美的置业上半年核心净利增长三成，财务结构继续优化
记者 | 王静
“我们从去年下半年到今年上半年，新增的项目都是在原来城市布局的基础上进一步的升级，现在新增的项目基本上以一线二线和强三线为最主要区域。"
上市一年多的广东房企美的置业，在2019年中期业绩会上披露了公司正在进行的“持城市升级战略"。该战略在不到一年时间内已经起到了立竿见影的效果。
在报告期内，美的置业实现合约销售472亿元，较2018年同期增长约17%；合约销售面积约452.6万平方米，较2018年同期增长约14%。受益于布局城市的等级提升，销售均价较2018年同期增长约2%至10428.6元/平方米。
营业能力上，上半年公司营业收入约为142亿元，同比增长33%；核心净利润约为19亿元，同比增长28%；毛利率和净利率分别为35.9%、13.3%。
截至2019年6月30日，美的置业在珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、华北地区及西南经济区五大核心经济区54个城市布局了249个项目，总土地储备面积达5251万平方米，可售货值约5500亿元，平均拿地成本2677元/平方米。
按土储货值来看，二线及以上城市占比达64%，长三角及珠三角占比分别为30%、24%。美的置业董事会主席郝恒乐表示：“基本的策略是一线机会性拿地，重点在二线和省会城市拿地，精选布局三线，基本上不会进入新的四线城市。"
2019年上半年，美的置业新进上海、杭州、天津、武汉等一线、新一线城市，提高新进城市等级；加大了在佛山、苏州、重庆等区域中心城市的布局力度；而对于邯郸、徐州、株洲等原有深耕城市，则优选核心区域的优质地块，通过高效经营形成规模和品牌效应，降低管理成本，提升效益。
据郝恒乐介绍，在城市升级过程中，拿地方式除了公开招拍挂，行业内企业合作方式也比较多，目前有30%项目时合作项目，大家共同发挥优势，使土地价格更加合理。今年上半年在上海、武汉、天津、杭州的土地，均是与知名开发商合作拿地。
此外，美的置业还成立了产业发展事业部，加大产业地产与旧区改造的投入力度。今年上半年已经成功获取了佛山顺德锦纶厂旧改项目。
按照郝恒乐的说法，“美的置业坚持以旧工厂为主，因为其相对产权主体单一，改造时间跨度没有那么长，而且成本可控，做旧村改造则比较少。旧工厂改造有的是直接收购工厂，我们积极推进市场化交易模式，通过多种模式补充土地储备。"
界面新闻了解到，美的置业目前旧城改造区域基本以广佛为主，同时在做的还有昆明和贵阳。预计今年可以释放100多万方土地储备。
除了城市升级和介入旧厂改造，美的置业今年在财务方面的各项指标也得到了持续优化。
行业融资收紧的大背景下，美的置业持续发挥低成本融资优势，同时持续降低负债水平。截至报告期末，公司加权平均融资成本为5.95%，报告期内新增借款加权平均实际利率为5.84%。同时，今年4月，美的置业集团有限公司信用评级提升至AAA，评级展望稳定。
截至今年6月30日，美的置业低成本的银行借款的比重由50%提升至67%，成本较高的信托融资占比由24%下降至8%，一年内到期有息负债占比由34%下降至21%。持有现金及银行存款为278亿元，尚未动用的银行授信额度为621亿元，资金充裕。值得一提的是，截至报告期末，公司的现金与短债比由报告期初的1.60大幅提高至2.42。
具备制造业基因，让美的置业的产业链和延伸也更具想象力。今年上半年，美的置业新成立了产业发展事业部，统筹推进建筑工业化与智慧产业化。
其中，位于江苏徐州的装配式工厂建成投产；新设立了智慧生活研究院，负责智慧系统开发与智慧产品开发；入股国内智慧家居科技企业甚至欧瑞博科技有限公司，进一步完善了智慧家居产业链布局。
管理层表示，“公司目前的产业主要有智能家居、智能社区、装配式建筑。装配式建筑以后形成内部培育，也可以卖给第三方。智能家具以自己需求为主，兼做第三方业务。我们智能化家居按照项目定位不同，套餐不同，落地到每个项目以后，售价上有3%，5%的溢价，去化速度经过很多项目验证，有明显改观。卖给第三方来说，美的家居智能利润率保持在8个点。随着这部分业务规模增大，未来自己的财务指标会陆续体现。"
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