新力控股赴港上市，过半土储位于江西
记者 | 杨冰柯
在2016年-2017年房地产政策环境相对轻松，市场行情火热之时，呐喊冲刺千亿的房企基本都走上了赴港IPO这条路，比如正荣、融信、中梁等。如今，跟随这一波市场行情销售增速迅猛的新力也要赴港IPO了。
随着5月24日递交港股IPO招股书，这家发源于江西、现总部位于上海的房企也更多被外界熟知。
招股书显示，新力成立于2010年，起步于南昌。公司创始人张园林起家于建筑承建行业，曾任职于江西第五建设集团有限公司。
2016-2018年，新力营业收入分别为22.23亿、52.41亿、84.15亿，复合年增长率为94.6%；毛利率分别为24.7%、33.7%及37.3%；净利润分别为1.3亿元、2.78亿元、5.55亿元，复合年增长率约为105.9%。
招股书中并没有披露新力的销售额数据，但根据克尔瑞数据，2016-2018年，新力销售额分别为161.3亿、428.1亿和887.3亿，复合年增长率为136%，在房地产行业中属于销售增速最快的房企之一。从新力自身来看，其高速增长也是从2016年开始发力，其在2015年的销售规模仅为45亿。
新力似乎收获了不错的营收、毛利、净利和销售额的增长，这背后也与公司采取的杠杆发展策略有关。
根据招股书，2016年-2018年，新力的借款总额分别约为64.37亿、166.75亿和221.02亿。借款中，公司未偿还信託融资总额占借款总额51.6%。这意味着，新力过去几年主要的融资方式之一就是信托，虽然通过信托融到了公司发展所需要的资金，但也要接受相对高一些的融资成本。截至2019年一季度，新力尚有28项信托融资尚未偿还，利率最高的一笔为15.36%。
与此同时，招股书还显示，2016年-2018年，新力经营活动现金流量净额分别为-20.4亿、-65.5亿和17.2亿，对于现金流前两年为负，新力表示，“由于物业开发活动持续增加及增强土地收购力度，而使用了大量经营所用现金。"
与大多数赴港上市之前的房企相似，新力的负债比率也较高。招股书显示，2016-2018年，新力的净资产负债比率分别约190%、270%及240%，净负债率为300%、205%、285%。
从土地储备来看，截至2019年3月31日，新力旗下有101个项目，覆盖10个省24个城市，主要在江西省、大湾区以及长三角地区。总土地储备约为1480万平方米，其中，江西省的土地储备占比在52.6%，是布局最重的一个省份。南昌和惠州又是两个重仓的城市，这两个城市的土储也占到50%以上。
值得注意的是，新力在惠州、南昌等地的扩张最主要是通过收并购的方式。以惠州为例，新力于2016年进入惠州，不到两年时间惠州项目就已经拓展到21个。新力副总裁佘润廷曾表示，公司项目基本都是通过收并购形式取得，收并购项目在新力整个项目中占到80%。
在新力之前，今年已经成功敲钟的有来自浙江的小房企德信地产。而与新力一样，需要等待港交所审核的还有中梁地产与海伦堡，这几家房企能否成功上市，也还需要时间检验。
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