物业股节节攀升，华润置地也启动分拆上市
记者 | 黄昱
物业股走出独立行情后，越来越多的地产公司加入分拆物业上市的行列。
界面新闻获悉，华润置地(01109.HK)计划在1-2年内分拆物业管理业务赴港上市，目前相关工作已启动。
接近华润置地人士透露，已就分拆上市开始接触投行、法律顾问、审计师等上市中介机构，包括汇丰、花旗、摩根士丹利、农银、华泰、招商等。
界面新闻了解到，根据当前香港物业股的表现来分析预估，华润物业科技服务有限公司（以下简称“华润物业科技”） 上市市盈率预计可达20倍，将以2020年净利润达到7亿元来完成利润筹划及拆分上市方式方案。
从对公司的管控、发行融资、估值等角度考虑，华润物业科技将采用母子上市结构作为上市分拆的方式。
另据相关媒体报道，有市场消息人士指出，华润物业科技拟集资约5亿美元（约39亿港元）。
建银国际金融公司董事黄亮指出，根据以往经验，从启动到递交上市申请表一般要半年到一年时间，香港物管公司上市审批时间表也比较可控，基本在半年内就可以完成从递交上市申请到上市。
2018年以来，物业行业迎来上市潮，两年内共有18家物业公司成功上市，累计物业上市公司达24家，其中21家登陆港股，3家进入A股。进入2020年，又有正荣服务、金融街物业、宋都物业、兴业物业等6家向港交所递交的上市申请书。
在此背景下，华润置地是否会分拆物业上市也一直备受关注。
2018年3月，时任华润置地董事局副主席的唐勇曾首次公开表示，物业公司分拆上市的机会确实存在，虽然未有具体时间表，但从2017年开始就对物业公司的管理架构进行了调整，并重新确定物业公司的战略目标。
天眼查信息显示，华润物业科技成立于2017年8月，注册资本6亿元，由在香港注册的创润发展有限公司全资持股。华润物业科技的成立，标志着华润置业正式将物业管理业务分拆出来独立运作。
2019年2月，已升任为华润置地总裁的李欣不再兼任华润物业科技董事长一职，由当时的华润置地华东大区总经理迟峰接任。去年底，迟峰离开华润置地，华润物业科技的新领头人尚未可知。
华润物业科技定位“平台型泛社区经济服务商”，并在2017年启动战略转型，重点布局品质物业业务、资产托管业务、智慧物联业务、平台创新业务四大板块，业态涵盖住宅、商业、写字楼、大型公建等。
与华润置地一样，华润物业科技也实行“总部--中心城市公司--项目”三级架构，并推行扁平化管理模式，总部设立8个职能部门和1个独立利润单元，下设11家中心城市公司。
华润物业科技发布的首份可持续发展报告显示，截至2018年底，其在全国范围内的管理物业项目达700余个，总在管物业面积超过1.35亿平方米，分布在北京、上海、深圳、成都、沈阳等70余个城市，下设11家中心城市公司。
目前物业管理行业仍处于规模为王的阶段，规模往往意味着更强的市场竞争力，是资本市场关注的重点之一。
凭借1.35亿平方米的在管面积，华润物业科技在上市物业公司中排在第8位，落后于彩生活、保利物业、碧桂园服务等。
中指院数据显示，随着政策、市场竞争及信息技术的变化，行业的集中度逐年提升，2014年至2018年，百强企业的全国市场份额从22.6%升至39.7%，预计2021年增长至51.4%，优质龙头房企将获得远高于行业平均增速的成长。
背靠华润置地，华润物业科技有望实现持续规模增长。数据显示，华润置地2019年累计总合同销售建筑面积约1324.83万平方米，截至2019年上半年，总土储面积为6737万平方米。
除母公司可提供的项目资源外，物业公司拓展第三方项目的能力也是资本市场十分看重的。
华润物业科技的可持续报告中提到，如今华润置地物业服务已迈入全新发展阶段，定位从服务于华润置地自建物业项目，发展到了以服务华润置地自建物业为基础，积极承接外部物业项目的新阶段。
2019年上半年华润物业科技新增的1000万平方米的在管面积中，有接近2/3来自于外部。唐勇曾透露，物业管理业务对内部资源的依赖度开始降低，预期2020年末在管及储备的面积将达到2亿平方米。
营收层面，2018年，华润物业科技的营业收入为40.85亿元，与去年底上市的保利物业基本持平。还有一些典型上市物业公司，如彩生活、碧桂园服务、中海物业在2018年的营业收入分别为36.14亿元、46.4亿元以及 41.54亿港元。
尽管在总营收上并未掉队，但华润物业科技的利润指标却稍显逊色。华润物业科技2018年的利润为2.96亿，净利润为2.26亿元，毛利率为7.2%，净利润率为5.5%，而保利物业、碧桂园服务、雅生活、新城悦的利润率分别为20.1%、37.7%、38.2%、29.5%。
按照华润置地内部作出的业绩规划和利润筹划，2019年-2021年，华润物业科技的营业收入在分别可达57.98亿元，57.63亿元、71.9亿元，净利润分别达3.2亿元、4.8亿元、7.1亿元。
上市无疑将推动华润物业科技加速发展。海通国际高级副总裁陈丹指出，对于物业公司而言，赴港上市不仅可以优化股东结构、提升企业价值，还可以增加融资渠道，助力公司在管面积持续提升，有效拓展市场份额，持续做大做强。
中指研究院物业事业部总经理牛晓娟指出，规模较大的房企募集资金较多，一方面主要用于战略性收并购，比例大多超过50%，如保利物业募资41.11亿港元，57%用于收并购，雅生活募资31.99亿港元，65%用于收并购；另一方面用于智能化建设，比例在10%-20%。
募集资金的用途，比较直观地反映出当下物管公司的发展重点，一个是扩大规模，另一个就是培育增值服务。
据了解，除了为客户提供基本的住宅、商业等建筑的物业服务外，华润物业科技还配备了一套完整的增值业务链，包括资产投资与 运营业务、房屋经纪业务、房屋装修业务、公区经营业务和社区增值业务等。
陈丹指出，如今传统基础服务已经不能满足业主的需求，更多的物业公司转向高毛利率的增值服务已成趋势，在百强物业公司中，业主增值服务收入占比达54.4%，以空间运营、房屋经纪及电商服务居多。
一场突如其来的疫情，让物业管理的价值进一步凸显，股价表现突出。2月3日至2月20日，保利物业、新城悦服务、招商积余等十多家物业公司股价涨幅超过20%，雅生活和佳兆业美好的涨幅更是达41.65%和57.1%。
招银国际研究指出，在现代服务业的引领下，物业管理行业正在经历蜕变，“物业能做的事情还有很多”是投资物业行业的重要逻辑，也是抗周期属性中表现出高成长性的原因。
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