华侨城转型乏力，地产业务面临去化难题

界面新闻 2019-09-03 07:54 大字

记者 | 吴波

左手买入，右手变卖，央企华侨城的资产腾挪游戏还在继续。

日前，华侨城A（000069.SZ）对外披露的2019年上半年财报显示，公司共落地18个项目，权益口径总投资金额181.4亿元，新增权益建筑面积436.78万平方米，同比上升了90%。

在未计入财报的下半年月份，华侨城的买地动作依旧频繁。9月2日，华侨城11.47亿元拿下广州罗岗村一宗宅地；8月28日，华侨城以14亿元拿下东莞黄江镇2宗商住地块；稍早前7月和8月，华侨城在佛山、东莞、江门、三亚等地也在不断买入土地。

甚至7月，华侨城还在云南与多方签约37个项目，签约金额约490亿元。

大量购地的同时，华侨城的资产出售也在全面铺开。2019年至今，华侨城拟转让项目至少8个。出售项目也涉及其大手笔投资的云南，包括昆明万澜房地产开发有限公司50%股权、盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权等。

华侨城的资产处置成为最近3年的常规动作，也备受外界关注。2018年，华侨城集团与旗下各平台在各大产权交易所挂牌或进行预披露的出售项目约有20个，其中还包括1个资产包。

对于资产出售，华侨城集团也曾对媒体表示，资产处置动作是为了加快项目落地实施，推动主营业务持续健康快速发展。股权转让事项是公司围绕加快周转的具体举措。

自2015年以来，华侨城宣布转型，从早期“旅游+地产"模式扩大业务范围，转向“文化+旅游+城镇化"、“旅游+互联网+金融"发展模式，着力搭建文化产业、旅游产业、新型城镇化、电子产业及相关业务投资五大业务板块。

譬如，今年7月在云南签约的这批项目，包括16个文旅项目、9个城镇化项目、6个产业项目和6个美丽乡村项目，类型均符合其现有发展模式的定位。

至于选择出售的项目，比如昆明万澜旗下涉及项目则是住宅类型。今年6月，昆明万澜该公司宣布投资110亿元建设万科城项目，该项目由6宗住宅用地构成，地价为52.20亿元。

不过，华侨城并未完全抛弃地产做文旅，其业务模式依旧和地产有着密不可分的关系。地产也仍然是其现金流主要来源。目前华侨城A的收入主要来自房地产行业及旅游综合行业，而前者始终占据重要比例。

财报显示，上半年，华侨城A总资产规模进一步扩大至3346亿元，同比增加13.75%；实现营业收入 177亿元，同比增长20%。其中，房地产行业收入约121亿元，占总收入68%，毛利率达到80.57%。旅游综合行业收入为57.2亿元，毛利率32.61%。旗下酒店累计实现收入7亿元、同比增长7%。

分地区来看，华侨城A旗下五大地区（华北地区、西部地区、华东地区、华中地区、华南地区）中，大本营华南地区表现较为突出。该地区收入达到153亿元，成为其总收入主要贡献者，华东地区次之，为13.3亿。

在利润方面，华侨城表现不错。上半年共实现利润41亿元，归属于上市公司股东净利润28亿元，同比分别增长23%和40%。2019年上半年资产负债率为76.70% ，继续保持行业中等偏上水平。

不过，华侨城另一项评估公司财务是否健康的指标——经营活动产生的现金流量净额，却不容乐观。这一数字，已经连年为负，2018年为-99.84亿元，2017年是-79.14亿元。2019年上半年，该项指标有所改善，为-85.43亿元，同比增加7.43%。

华侨城A于财报中披露，报告期内，经营活动产生的现金流量净额同比增加是源于“因本年销售回款增加所致"。通过加快销售回笼资金也是其下半年重要战略之一。面对今年下半年房地产形势，尤其在资金方面，华侨城A表现出较强风险意识。

华侨城A在财报中表示，要“力争开盘节奏再提速、回款周期再缩短，加快现金回流，控制负债率，防范化解各类重大风险。"

具体表现为，华侨城计划坚持“现金为王“，提高项目推盘速度；坚持“回款"才是硬道理，加快项目去化。

对于部分总盘货值大、政府调控、市场遇冷的产品，制定灵活的价格和销售策略，通过“整售+散售"结合、“以量换价"、“以时间换空间"等多样化手段实现去化。

对于去化难度大的产品，果断决策，积极通过资产证券化、股权转让、资产处置等方式，快速盘活。

此外，另一个备受关注的话题是，与万科一样，姚振华的宝能系同样为华侨城的重要股东。2015年，宝能系曾参与华侨城的混改，以约70亿元战略入股，成为华侨城第二大股东。

截至报告期内，宝能系通过旗下前海人寿、深圳市钜盛华股份有限公司分别持有华侨城7.53% 、1.43%的股份。在今年1月大部分股份解禁后，宝能系所持华侨城股份未见变化。

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