写字楼需求疲软，越秀房托收益率创上市15年新低
记者 | 黄昱
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一向稳健的越秀房产信托基金（00405.HK，以下简称“越秀房托”）2019年每单位基金分派收益率只有5.14%，创下上市15年来新低。
3月5日，越秀房托的业绩发布会通过线上形式召开，除分析业绩以及对商办市场短期和全年形势进行预判外，管理层花了较多时间来对疫情期间的防控措施进行介绍。
越秀房托2019年度业绩报告显示，其全年收入总额约为20.58亿元，同比仅增长1.3%；物业收入净额约为14.95亿港元，同比增长1.8%；分派总额为7.61亿元，同比减少10.4%，每基金单位分派约0.27港元，同比减少15.3%。
根据基金单位于2019年12月31日的收市价5.28港元计算，2019年越秀房托每基金单位分派收益率只有5.14%，同比减少1.26个百分点。
历年财报显示，自2005年上市以来，越秀房托每单位基金分派收益率最低为2010年的5.56%,最高为2008年的13.74%，2011年至2018年均保持在6%以上。
对此，越秀房托投资者关系总监姜永进指出，分派总额及每股分派下降，是因为2019年增加发行了例如针对管理人费用等共9940个基金单位，同比增长3.2%。
2018年底卖出越秀新都會、买入杭州维多利之后，越秀房托旗下项目仍为8个，分别为广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心；上海越秀大厦；武汉物业及杭州维多利。
物业组合整体估值为349.61亿元，同比增长2.9%，总产权面积为97.3万平方米，其中被越秀房托列为成熟型物业的包括白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心、越秀大厦的面积占比为70.4%，剩下两个成长型物业面积占比29.6%。
物业的整体续租率从2018年的80%下降至2019年的73.6%。即便是往年续租率较高的国金中心，2019年也因为珠江新城CBD年吸纳量减少、金融企业退租明显的不利局面，而只有81%的续租率，同比减少6.2个百分点。
从经营收入来看，国金中心是越秀房托的主要利润来源，但2019年的营收同比增长1.9%至11.33亿元，占总收入的55.1%，白马大厦、越秀大厦、武汉物业、维多利广场、财富广场、城建大厦、杭州维多利分别占比为18.1%、6.4%、8.2%、3.7%、3.7%、3.2%、1.6%。
就具体经营情况而言，位于上海的越秀大厦明显拖了后腿，2019年营收为132.5亿元，同比减少7.2%，收入净额为1.2亿元，同比减少6.7%，出租率和租约单价分别为92.2%、264.9元/平方米/月，同比分别减少5.1个百分点以及7.1元/平方米/月。
越秀大厦业绩下滑与上海写字楼市场需求急剧萎缩相关。越秀房托方面表示，越秀大厦所在的浦东竹园地区去年空置率显著攀升，为应对严峻形势，公司实施了阶梯佣金政策等措施。
武汉物业是越秀房托在2017年底收购而来，包括越秀财富中心和武汉星汇维港购物中心，经过两年运营，整体出租率从2018年的75.4%上升至2019年的81.2%,营业收入达1.7亿元，同比上涨34.3%。
据介绍，越秀财富中心在2019年持续加大了招商力度，组织开展了多项推广活动，透过项目招商推介会、全民营销推介会以及承接各类重要会议，有效增加客户储备量。全年新签约客户70家，新签约合同面积逾3.6万平方米。
疫情发生以来，武汉物业面临不小挑战。越秀房托管理层提到，星汇维港购物中心上线了星汇维港云购物平台，全场101个商户仅有4家疫情刚需型租户营业，中百生活剧场2月总销售额同比上升18.8%。
受疫情影响，越秀房托将根据具体情况向批发商场、零售商场以及办公室租户协商提供租金优惠。此外，作为越秀房托投资组合中唯一的酒店，广州四季酒店也受到较大影响，2月平均入住率和惠顾率均大幅下降。
越秀商投管理层表示，为了应对外部环境的不确定性，管理人将在分析当前租户基础及运营情况后，持续密切关注和评估情势，并对目标租户采取更灵活有效的租赁策略。此外，将根据酒店的情况采取一定的成本控制措施，以节省成本。
越秀房托主席、执行董事及行政总裁林德良透露，广州四季酒店原来每月运营成本为1700多万，现时每个月成本为不足700万，预料这几个月可节省5000万成本。
他指出，现在就要为4月商户恢复营业以及出现报复性消费的情况做准备，公司策略是对内稳经营，对外寻求扩展，要主动管理，将不确定性主动变成确定性，如在去年开始与租户商讨续租等等。
对于各城市商办市场全年走势，越秀房托管理层判断，武汉的零售商业会受到严重打击，尤其是中小商户会面临巨大考验，购物中心空置会因此上升，租金下降；因为中小企业占比多，市场压力大，武汉写字楼市场也会面临租金下调、空置率上升的压力。
广州相对来说情况更加稳定，管理层认为，疫情结束后，因贸易战与疫情积压的需求将得到释放，加上多项宽松政策支持经济回暧，预计广州写字楼市场需求将出现一定程度反弹，租金预计在下半年企稳。
越秀房托董事会预期，由于给租户提供临时租金宽减，以及广州四季酒店至今因疫情所致的经营表现，基金2020年上半年的财务业绩将受到不利影响。
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