易居丁祖昱：房地产三周颗粒无收，但不会一蹶不振
记者 | 马一凡
“整个房地产行业受疫情影响严重，三周左右时间基本颗粒无收，成交趋近于零，在房地产行业历史上是第一次。”2月25日，易居集团CEO丁祖昱在一场电话直播会议上表示。
在全国大部分地区疫情得到基本控制的当下，多省市都在出台有序开放售楼处、二手房中介门店、组织建筑工地复工的相关政策或方案，房地产行业在经历三周沉睡后渐渐苏醒，接下来市场将会有怎样的表现？
丁祖昱表示，截至目前，房地产行业仍然处于半停摆状态。
具体来看，全国60%的售楼处仍未开放，40%已开的售楼处中，大部分还是处于值班状态，只有约10%的售楼处真正营业，其中西南区域售楼处开放情况好于其他区域。部分省份因疫情防控需要，仍要求关闭所有售楼处，比如河南省。
二手房中介门店营业比重和售楼处基本一致，只有约10%的中介门店开业。
而工地复工情况目前比售楼处更加严峻，有超过90%的建筑工地尚未复工。这对今年的房地产新开工、竣工数据以及全年的开发投资额将产生很大影响。目前各地重点政府工程已进入积极复工流程，这些项目流程走完以后才会轮到房企的楼盘项目。
相比上述完全停工的市场，土地市场实际上没有完全中断，只在春节期间停了10天，但是成交总量下滑非常多，一是因为大部分省份将卖地延后，二是很多开发商缺少回笼资金，因而对投资计划做了修正，减少大宗拿地支出。
丁祖昱表示，2月份以来，很多省份陆续出台有利于房地产行业发展的政策，但是不要幻想市场将迎来大放水。“宽松的环境是有可能的，但改变当前‘房主不炒’的政策背景是没可能的，不要和历史再进行类比。”
政策层面变化将主要表现在三个方面。一是对限购、限价等给予一定程度的宽松以恢复市场交易；二是部分地方允许土地款分期或延期支付，这对1月份拿地的房企是雪中送炭，地方政府也是为后续土地交易考量；三是金融方面有可能表现得较为宽松，官方将以窗口指导来进行相关调整，境外发债也迎来窗口期。
对于3月份往后房地产市场的走势，丁祖昱认为大家要持谨慎态度，但不必悲观，“疫情期间大家不买房，不代表买房需求消失了。购房需求会慢慢恢复。这需要一段时间，可能是一两个月之后”。
他认为3月份是一个恢复期，不用期待有太好的销售成绩，整体成交金额相较去年同期可能有30%-40%的下滑，但是从第二季度开始趋于正常。
疫情对今年全年房地产销售的影响将拉低10%-12%，因此今年整体市场体量会比去年略降。
3月份如果大部分建筑工地能够顺利复工，那么今年竣工面积同比几乎不会受影响，如果复工时间比这更晚，那么对全年竣工量的影响达到-5%~-10%。
重要观点：
住宅地产不会一蹶不振
住房需求不会消失，如果3月份是疫情缓解期和生产消费恢复期，那么房地产的正常需求也会慢慢恢复。只不过房地产和其他领域相比，交易额比较大，恢复速度稍微慢一点。
写字楼购物中心受冲击大
近年来写字楼供应量大，出租率和租金本来就双降。疫情期间，企业主发现远程办公、居家办公挺好的，很多工种不需要在写字楼办公，另外还有一些中小企业撑不住了，这些都会造成写字楼需求衰减。建议房企在未来拿地过程中谨慎碰写字楼项目。
商业地产目前没有明显恢复。比如影院基本没有恢复，餐饮只恢复了一半左右，儿童教育培训机构没恢复。儿童娱乐、教育培训这个业态，已经占到很多购物中心10%的租赁，所以影响很大，疫情导致家长和孩子习惯网上上课了，如果培训费还能降低一点的话，未来没有必要再去实体培训机构。
购物中心用了好几年时间，从偏零售向偏体验变革，结果偏体验类型的商业地产现在也开始面临考验。
长租公寓今年压力会很大，疫情造成的不利影响将持续一年；文旅项目上半年的生意基本做不成了，现在人们基本没有文旅需求。
更加看好物业股
细分领域里，只有物业这个领域是加分的，优秀物业公司在疫情中表现较好，和普通物业公司的差距会进一步拉开。今年尤其看好物业股。
房企不至于现金断流
规模房企不至于面临现金流断流压力。原本2月份就是淡季，不是房企主要回款来源的一个月，因此2月份市场低迷不会对房企产生致命影响。大部分房企1月份拿地较少，工程也都停了，该结清的都结清了，后续资金还没有开始投放，短期内没有太大压力。
房地产上下游企业的压力比房企更大，今年“活下去”是他们的最大诉求。
3月份小阳春没指望
大部分城市3月份房地产市场都进入恢复期，但不会恢复到正常水平，小阳春没指望了。可以试着在四五六月份把小阳春找回来。
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