城市群、哈长城市群、北部湾城市群等各个地区。
其中，来自雅居乐集团及绿地控股的在管面积分别为5701万平方米和999万平方米，与去年年底相比新增率分别为5.9%和16.8%，总面积占比不到20%。
而来自第三方的在管面积达2.86亿平方米，面积占比达81.1%，较去年新增率150.8%。第三方和关联公司的管理面积比例已经达到8：2，这在大部分物管公司中并不常见。
在第三方拓展上，雅生活采取“投拓一体”的模式，上半年新增千万级项目超过10个，新增合约面积合计2300万平方米。包括西安绿地能源国际金融中心、商办园区项目中国农业银行研发大楼、公建项目深圳福田公安分局等。
早从上市前夕开始，雅居乐对第三方的拓展就展开了攻势。2017年，雅居乐来自第三方物业开发商的物管面积占比还只有42.7%，去年上升至73.3%，今年上半年继续攀升。
上市前夕，绿地的入局成为其IPO之路上的重要助力。2017年，绿地先后两次以20亿元的总价战略投资雅生活，以20%的股份成为其第二大股东。
即便这两年来绿地两次大手笔减持雅生活股份，但这并不会对雅生活物业面积的拓展造成重大影响。
依照协定，2018-2022五年内，绿地控股每年向雅生活交付的管理物业面积将不少于700万平方米，并额外提供300万平方米的优先物业管理权，所提供的物业管理面积总计超5000万平方米。
在收并购不断，加上雅居乐集团和绿地的背书之下，雅生活在物管市场上的地位已经不可撼动。未来，在保持稳定增长的同时，就看雅生活能否实现“H+A”梦了。
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