规模扩张降速，物业第一股彩生活收入下滑

记者 | 张子怡

重新调整近一年时间后，物业上市第一股彩生活（01778.HK）交出一份“不惊不喜”的答卷。

8月18日，彩生活披露2020上半年业绩。上半年实现总收入约17.79亿元，同比减少约1.8%；归母净利润约2.36亿元，同比增加约9.5%。

在规模上，截至2020年6月30日，彩生活的合约管理总建筑面积达到5.64亿平方米，对应的社区数量达到2850个。

彩生活过去引以为傲的业务扩展速度增长出现乏力态势。

彩生活2020上半年新增的合约管理总建筑面积不到2019年一半的水平。2019年新增合约管理总建筑面积约2387.3万平方米，而今年上半年，新增的合约管理总建筑面积仅约476.2万平方米。

不过，彩生活执行董事陈新禹介绍，花样年母公司花样年集团的面积贡献占比约为1.5%，超过98%的管理面积来自第三方开发商。在5.64亿平方米的合约管理总建筑面积中，约3.64亿平方米已产生收益，剩余2亿平方米将在未来逐渐转化为产生收益的面积，储备面积充足。

物业公司排队上市热潮持续，许多公司上市后都不免通过收并购的方式扩展规模。在这方面，彩生活显得比过去更加谨慎。

彩生活董事会主席潘军表示：“现在物管行业都在进行重大收并购的安排，不过在行业内有我们这么丰富收并购经验的并不多，我们收并购很成功的开元国际、万达物业都融合得非常好，但这个过程中也有一些教训，进行收并购非常复杂，团队如何融合、业务标准如何搭建，这是未来行业整合必须解决的问题。对于整体扩张来讲，当我们完成了调整，还是会有收并购动作，目前，彩生活仍然坚持关于精细化管理、低价蓝海等必须有很大提升空间的方式。”

目前，彩生活拥有三大板块：物业管理、增值服务、工程服务。今年上半年，物业管理服务板块实现收入15.6亿元，占比增长至87.7%；增值服务、工程服务收入分别为：1.52亿元、17.79亿元，占比分别降至8.5%、3.8%。

增值服务一直为彩生活所看重的业务，在8月19日召开的业绩会上，彩生活管理也多次提到同京东、360的合作，以及对增值业务的看好。

潘军表示：“去年开始公司发生一次重大变化，不再是完全依赖自身的团队，而是学会跟优秀者合作，平台的价值就在于整合，贝壳为什么会有这么高估值？最重要的一点是上面跑的平台有200多家，它是平台的价值。”

彩生活执行董事兼首席执行官黄玮也认为：“我们坚定地做好社区3.0增值服务，对物业管理的未来看得很清楚，我们还会继续跟这方面的优秀企业进行合作和探索。”

过去，彩生活追求互联网标签，想成为物业公司中的互联网公司，造成其估值偏低的一大原因；现在，彩生活同互联网公司合作，走线上线下业务“两条腿走路”的发展模式。

然而，增值服务还是不增收不增利，彩生活的估值也仍处于行业低区。

报告期内，彩生活整体毛利由2019年同期约5.9亿元轻微减少830万元至约5.81亿元，主要是由以下因素综合导致：物业管理服务毛利较2019年同期增加约1720万元；增值服务毛利较2019年同期减少约2230万元；工程服务毛利较2019年同期减少320万元；整体毛利率由截至2019年同期的32.6%略微增加0.1个百分点至32.7%。

面对彩生活估值低的问题，公司管理层显然已经从无奈走到坦然的地步。截至8月19日，彩生活市值仅约59亿港元，PE在10倍左右，而物业公司市值最高的碧桂园服务（06098.HK）超过1400亿港元，PE达到75倍。

陈新禹称：“彩生活作为物业第一股，60倍PE有没有过？当年也有过，只不过今天在这个点上怎么看这个问题。一个上市六年的物业公司和一个上市六个月的物业公司相比，我们对行业的看法有自己的经验，我们不是追求单纯的高估值。我们会看清楚自己在行业的优势和具备的特点。

彩生活所说得行业优势主要指其低价优势，公司计划继续使用低价策略开拓市场。

黄玮解释，近半年来，彩生活已经建立了不同档次的物业费区间，如0.8元-1.2元价格区段，下一步是1.2元-1.8元，1.8元-2.7元、2.7元-3.5元，几个价格区段都要建立服务模型。“集团的组织架构调整之后，我们的工作目标思路就更加清晰了，对于打造商业模型提出了比较具体的要求，塑造100个城市的标杆项目，为下一步公司规模增长打下了坚实的基础。”

财务方面，截至2020年6月30日，彩生活总债务规模同比减少14.7% 至22.5亿元，资产负债率则同比下降7.1个百分点至 55.9%，融资成本同比减少20.1%至8800万元。

上半年彩生活债务总额有所下降，对此陈新禹回应，公司整体是主动缩减债务的策略，其中2018年大约36-40亿元规模，现在负债降至22亿元左右，债务优化初步看到成效，今年上半年财务费用下降20%。

潘军认为：“虽然上半年彩生活的增长速度慢了一点，但增长质量在提升，也为未来更进一步的提升规模，打下一个坚实的基础。就现在来看，彩生活通过接近一年的努力，现在已经看到了一些成果，公司计划再用一年的努力，让集团重新回到高增长阶段。”

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