房贷利率转换到底怎么选
■LPR是什么?
利率市场化改革带来新变化
对于此次房贷政策变动,大多数市民的通俗理解就是贷款的客户要做一道选择题,选择内容是个人房贷利率要选择转换为LPR利率还是固定利率。对此许多缺乏专业知识的市民陷入困境,LPR是什么?为什么要换成LPR?
此次房贷新变化中频繁出现的新词汇——“LPR”是由具有代表性的18家报价行,根据本行对最优质客户的贷款利率,以公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价,由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算得出,为银行贷款提供定价参考。LPR包括1年期和5年期以上两个品种。自2019年8月起,每月20日(遇节假日顺延)人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布LPR,公众可通过全国银行间同业拆借中心网站(www.chinamoney.com.cn)和人民银行网站(www.pbc.gov.cn)查询。
与过去的贷款基准利率相比,LPR的市场化程度更高,能及时反映市场利率变化,2019年8月以来已多次下降,而2015年10月以来,贷款基准利率则一直没有变动。而且根据中国人民银行的公开数据显示,目前大部分新发放贷款已将LPR作为定价基准,但存量浮动利率贷款的定价基准仍主要是贷款基准利率。
■官方答疑
银行会占便宜吗?
在了解了LPR的机制后,许多市民都会思考一个问题,银行会不会故意提高LPR报价?对此中国人民银行近日也发布消息称,LPR报价机制已尽可能保证报价行真实报价,使公布的LPR具有公允性。18家LPR报价行都是同类型银行中具有较强影响力、公信力和定价能力的银行,且需要根据本行对最优质客户的贷款利率报价,也就是说,报价行的报价都是有真实交易作为支撑的。同时,人民银行和利率定价自律机制对各报价行的报价行为进行严格监督,定期考核评估其报价质量,并根据考核情况对报价行进行优胜劣汰。
同时,中国人民银行也表示,用加减点还是浮动倍数方式定价,只是计算方式略有区别。未来LPR变动时,对借款人和银行的影响是对等的,不存在谁占便宜的问题。简单讲,对于借款人来说,如果现执行利率比LPR高,未来LPR上升时,加减点方式更有利；LPR下降时,浮动倍数方式更有利。如果现执行利率比LPR低,则未来LPR上升时,浮动倍数方式更有利；LPR下降时,加减点方式更有利。如果现执行利率等于LPR,则两种方式没有区别。对银行的影响与上述情况相反。
■是否要变化?
做好选择要了解多项规则
在了解了什么是LPR和固定利率后,许多市民对于是否变更产生“选择困难症”,但是否能变更首先有三个先决条件:一是2020年1月1日前已发放,或已签订合同但未发放；二是参考贷款基准利率定价；三是浮动利率。除此之外,固定利率贷款、已参考贷款市场报价利率(LPR)的浮动利率贷款等无需转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。公积金个人住房贷款不需要转换,但组合贷款中的商业性个人住房贷款也要转换定价基准。
在了解了上述条件后,符合条件的市民要做出自己的选择,选择固定利率的话,房贷利率与你当前的利率水平保持不变,以后也不管LPR利率怎么变化,你的房贷利率都不变；而选择浮动利率的话,房贷利率将根据LPR的变动而变化。
■哪种模式好?
业内人士:按实际情况选择
对于选择哪种模式,许多专家和业内人士都在近期进行过解读,主要都是针对LPR未来走势的一种预期,这也直接关系着选择不同模式之后的收益。如果认为未来LPR会下降,那么转换为参考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能上升,那么转换为固定利率就会有优势。
举例来看的话,例如借款人小王,买房时享受了贷款基准利率打九折(下浮10%)的优惠,贷款日2015年8月1日,期限是20年。如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR,现在5年期贷款基准利率是4.9%,转换前的实际执行利率就是4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则,小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%,即减39个基点。
但是从大多数市民的实际情况来看的话,不论做哪种选择,实际上都不会对还贷产生极大影响。业内人士指出,从2010年到2019年间,剔除掉贷款基准利率调整因素后,一般贷款利率年内波动幅度多在10个基点(也就是0.1个百分点)以内。以一笔100万元、剩余期限25年、等额本息的房贷为例,利率为4.8%和4.7%,月供相差约为57元。
■重定价日是什么?
