荣盛发展分拆物业上市，二代耿凡超走向台前
火了几年的物业服务今年境况更佳，更多的房企开始分拆上市，挖掘这一配套业务的潜在利好。
这一次的新玩家是河北房企荣盛发展(002146.SZ)。它在5月10日官宣，拟分拆荣万家生活服务股份有限公司（以下简称荣万家)赴港上市，具体上市时间待定。
扩大融资渠道又能享有高估值，分拆物业上市是一场已被多次验证拥有颇多利好的资本运作。
荣盛发展在公告中坦言分拆荣万家上市的原因，是基于增强荣万家的资本实力，并建立独立、持续、稳定和高效的资本运作平台，为业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升荣万家竞争优势。
荣万家发行的股票种类为H股，这次发行比例不少于发行后荣万家总股本的25%（未考虑超额配售权的行使），并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。
这意味着荣盛发展将借助荣万家境外上市，打通境外融资渠道，形成A+H的资本架构。
不过，荣万家能否借助这次上市获得更好的发展，还很难下结论。从过去两年房企分拆物业上市进展来看，其估值、融资等，均因母公司供血量、规模、运营能力等高低出现极大分化。
这次拟赴港上市的荣万家成色如何呢？
荣万家已成立达20年，法定代表人为刘勇罡，主营业务为家庭服务，物业服务；房屋租赁；物业信息咨询等，在管面积和签约面积目前暂未披露。
荣盛发展在公告中披露，截至2019年末，荣万家合并报表口径资产总额约17.11亿元；负债总额约13.25亿元，净资产约3.86亿元；2019 年，荣万家营收约12.99亿元，利润总额 约1.35亿元，净利润约1.01亿元。
截至2020年3月末，荣万家合并报表口径资产总额约16.41亿元；负债总额约12.03亿元，净资产约4.37亿元；2020年1-3月，荣万家营收约4.04亿元，利润总额约0.67亿元，净利润约0.50亿元。
尽管荣万家物管规模不明，其股权架构却极富信息含量。
截至目前，除了母公司荣盛发展持股83.52%，荣万家的另两位股东分别是河北中鸿凯盛投资股份有限公司（以下简称中鸿凯盛）和睿享商务，各自持股8.8%和8.42%。
中鸿凯盛并不是一位简单的股东，和荣盛发展有诸多关联。根据天眼查，中鸿凯盛成立于2015年底，第一大股东及实际控制人是荣盛发展董事长耿建明的女儿耿凡超，她在中鸿凯盛的持股比例为46.03%，担任董事兼总经理职位。
中鸿凯盛除了持有荣盛发展旗下物业公司荣万家部分股权，还持有荣盛旗下多元化业务公司一定比例股权。
2016年，荣盛发展启动“五五规划“，确定以地产为主，大健康、大金融为两翼，以互联网等新兴产业为辅助”的“3+X”新战略。中鸿凯盛也随之火线介入荣盛产业园、康旅、金融等公司。
截至目前，中鸿凯盛持有荣盛发展旗下互联网金融公司四众互联10%股份、产业园公司荣盛兴城15%股份、大健康公司荣盛康旅15%股份等。
根据荣盛发展财报，2019 年，公司产业园业务实现回款65.4亿元、净利润9.5亿元，康旅业务实现营业收入59.1 亿元。
耿凡超不仅通过中鸿凯盛持有荣盛发展多条业务线公司股权，还是荣盛创展、荣盛泰发、泰发投资、荣安创享和上海德建广5家公司的直接股东，间接拥有实际控制权的公司多达100多家。
可见中鸿凯盛与荣盛发展战略规划发展高度匹配，这样的布局似乎也在说明耿凡超作为二代，正在逐渐深入荣盛发展业务，暗合耿建明接班布局。
此次荣万家的股权架构和股权激励中，未见耿建明儿子耿功杰的身影。
荣万家另一主要股东睿享商务是正在筹办中的荣万家有限合伙人持股平台——由激励对象公司人力资源中心总经理刘红霞作为普通合伙人、其余44名激励对象作为有限合伙人，共同出资设立而成。
荣万家如成功上市，能惠及的还将有耿建明的兄弟耿建富，他将作为激励对象参与荣万家股权激励计划，他同时也是荣盛发展执行总裁。
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