外资凶猛，北京投资市场大宗交易创纪录
大宗交易成交额常年排在上海之后的北京今年得以翻身，而外资成为这其中不可忽视的力量。
根据1月8日世邦魏理仕发布的《2019年北京房地产市场回顾及2020年市场展望》中显示，2019年，北京投资市场大宗交易总额达到创历史纪录的866亿元，境外投资者是北京最为活跃的买家类型，投资额占比达到31%，并在近两年保持上升势头。
与此同时，上海2019年全年累计录得68笔交易，同时总金额累计达847.2亿元人民币，同比下降了33.8%，常年落后于上海的北京在今年实现了反超，成为全国第一。
对此，世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚表示：“极具韧性的市场基本面和逐渐增多的可售资产是今年北京对投资者的吸引力所在。”
而对于外资成为主要买家，纪刚分析表示，这些资金其实不是刚来北京，只是由于政策限制，过去外资在北京很难达成大宗交易。2016年以来，北京从准入条件、标准等多个领域放宽对外商投资的限制。经过几年开放后，外商买入占比增加成为一件水到渠成的事。
另外，房地产领域的投资通常是长线投资，投资时间一般为5年至7年，有的甚至以10年为单位计算时间。所以这些投资考虑的不单单是短期内人民币对外币的双向波动，而是当地长期发展潜力。
对于2020年投资趋势，纪刚表示：“随着金融领域的进一步开放和大宗交易市场化程度的提升，我们预期境内外投资者将继续积极地在北京挖掘价值投资的机会，并为整个商业地产市场注入新的活力。”
而2019年写字楼始终是投资者关注的重点，且在零售物业和酒店项目的交易中，商改办、酒改办项目的投资额占比近半，显示投资者对于北京办公市场基本面保持乐观。
2019年，北京的写字楼供应量处于高位，达到了90万平方米，历史上仅次于2009年；其中，甲级供应量高达71.3万平方米，创历史新高，推升市场空置率至13.8%，创2011年以来最高水平。不过，由于整体需求疲软，全年净吸纳量仅录得12.1万平方米，为过去5年历史最低。
2019年以前入市项目整体净吸纳量为负，这些项目的入驻表现出现分化：超甲级写字楼最为稳健；其他甲级写字楼，随着租金的调整和升级需求的释放，下半年退租现象逐渐缓解；而乙级写字楼全年的净吸纳量录得-9.6万平方米，创历史新低。供应高峰和新租动力不足的双重压力之下，全年同样本比整体租金增速为-1.4%，创2010年以来的最大跌幅，其中乙级市场为-2.1%。
在下行的市场环境下，写字楼市场也出现了比较明显的分化，高品质供应入市和甲级市场租金下行为租户升级需求创造机会窗口。
世邦魏理仕华北区顾问张冀苏表示：“2019年是近10年以来最具挑战的一年。面对经济放缓、需求放缓及市场供应高峰的到来，大部分业主主动调整租赁策略，租金价格也从观望坚持逐步转变为理性下调；面对2020年另一轮供应高峰的压力，市场租金有望继续下行，租赁成本的回落亦将推动搬迁和升级需求的放量，此外，业主们也会积极投入资金对现有楼宇升级改造以应对新项目带来的竞争压力。”
在零售市场，根据世邦魏理仕报告显示，2019年，仅国贸东楼、北京SKP南馆两个代表性新项目入市，总体量8.5万平方米，均为CBD商圈地标性项目的扩建，开业后市场反响热烈，为CBD供应放量后即将入驻的大量办公人口提供了更丰富的高端消费场所和服务配套选择，有助提升核心商圈的集聚性和覆盖力。百货业态持续停业改造，或转型办公用途、或转型社区型购物中心，代表性项目合计四个总体量达7.6万平方米。
受经济形势和业主方品牌调整计划两方面的影响，年末空置率有所上升，达到6.5%，同比上升1.9个百分点。全年购物中心首层平均租金同样本比上涨1.5%，核心、次级和非集中商圈均有一定幅度的增长。
世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示：“2019年在经济下行压力下，北京消费市场仍然保持平稳增长。政府发展夜经济、首店经济，鼓励传统商圈升级改造，以及出台多项促消费政策，有效推动零售物业市场发展。2020年，消费市场的细分化对行业提出了更高的要求，将推动业主和零售商进行进一步精细化经营的变革。”
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