房贷利率“换锚”，二选一有点“烧脑”业内建议在大概率降息背景下——选 LPR 浮动利率月供更少
“以LPR为基础的浮动利率怎样计算？”“两种房贷利率转换方式如何选择？”“目前转换渠道有哪些？”……3月1日，存量浮动利率贷款定价基准转换如期启动。截至目前，包括工、农、中、建、交、邮六大行在内的多家银行已正式开展存量贷款定价基准转换工作。
由于定价基准只能转换一次，对于购房者而言，究竟是选择固定利率，还是以LPR为基础的浮动利率才合算，也成为其关注的热点问题。对此，分析人士认为，两种方式各有利弊，如果认为未来大概率将进入降息周期、LPR总体呈下降走势，那么转换为LPR基准更为有利。
■本报记者 吉雪娇
定价基准只能转换一次
存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同，但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。
按人民银行要求，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
目前，工、农、中、建、交、邮等24家主要银行已完成相关准备工作，并通过其官网、微信公众号等渠道发布了公告，贷款客户可根据承贷银行公告，与银行协商办理存量浮动利率贷款定价基准转换。
相较于传统以央行基准利率进行上下浮动，确定实际执行利率的方式，不少购房者对于以LPR为基础的浮动利率方式并不熟悉。那么，对此该如何理解？
根据相关规定，存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，“商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12 月发布的相应期限 LPR 的差值”。由于2019年12月发布的相应期限LPR为4.8%，假设原购房合同约定利率为5年期以上贷款基准利率上浮20%，即5.88%，则加点为108个基点；同理，如原执行贷款利率为5年期以上贷款基准利率9折（4.41%），则加点为-39个基点。
此后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。加点数值在合同剩余期限内固定不变。
如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平则由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。
降息周期选浮动利率更划算
由于定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。因此，对于有存量房贷的购房者而言，需要在固定利率或以LPR为基础的浮动利率间进行选择。那么，究竟哪种方式更核算？
对此，多位分析人士指出，LPR定价方式下，未来房贷利率的变化取决于5年期LPR（5年期的最优贷款利率）的变化。如果未来LPR呈下降走势，房贷利息支出有望减少。反之，如果未来LPR上升，贷款利率会随之增加。
“考虑到宏观经济增速放缓的大背景下，利率处于下行周期，结合疫情冲击下逆周期调节加码，流动性保持宽裕，LPR报价仍有下行空间。”平安证券分析师张亚婕认为，2月5年期LPR调降5BP低于1年期10BP的降幅，也反映了目前地产政策虽然有区域性边际松动，但不改变“房住不炒，因城施策”的政策定力。
中泰证券研报指出，5年期LPR的趋势由三方面决定，即政策利率/市场利率、房地产金融政策和银行的市场化加点。今年的LPR仍有下调空间。从中长期看，政策利率随经济增速放缓处于下降周期，房地金融政策难进一步收紧，银行的市场化加点在金融体系改革背景下有调降空间。三种因素综合来看，都是推动5年期LPR下行的，所以建议个人选择LPR浮动利率方式。
具体来看，假设贷款余额100万、贷款期限20年，若未来LPR平均下行20bp，月还款额可以减少110元，总还款额可以减少2.6万元。若LPR平均下行40bp，月还款额可以减少213元，总还款额可以减少5.1万元。
融360大数据研究院认为，相比LPR可能下降带来的利息支出减少，如果用户更重视利率稳定性和便捷性，也可以选择转换为固定利率。
可通过手机银行等线上办理
3月1日起，房贷存量客户就可以向贷款所在银行提交变更合同的申请。办理渠道方面，可通过手机银行、网上银行、网点渠道等办理。其中，部分银行表示目前暂不开放线下受理，后续将根据疫情防控进展情况，逐步开通线下渠道。
在融360大数据研究院分析师李万赋看来，用户通过手机银行或网上银行即可进行操作。
具体来看，目前建设银行、中国银行可通过手机银行、网上银行等两个线上渠道办理存量浮动利率个人贷款定价基准转换业务；农业银行可登陆掌上银行，进入贷款——定价基准转换界面，自助操作办理。
此外，工商银行提供手机银行、贷款服务行两个渠道，同时后续将上线智能柜员机与短信银行。“疫情期间请通过手机银行办理，确需线下办理的，请在疫情结束后前往办理。”工商银行建议，可避开定价基准转换初期及尾期的高峰期，在转换期内分散办理。
需要留意的是，对于原借款合同有多个借款人的，各家银行规定有所不同。如中国银行规定，存在共同借款人的贷款，转换申请需由主借款人提交，所有共同借款人需在主借款人提交申请第二日起7天内进行确认。
工商银行与之类似，除贷款服务行以外，其他渠道需要主借款人先确认，再由共同借款人确认。除短信银行仅适用于共同借款人使用外，其他渠道主借款人及共同借款人均可使用。
建设银行则规定，原借款合同有两个（含）以上借款人的，需所有借款人意见一致且办理完成，才可完成转换。“3月1日开始，原借款合同的多个借款人可通过建设银行手机银行、网上银行分别办理业务。后续视疫情发展情况，原合同的多个借款人可携带本人有效的身份证件原件分别到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机（STM），或一同前往营业网点柜台、个贷中心办理业务。”
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