房贷利率正式“换锚”实际利率水平保持稳定

10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率正式“换锚”，以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。“换锚”后各地利率政策下限切换如何？购房者如何打算？个人房贷利率如何变化？

各地因城施策力求平稳过渡

在改革完善LPR形成机制的过程中，为确保区域差别化住房信贷政策有效实施，人民银行明确了个人住房贷款利率调整相关事项。个人住房贷款利率要同时受央行的房贷利率底线、当地LPR加点下限、银行浮动加点三方面因素影响。

央行8月25日发布公告称，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

随后，各地按照“因城施策”原则，陆续制定本地区利率定价基准转换方案，市场利率定价自律机制确定了当地LPR加点下限，利率定价基准切换前后房贷利率下限保持基本稳定。

记者了解到，目前北京已经明确，首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点，二套房不低于105个基点。上海地区初步明确为，首套房利率不得低于LPR基础上减20个基点，二套房则不得低于LPR加60个基点。

在利率“换锚”前，上海地区银行执行的首套房最低利率为基准利率95折，即4.65%左右。以9月20日公布的5年期以上LPR4.85%计算，如果取消折扣，上海首套房利率要上浮近20个基点。记者了解到，为维持当前上海房地产市场总体“量稳价稳”的态势，按照“因城施策”的原则，上海地区在全国政策下限基础上适当下浮，以保持个人房贷利率水平基本稳定，确保定价基准平稳有序转换。

网尚研究机构市场总监刘蕊分析认为，“换锚”后，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率会有所差别，更能体现“因城施策”。

据了解，目前全国各省市已按照公告要求明确本地区个人住房贷款利率政策下限。新发放商业性个人住房贷款利率调整转换工作平稳有序，转换前后利率水平保持基本稳定。

首套房月供微调

记者走访北京、上海、南京、深圳等地多家楼盘、中介机构发现，购房者对房贷利率定价新机制落地表现得较为淡定。“感觉房贷利率还会保持稳定，对于我们购房者来说，主要根据自身需要选择何时出手买房，并未过多考虑利率变化带来的影响。”在上海浦东新区有购房打算的市民孙女士表示，尽管银行房贷利率定价机制发生改变，但对于自身影响不大。

上海一位房产中介程先生也表示，近期上海浦东新区、奉贤区多个项目成交量较往常变化不大，并没有因为利率定价方式调整而出现大幅波动。

打算在深圳购买首套房的郭女士给记者算了一笔账：当前招商银行深圳分行执行的首套房贷利率是5年期LPR基础上加30个基点，即5.15%，较定价调整前上浮了0.5个基点。“400万元的房贷，按照30年等额本息方式计算，每个月只比新政策执行前多还12.3元，其实变化不大，我还可以接受。”郭女士说。

江苏一家国有大行人士告诉记者，结合住房信贷政策要求和贷款风险状况调整后，江苏多地的房贷利率位于旧政策的利率区间内，变化不大。9月公布的5年期LPR没有调整，目前银行执行的房贷利率和节前基本保持一致。

工商银行北京分行房金部相关业务负责人钟辉告诉记者，央行公告发布后，一线员工积极做好客户咨询服务，研究梳理了政策宣传素材、客户问答题库等，目前房贷申请人对于政策的理解度和接受度较高，房贷利率定价基准转换政策落实工作进展顺利。

银行定价基准切换运行平稳

作为“换锚”落地的第一天，不少人担心要多久后才能放款，会否出现排队等放款的情况。

记者从工行、农行、中行、建行、邮储、中信、招商等多家商业银行了解到，目前大多数银行已做好相关准备工作，可以实现新发放个人住房贷款利率定价基准平稳转换。

自央行发布相关公告以来，各商业银行加快做好合同调整、系统改造、员工培训等工作，保障10月8日全面正式转换顺利实施。

建设银行相关人士介绍，该行制定了房贷利率调整的业务实施细则，及时向分行进行了传导部署，借款合同修订、系统改造升级等工作已经全部调整到位。工商银行相关人士表示，已经指导一线业务人员和业务管理人员熟悉掌握了新的管理要求、业务流程和系统操作方法，目前各分行培训工作已经完成。

“办理房贷过程中涉及办理抵押登记等手续，各地区具体办理手续有差异，快的地区三天内可以放款。”江苏银行相关负责人表示，具体的办理进度、审核状态、放款时间还要与经办的客户经理确认。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房贷利率变化以追求平稳导向为主，目前各家银行已根据自身实际情况确定了个人住房贷款加点要求，跟定价基准转换前相比，实际利率变化幅度不大，总体上保持和9月份的利率相对持平的态势，这也有助于房贷申请者接受新的定价模式。（据新华社）

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