孙河不限价地块不太“热” 背后是“稳”入人心

■一周评论

5月28日，北京房地产市场发生了两件大事儿，看似无关实则有着内在的逻辑关系，既能窥探当下市场的真实状况，对于未来一段时间的走势又具有信号意义。

一个是“蹉跎”了四年终于取证入市的葛洲坝樊家村高价地项目，预售单价在105299元/平方米-117147元/平方米。这个项目的拿地时间是2015年10月份，当时葛洲坝“单挑”众多“巨无霸”联合体，以49.5亿元总价和4.1万平方米保障房配建面积收入囊中，而住宅部分高达7.5万元/平方米的楼面价也创下北京新高，至今仍保纪录。彼时，开发商的预期销售单价是15万元左右。

但时过境迁，高端项目价格管控成为一条隐形的调控红线，从单价8万元到9万元，从10万元到11万元，虽然一步步有所放开，但是过程较为慎重。一度，坊间传闻该项目的预售单价将超过12万元，这也被认为是最接近的价格预期。但是，12万元的价格红线并未突破，这说明政府对于高端项目的价格管控仍然严谨。

另一件事儿是北京孙河不限价住宅地块的竞拍。

众所周知，自2016年底以来，北京土地市场采用“竞地价限房价”的竞拍方式，两年多来，拍出了近百块限价房地块，且大部分项目产品受到“70/90”政策限制。如今，作为近几年来北京土地竞拍史上最热的板块之一孙河，推出了优质地块，且不限价、不限“70/90”，看点十足，想象力丰富，信号意义强烈。

参与竞拍的房企也实力雄厚，既有国字头的中海、首创+招商、华润+中粮、保利、首开，又有民企龙头碧桂园、龙湖，还有诸如平安之类的险资大鳄，亦有老牌港资企业恒基兆业，可谓卧虎藏龙，欲将上演一场“龙虎斗”。

但是整个竞拍过程，较为克制，参与的企业大部分都没有积极举牌，最终，在内地房地产市场低调多年的恒基兆业，爆冷以30.2亿元的总价摘得孙河地块，溢价率23.3%，虽然6.9万元/平方米的单价创下了孙河板块的新高，但是，业内人士评价，地块热度、成交价格均低于预期。

为何房企们面临不限价优质住宅地块的诱惑，如此克制？

当然，这背后不乏房企在北京土地下行周期对于不限价地块的试探之心，但更多的是调控之下他们拿地回归理性与常态。更说明，北京实施“房住不炒”的房地产调控政策，其效力持续显现，对于预期的影响深远。

众所周知，北京采取严格的房地产调控政策，在供给端有限房价项目、共有产权住房政策，在需求端有五年限购门槛、认房又认贷、严格的二套贷款标准，再加上隐形的价格审批红线。还有2019年中央一直强调的“稳地价、稳房价、稳预期”思路。

诸多政策叠加下，不限价、不限“70/90”虽然充满想象力，给予开发商在产品层面、空间溢价上更多空间，但实则难以改变北京已经形成的稳定的地价、房价预期。

对孙河地块来说，此时的不限价不意味着未来不限价，如同葛洲坝樊家村项目面临的预售价格管控，在未来孙河地块亦存在可能性，这如一把悬在头顶的达摩克利斯之剑。更重要的是，限墅令的收紧，迫使房企在举牌拍地时更多的要衡量资金、成本与利润之间的关系。

不限价地块未出现疯狂举牌现象，这非偶然，而是房地产市场进入常态化的表现。随着土地、楼市的持续稳定，不限价地块或许会继续增多，土地出让方式或许会更加灵活，这都将有利于北京房地产市场的健康稳定发展。□段文平

新闻推荐

华泰保险董事长王梓木：2018年EA门店保费收入占比已达50%

记者|杨芮编辑|5月30日，在银行业保险业例行新闻发布会上，华泰保险集团公司董事长兼首席执行官王梓木披露了十年来华泰财险E...