一年成交546亿，广深大宗物业交易额创下新高

记者 | 王静

随着粤港澳大湾区规划的落定与实施，广州和深圳作为其中交通路网最发达的核心城市，正吸引着越来越多的投资者。

戴德梁行最新研究数据表明，仅2019年一季度，广深地区由海外投资者主导的大宗物业投资额，已达到75亿元，超出了2018年全年的外资大宗物业投资交易额。

这足以证明外资在广深房地产大宗交易市场中的“崛起"。自2014年以来，海外投资者主导的大宗物业投资，交易额从22亿元激增到2018年的52亿元。

在各类资产中，写字楼及零售物业是海外投资者最看好的物业类型，过去10年分别占到外资交易总数量的40%及25%。

虽然外资投资金额有了突破性增长，但在过去两年，内地投资者依然占据广深区域大宗交易的主要位置。

根据戴德梁行的统计数据，在过去的2018年 ，广深两个城市交易额超过1亿元的投资创下历年纪录第二新高(仅次于2017年)，达到人民币545.6亿元，是粤港澳大湾区规划公布前一年成交金额(174.7亿)的3.1倍。 其中，内资占到深圳及广州总交易金额的98%及78%。

两地的投资市场均受到内资民企强劲的自用需求带动，来自民企的投资占到2018年两地总交易金额约30%的比重，高于全国的17%。

2018年，写字楼物业是深圳最热门的资产类别，占本地投资者总交易数目的约41%，其中40%是由银行及当地政府相关实体收购的。比如，龙华区财政局在2018年上半年买进龙华区两座写字楼，交易金额共计52.1亿元，单价达54415元/平方米。

就投资标的而言，广州及深圳的投资机会主要集中在核心地区的物业资产，而低空置率和高租金收入是主要原因。

以广州核心区越秀区而言，作为广东省的政治中心，广东省人民政府及广州市政府均座落于此。该区还是广州最小的写字楼商圈，甲级写字楼总存量只有300500平方米，占全市总存量的约6%。随着空置率进一步下降至1.6%，平均月租在2019年第一季环比上升5.4%，同比也上升2.5%，达到142.7元/平方米。

与深圳略有不同的是，广州的写字楼物业交易中只有一小部分是业主自用的，仅占写字楼物业交易的45%。万科2018年在广州的两笔投资就很好地说明了这一点。

去年11月，万科旗下北京厚朴蕴德投资管理合伙企业收购了海航广州两个商业资产包，即白云区的中央海航酒店广场项目和天河北的寰城海航广场，交易金额共计30.3亿元。据悉，万科将持有两座办公大楼作长线收租用途。

在中国物业开发方面拥有丰富经验的香港开发商，则倾向通过私人出售或政府公开卖地招标买进土地。

例如，新鸿基地产分别在2018年5月及2019年2月通过政府公开招标，买进广州南沙庆盛高铁站（与香港西九龙站车程一小时）附近的两宗地，交易金额分别为2.64亿元和11.9亿元，单价分别为4120元/平方米、4530元/平方米。

缺乏开发的企业会选择购买现成的写字楼物业或建成交付项目。香港食品公司李锦记的房地产投资部门无限极物业投资公司，就在2018年以12亿元的价格买进万科在广州南站的一个正在发展中项目。该项目预计在2020年完成，部分将用作李锦记华南销售总部，其余部分或将将投放到租赁市场。

戴德梁行大中华区资本市场总裁及中国资本市场主管叶国平评价称：“广州及深圳作为大湾区核心城市，拥有雄厚的经济基础及邻近香港的绝佳地理位置，未来预计会有更多海外房地产私募基金举旗进军两地投资市场。外资及内资均看好商业物业，在争夺投资机遇上很可能引发激烈竞争。"

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