决定转换后如何操作
在了解了此次房贷新变化后,许多市民表示愿意尝试转换为LPR,但是涉及到具体操作和规则上又遇到了新问题。在决定转换后,首先要思考的就是重定价日和重定价周期的问题。重定价日就是客户与银行约定的利率调整的日子。个人房贷的重定价日一般是每年的1月1日,或者每年与贷款发放日对应的日期(简称“对应日”)。
而重定价周期,则是从本次重定价日到下次重定价日之间的时间长度。若个人房贷利率一年一变,那么重定价周期就是一年。如果一笔浮动利率贷款,已经过了最后一次重定价日,这笔贷款就已经处于最后一个重定价周期。而在2020年3月之前,以及2020年3～8月,进入最后一个重定价周期的贷款,都可以不转换定价基准。但双方协商一致的情况下,也可转换。
在实际操作中,重定价日和重定价周期等要素,可由借款人与银行协商约定。根据近期主要银行发布的公告,个人房贷重新约定的重定价日一般为每年的1月1日或贷款发放日的对应日,重新约定的重定价周期最短为一年。对于原合同重定价周期短于一年(如按季度、按半年重定价)的贷款,可不重新约定重定价周期,继续按原合同重定价周期执行。
对此,记者也查询了多家银行机构的公告,工商银行的表述为:定价基准转换的同时可重新约定重定价周期和重定价日；农业银行为:可重新约定贷款利率浮动方式(可选“按年对月对日”或“每年1月1日”)；中国银行为:线上渠道默认重定价周期为12个月,您可选择重定价日为每年1月1日或贷款放款日对应的每年对月对日；建设银行为:经借贷双方协商,可约定利率调整日为每年的1月1日或贷款发放日在每年的对月对日。其他银行也基本都可以重新约定重定价日,一般应在每年的1月1日或贷款发放日的对月对日中选择其一,与过去房贷的重定价日安排是一致的。
■记者调查
线下办理或有延迟
对于新业务,许多市民都希望能够去营业厅当面咨询了解后,直接在线下办理。对此记者也查询了多家银行的相关情况,中国银行2月29日公告称,“自3月1日7时起,您可通过我行手机银行、网上银行申请办理存量浮动利率个人贷款(除扶贫小额贷款、创业担保贷款、国家助学贷款外)定价基准转换。为减少人群聚集,我行将视疫情防控情况,再行开放线下受理渠道。”
对于岛城的各大银行网点,记者也于近日进行调查发现,许多银行还没有开通线下的受理渠道。在农业银行市南区某支行,记者调查发现,虽然农业银行已经开通了APP办理定价基准转换,但是该支行截止到3月7日还未接到线下渠道开展定价基准转换工作的通知,“咨询的电话和来访非常多,但是目前不建议市民集中来银行办理。”工作人员表示,建议想通过线下办理的客户耐心等待。
一股份制银行马经理也表示,他们银行营业网点将结合新冠肺炎疫情控制情况适时开展定价基准转换工作,手机银行、网上银行等渠道将于4月15日起开展定价基准转换工作。个人客户可在该银行营业网点、手机银行、网上银行等渠道进行贷款定价基准利率转换补充协议签订确认。
对于线上办理的市民,业内人士也表示,各家银行机构的具体表述和细则并不完全一样,尤其是许多市民在重定价日上可能存有灵活性的需求,但是目前大多数银行的线上渠道默认重定价周期为12个月,市民可选择重定价日为次年一月一日或贷款放款日对应的每年对月对日。
□半岛记者姚文嵩张欣健
2019年12月28日,中国人民银行发布[2019]30号公告,宣布存量浮动利率贷款定价基准转换将于2020年3月1日正式实施。房贷事关许多市民的切身利益,读懂政策后是否选择定价基准转换成为了许多市民要面对的难题,对此中国人民银行等多个部门和主流媒体纷纷发声,公布一系列政策解读和分析,各大银行机构也纷纷发出公告,在网上银行和手机APP开启了相关服务,但是仍有部分市民反映不会使用相关功能。
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