弘阳服务敲钟上市，业务高度依赖江苏市场
记者 |陶婷
行至年中，物业公司赴港IPO的热潮愈发高涨，在资本市场上持续升温。
从6月底至今，就有合景悠活、荣万家、世茂服务、金科服务、佳源服务等企业向港交所递上招股书。7月开头，金融街物业、弘阳服务相继敲响上市钟，紧随其后的还将有正荣服务。
7月7日，弘阳集团董事长曾焕沙在南京弘阳广场的露天秀场上敲响上市钟，弘阳服务（01971.HK）正式在港交所主板上市，开盘价4.88港元，高开17.59%，最终收盘价为4.4港元/股，上涨6.02%，市值约17.6亿港元。
此次IPO公开发售部分超额认购达112倍，创造近期同规模物管企业IPO认购倍数新高。
从3月23日递交申请至今，弘阳服务花了106天登陆港交所，成为继弘阳地产之后，弘阳集团旗下第二家上市公司。
据悉，此次募集资金约40%将用于选择性策略投资及收购；约30%将用于加强智能系统的研发及升级；10%将用于提升服务质量；10%将用于人才招募、员工培训及福利制度；剩下10%将用于公司营运资金。
弘阳服务前身可追溯至2003年成立的南京弘阳物业管理公司，起先主要为母公司弘阳地产的住宅物业提供物业管理服务。
从2015年开始，弘阳服务进行了一系列的扩张和变革，逐步摆脱仅作为房企附属产品的状态。不仅将业务范围延伸至社区增值服务及非业主增值服务，还大力发展第三方物业和商业物业，开启住宅和商业的双轮驱动。
调整变革带来的效果明显，弘阳服务的在管面积和收入都加速提升。
据招股书披露，截至2019年末，弘阳服务共管理94个项目，总合同建筑面积为2760万平米，在管总建筑面积约为1580万平米，辐射长三角地区的上海市、江苏省、浙江省及安徽省。
今年上半年，弘阳服务总合同建筑面积进一步增加至约2960万平米，总建筑面积至1780万平方米，在管项目增加到108个。
在这之中，公司2017年的商业物业在管面积为185万平米，占比20.42%，在2019年，商业物业在管面积已达到338万平米，占比21.46%。且商业在管面积的增速高于住宅面积的增速——商业增速达到40.4%，住宅则为29.4%。
尽管目前商业在管面积还远远少于住宅在管面积，但从收入结构来看，公司已经实现两者的平衡，足以见得商业物业所获得的管理费水平之高。
过往三年，弘阳服务住宅物业和商业物业的收入占比一直保持“五五开”的稳定比例。去年也不例外，弘阳服务在住宅和商业物业收入比重均为49.9%。
这种“双轮驱动”的模式更是吸引了恒基兆业主席李家杰，其将作为基石投资者，规模约7800万港元或发行后总股本4.99%。
“李家杰以基石投资的方式入局弘阳服务，对公司的资金实力、后续物业转型和发展都有积极导向作用。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉界面新闻。
有数据显示，恒基及李家杰近两年频频以基石投资者的身份参与到奥园健康、易居等公司的IPO中。
得益于规模的扩张，弘阳服务收入水平也在上升。
2017年至2019年，弘阳服务总收入由2.57亿元提升至5.03亿元，年复合增速39.9%；与此同时，净利润从2017年的2871万元增至2019年的5707万元，年复合增速41%。
同期，公司毛利率分别为21.9%、19.0%、25.2%。尽管去年该数据有所增长，但仍然低于行业30%的平均水平。
在弘阳服务这些年的收入中，来自母公司弘阳地产的达到了五六成，收入占比由2017年的62%下降至去年的55.6%。
同期内，弘阳地产开发物业分别占弘阳服务在管总建筑面积的73.1%、72.3%及61.8%。由第三方房地产开发商所开发物业的在管建筑面积分别占在其管总建筑面积的12.7%、14.7%及30.0%。
对于后续第三方的拓展，集团副总裁成健指出“弘阳服务将继续坚持商业及住宅‘双轮驱动’的模式”，将募集资金约40%将用于选择性策略投资及收购。
公司计划于2022年年底前收购或投资四至六家物业管理公司。重点探索长三角（如江苏省、上海市、安徽省）、西南（如成都市、重庆市）、华南（如广东省）、华中（如湖北省及湖南省）等地区的收购或投资目标。
从未来计划开拓的区域来看，弘阳服务正在慢慢走出江苏大本营，“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”。
但不可忽视的现状是，弘阳服务的业务依然高度依赖江苏。
过去三年间，来自江苏省的在管物业所得的物业管理服务收益，分别占弘阳服务总物业管理服务收益约100.0%、100.0%及98.5%。
“虽然已进一步扩展至中国其他主要经济区域及城市，但预期江苏省在不久将来仍将继续占公司营运的一大部分。倘江苏省出现任何不利经济状况，公司业务、财务状况及经营业绩可能受到重大不利影响。”弘阳服务坦言。
经过多年发展，房地产行业已进入存量时代，物管公司维护存量、提升服务的价值凸显出来。加上今年新冠疫情，讲好物业服务的故事更加重要。
截至去年年底，上市物管公司市值总额2355.9亿元，市盈率超20倍。即便是在今年整体市场不景气的大环境下，物管行业板块平均增幅也达到37%。
从在管面积来看，去年中国物业服务百强企业平均总在管建筑面积从2015年的2360万平方米增至2019年的4280万平方米，复合年增长率为16.0%。
与此同时，大鱼吃小鱼的戏码在轻资产的物管行业也开始上演。对自身能力较强的物管公司而言，上市后能得到充盈的资金支持以扩大规模，也更容易进行收并购，加速整个行业的洗牌。
如今，排在港交所门外的物管公司依然在翘首企盼，而诸如越秀地产、阳光城、华润置地、禹洲地产等房企也在研究和筹备分拆物业上市。
“港交所政策相对宽松，今年正处于窗口期，给公司带来市场机会。” 严跃进表示，“而且相较于A股市场，港交所上市较快，也给物管行业这类存量资产一定支持。”
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