城市更新初具规模，时代中国再降融资成本
记者 | 黄昱
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融资、城市更新、产城融合，这是岑钊雄为时代中国上半年划出的三大重点。
8月18日，时代中国召开2020年中期业绩发布会。时代中国（01233.HK）董事会主席、执行董事及行政总裁岑钊雄以及新任首席财务官牛霁旻等共同出席会议。
财报数据显示，今年上半年，时代中国的融资成本为5.4亿元，同比增长25.6%。融资成本上升是融资金额增加所致，截至6月30日，时代中国总有息借款为587.2亿元，同比增长17.2%。
疫情之下，房地产行业今年上半年的融资环境明显改善，房企抓紧窗口期进行密集发债。而在进行新融资的同时，不少房企也试图降低之前的高融资成本。
岑钊雄透露，今年时代中国迎来一个阶段性的还款高峰期，公司在年初有一个整体的安排，利用当前的融资环境以降低融资成本，目前来看还是有成效的。
2020上半年，时代中国成功发行多笔成本更低、期限更长的境内公司债及境外银团债，用于置换年内到期的债务，一年内到期债务均已完成置换或获取充足额度。
其中，发行境内公司债63亿元，加权平均成本5.4%，较原债务降低2.7个百分点；发行银团债折合美元2亿，融资成本为5.7%，较原债务降低近1个百分点。
岑钊雄表示，截至6月30日，时代中国整体的加权平均融资成本为7.4%，跟以往比可能并没有明显变化，这是因为公司很多已置换的债务是从下半年开始计算的，所以从全年度来看，整体利息水平大概会下降至6%左右。
从现金流情况来看，时代中国当前面临的资金压力并不大。截至上半年底，时代中国的净负债率为71%，同比增加0.2个百分点，现金及银行结余为345.3亿元，比去年底增加17.9%，足以覆盖一年内到期的241.5亿元短期负债。
牛霁旻进一步表示：“尽管短债占比超过总借款的40%，但241.5亿元短债中有超过90%都是境内外公开市场的公司债，这部分债务我们根据节点重新发行债务进行置换就可以了。”
据了解，目前时代中国的短期境内外公司债中有102亿元是境外债，94.4亿元是境内债。截至7月底，时代中国对今年内到期的境内债已全部完成置换，达84亿元，剩下10亿元明年1月份到期。
针对今年下半年房地产的融资环境是否会收紧的问题，牛霁旻认为，对内房企在公开债务市场的严格管控其实已经有两三年了，当前房地产市场的调控还是维持在一个相对稳定的状态，后续出台更严格政策的可能性不大。
在资金充裕和财务状况不错的背景下，时代中国上半年在投资拿地方面也保持了谨慎。数据显示，上半年，时代中国在佛山、长沙以及东莞购入7幅地块，比去年同期少14幅，总拿地金额为42.64亿元。
与公开招拍挂和收并购不同，时代中国在城市更新业务上的表现更为积极，项目数从去年底的120个增长至今年中期超过150个，多数位于大湾区经济发达城市，潜在总建筑面积约5200万平方米，比去年底增加近900万平方米。
今年年6月份，时代中国还成功转化4个城市更新项目，总建筑面积约137万平方米，总货值约425亿元。
岑钊雄将城市更新视作时代中国上半年三大成果不错的事项之一，并透露今年将有10个城市更新项目完成转化。
岑钊雄指出，时代中国的年度拿地策略并没有改变，首先是优先买回旧改项目，其次是通过公开招拍挂和收购寻找机会。“上半年我们参加了一些公开的招拍挂，但一部分与我们的投资测算不匹配，所以没有拿这些项目。”
截至上半年末，时代中国的土地储备约为2179.5万平方米，这将能满足这家公司未来3-5年发展所需。
除了城市更新之外，时代中国在产城业务上已取得了一定突破。截至2020年6月30日，佛山爱车小镇和创客小镇两个产城项目成功落地，总建筑面积超过120万平方米。据悉，接下来，时代中国将在其进入和参与的城市区域中逐步推广产城融合项目。
从经营业绩来看，在受疫情影响下，上半年时代中国实现合同销售为325.7亿元，同比小幅4.3%；上半年营业额和毛利率分别为149.25亿元、26.9%，同比下降6.4%、5.6个百分点；公司拥有人应占利润为15.366亿元，同比下降约3.6%。
营业额减少一方面是受到销售结转减少的影响，另一方面是上半年未录得物业管理费和城市更新业务的收入。去年上半年，时代中国录得物业管理费收入为3.3亿元，去年底物业管理业务分拆上市，因此时代中国不再录入物业管理费收入。
对于毛利率减少5.6个百分点，牛霁旻特地进行了解释，称主要是受三个因素影响，首先是结转结构的原因，上半年结转收入中12%是来自于毛利较低的江门鹤山的项目；其次是没有城市更新项目的收入，而城市更新的毛利率水平一般较高；最后是疫情期间对一些尾盘项目有价格折扣。
对于今年的全年销售目标，岑钊雄表示，上半年能完成4%左右的销售额增速还是不错的，有信心完成全年823亿元的目标，目前暂时还没有修改目标的想法。
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