禹洲发力城市更新，“主战场”在大湾区
记者 | 马一凡
又一家房企要以城市更新的方式打开大湾区市场。
在2019年中期业绩会上，禹洲地产（01628.HK）宣布已成立城市更新部门，“主战场"就在大湾区，目前已经在接触城市更新类项目，下半年将有动作。
无独有偶，今年早些时候，旭辉也在其中期业绩会上宣布，要以旧改切入大湾区，目前已经成立旧改公司，与广州6个村签订了旧改协议，涉潜在土储300万平方米。
值得关注的是，许多总部在上海的华东房企这两年看好大湾区市场，希望做到长三角和大湾区布局并重，但在真正切入大湾区时却面临各种问题，很难快速打开局面。
“光靠招拍挂很难站稳脚跟，在华南，只有通过旧改才能实现更多的布局。"旭辉集团总裁林峰曾在业绩会上表示。
禹洲一直对大湾区市场非常有兴趣。去年年初，禹洲董事局主席林龙安曾表示，要大力布局粤港澳大湾区，实行“上海-深圳"双总部，不过这个计划后来搁置——和其他众多华东房企一样，禹洲进军大湾区的步伐缓慢，长三角仍然是其布局的重中之重。
目前禹洲在全国共计拥有138个项目，土储1918万平方米，其中长三角土储占比高达64%，其次是海西经济区，占比34.7%，而粤港澳大湾区占比仅为0.35%。
禹洲和旭辉另一个共同点是，这两家房企今年前四个月拿地都非常积极，5月曾有消息传出称包括他们在内的十余家开发商遭到约谈或窗口指导。尽管多家开发商否认被约谈，但这些名单中的房企都纷纷表示接下来对拍地采取谨慎态度，坚决不拿地王。
在此时增强自身旧改能力，则意味着房企准备发展多元化拿地途径，锁定中长期战略储备。
禹洲地产执行总裁许珂表示，下半年要通过多条线拿地，除了招拍挂，还有城市更新、产业勾地。
禹洲交出的2019中期成绩单显示，上半年累积合约销售额284.7亿元人民币，同比上升32%，已经完成年度目标的42.5%；营收116.37亿元，同比上升26%；净利润达16.39亿元，同比上升23.22%；净负债比率72.7%，加权平均融资成本7.47%。
一直坚持高派息的禹洲，今年中期宣布派息每股12港仙，上市10周年特别中期股息每股3港仙，派息率达到了47%。
期内禹洲的净负债率和融资成本均略有升高。重新被林龙安请回禹洲的首席财务官邱于赓在中期业绩会上首度亮相，他表示，今年整体净负债比率轻微上涨了5个百分点，这个上涨水平并不高，因为上半年禹洲确实拿了一些地，对未来盈利贡献蛮关键，为未来增长做打算，可以接受净负债率轻微上涨。
对于加权融资成本升高，他表示，今年的融资情况不同于往年，2017年时境外美元债融资成本特别低，而现在三年期美元债至少超过7个点，五年期超过8个点，同行也大部分都在这一水平。
针对今年中期土储权益降低，邱于赓说，降低权益出于两个考虑，一是2020年冲击千亿，二是平衡现在市场风险。权益去到60%后不会再向下走，在达成千亿目标后，权益比将往上提，达到70%-80%。
此外，禹洲拿地资金也有安全线，大概为全年回款的50%，上半年权益口径回款240多亿，全年拿地开支也定为200多亿，下半年还有六七十亿元的投资空间。
“整个行业都在勒紧裤腰带。"执行总裁许珂在业绩会上表示，为了降成本，禹洲自建渠道，上半年自销占了总销售的一半以上，目前人力部门已将人均产出作为重要指标，限岗又限标。
但在商业地产上，禹洲则开始扩张发力，目前商管团队已有582人，拥有27个处于不同阶段的商业地产项目，商业面积超过了200万平方米，中报还透露，禹洲集团正在对联合办公等业态进行尝试，同时对外接受商业管理输出和部分项目轻资产管理。
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