调控政策松绑后，要如何引导房地产市场预期？
文 | 郭强（博士，供职于国内某大型商业银行）
临近年关，归于平静的房地产市场似乎又多了一些暗涌。10月15日到10月19日的短短一周之内，南京、天津、燕郊、三亚四城以人才落户的方式对限购政策进行调整。而11月29日，佛山发布人才购房新政，本科以上人才首套房不受户籍、个税、社保限制，更为市场情绪添了一把火，毕竟，今年5月佛山刚因房价涨幅过大而被住建部点名。根据一些房地产研究机构的不完全统计，9月以来，已有包括河南新乡和漯河、山西晋城、湖北宜昌等全国近30个城市宣布取消人才落户限制。2019年以来，全国已经有超过150个城市发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超40%。这些政策大多与户籍制度相关，不同程度地降低了当地购房门槛。
每当有城市出台类似的政策，媒体或者居民首先想到的就是调控政策松绑了，房价要涨了。由于前几年房价大幅上涨，多数居民把房子看成一种投资标的而非简单的居住需求。这样的惯性思维直接导致市场形成了对于房地产价格“稍松即大涨”的预期。
其实在这个问题上，部分居民对中央房地产调控政策存在几个误区：
首先，“房住不炒”的主要目的是“不炒”而不是“打压”。“不炒”是要解决投机者大肆炒作才造成的房价快速大幅上涨的问题，房价快速上涨的反面是不让房价快速上涨而不是让房价下跌。尽管房子总价值较高，且多数带有杠杆属性，但作为一种商品，我们国家CPI年涨幅在2-3%之间，货币增速年涨幅8%左右，房价每年温和的上涨是合情合理的正常波动。中央之所以屡次强调“房住不炒”的总基调，主要原因在于市场或者居民仍存在“调控放松房价就会大涨”的预期，而这种预期在一些自媒体和中介的吹风下也会不断强化，导致预期在一定条件下的自我实现。这种自我实现在消费者行为上，就表现为看到相关政策出台就出现冲动购房或盲目看涨。
其次，忽视了“一城一策”的提法。中国的很多现象，其实都是结构性的。比如通胀，主要是猪肉价格上涨，工业品价格并没有同步。房价也是一样，部分城市的房价上涨是市场供需决定的，这里的需求是指住房刚需而不是投机需求。比如深圳，是中国年轻人流入最多的城市，年轻人多意味着对房屋的刚性需求也大，在供给没有大幅改变的情况下，深圳房价的上涨是符合市场规律的。但部分小型城市甚至一些县城，也打着投资或者别的旗号吸引资金参与投资和炒作，这无疑会给当地居民造成居住成本的上升和财富的不平等分配，这就属于明确调控的一类。再比如佛山，属于国家大湾区城市，出台一些吸引人才的政策并不意外，房子只是作为吸引人才的手段，因果关系和主要矛盾得区分清楚。
再次，房地产市场稳定不是大涨，但也肯定不是大跌。住建部此前曾要求，各地要把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。本轮调控的主要原因是房价涨幅过快，造成了居民生活成本上升、挤压消费、财富分配不均等一些社会问题，成为社会稳定发展的隐患。而由于我国居民购房多数都涉及长期贷款，房价大幅下跌可能会造成居民的恐慌性抛售，进而可能会导致发生系统性风险，因此，房地产调控的首要目的是保证房价不会大幅波动。
事实上，炒房主要是因为房子在中国具有了一定的金融属性，如果把房子当成一种单纯的金融资产来看，那么居民对房地产市场的预期也就成为影响其购房行为和市场走势的主要变量。因此，引导居民对房地产市场的预期就显得尤为重要。
预期的形成主要来自信息的刺激强化和对历史走势的惯性思维。尤其是对房地产这种大宗资产标的来说，趋势一旦形成就很难转向，这也相应增加了改变市场预期的难度。
因此，要重塑对房地产市场的预期，可能需要从两方面来入手：
从技术面来说，需要维持更长时间的房价稳态。这种稳可以理解为稳定的微幅上涨，或者基本微幅上下波动。从2016年“930”新政开始至今，调控已持续了三年多，房价也基本经过了挤泡沫的下跌——趋冷——稳定小幅波动的态势。若能有更长时间的稳定，再经过3年甚至5年，房地产市场的预期就会基本重塑完成。
从消费心理看，作为居民，在什么情况下，我们不会急于买房或者炒房？一种情况是房价持续下跌，但这种情况短期发生的可能性不大。另一种是房价的涨幅没有太大的吸引力。假设现在房价的年均涨幅是2%，而大型银行的理财年化收益率是4%，那么绝大部分居民都只会出于刚需购房，并不会出于投资而购房。因此，决策层需要把房价的涨幅控制在不会激发居民抢购的范围内。这就要求中央和地方政府对房地产市场要做到精确调控，即在保证整个房地产市场基本稳定的前提下，着力解决结构性的问题。
总体来看，在人口增长放缓和房地产长效机制的共同作用下，可预见的未来，房价长期出现趋势下行已经逐步明朗。但短期内，通过影响居民预期来引导居民行为，进而规范房地产市场发展，可能会起到事半功倍的效果。
（文章仅代表作者观点。责编邮箱：yanguihua@jiemian.com）
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