广州本月首次土拍收金87亿，叫得上号的房企都来了

记者 | 王静

既位列国内一线城市行列，又处于粤港澳大湾区战略核心，同时还有大量可供公开招拍挂争夺的土地，广州土地市场一直吸引着众多开发商的目光。

四月伊始，广州即迎来了一场热闹的土拍。本次出让的6宗土地中，有4宗宅地、1宗商业用地和1宗工业用地。最终，6宗地块总成交价超87亿，其中4宗宅地吸金78亿。

其中，广钢新城地块拍出历史第三高楼面价34665元/平方米。亚运城北侧的石楼新城地块以及横江地块的竞价极为激烈，溢价率均达45%。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为，本次土拍的成交价格以及激烈角逐的过程，显示广州土地市场延续了此前金融城地块的回暖态势。“从去年四季度开始迎来政策优化调整的窗口期，市场普遍预期今年成交量有望触底回升，这给开发商拿地增添了不少信心。"

稍早前的3月22日，广州市规划和自然资源局公布《广州市2019年建设用地供应计划》，其中涉及206宗商住商服用地，总用地面积达925万平方米。较2018年供地计划总面积增加3.1%，为近四年供地计划第二高位，仅次于2017年计划供应量。

广州中原研究发展部指出，2019年供地计划总量中，剔除回迁、安置房后剩余96宗共计578万平方米用地，“今年安置房面积占比减少，实际可推出市场的’干货’地块比重增加"。

加之粤港澳大湾区概念的不断升温，以及开发商回归一二线的共识，可以预见的是，广州土地市场今年不会平静。

相比工业用地和商业用地，宅地的争夺自然更为激烈。

当日拍卖的4宗宅地，总共经历了130轮的竞价才尘埃落定。其中，石楼新城和广钢新城地块颇为抢手，有28家房企相继争抢。最终，两宗地块均被中海地产竞得，成交总价分别为13.90亿元和19.66亿元，成交楼面价则分别为18202元/平方米和34664元/平方米。

位于番禺区亚运大道北侧的石楼镇新城地块一，作为竞争最激烈的地块之一，共拍了41轮，成交溢价率高达45%。参与竞拍房企多达二十几家，分别有：碧桂园、保利、万科、金地、雅居乐、中海、龙光、越秀、平安、招商、时代、金茂、鹏瑞、敏捷、正荣、合景、世茂、金科、华远、珠实、中交、融创等。

本次出让为石楼板块近5年首次公开挂牌用地，一举拍出超1.8万元/平方米的楼面价。广州中原研究院的信息显示，这意味着未来住宅盈利售价需在3.4-3.6万元/平方米之间，高于周边优质项目，如亚运城、尚上名筑等一手均价。

同被中海以总价19.7亿收入囊中的广钢南区AF040225-B地块，是该板块时隔2年再次出让土地。34665元/平方米的楼面价在广钢土拍史上排行第三，仅次于2016年出让的219、224号地块。

另一宗高溢价成交土地为禺山大道横江地块一，位于禺山西道南侧，属于市桥西板块。最终由中电建以总价23.5亿夺得，折后楼面价25099元/平方米，单价溢价率为45%。

作为姊妹地块，禺山大道南侧横江地块二，经过29轮报价，参与房企也有12家之多。最终成交总价21.78亿元，折合楼面价21232元/平方米，被龙光拿下，溢价率也有35%。

根据广州市公布的《广州市2019年建设用地供应计划》，在578万平方米非安置房商住用地中，涵盖已签约旧村（厂）改造、可进行公开“招拍挂"以及租赁住房用地三大类用地。

根据广州中原研究发展部的研究，已签约改造旧村（厂）部分共16宗合计82万平方米，租赁住房用地8宗，合计17万平方米。预计剩余可进行公开招拍挂的用地72宗共计479万㎡，较去年计划增加34%。

但是中长期来看，广州未来土地供应趋势反可能是会越来越少。

按照去年公布的《广州市城市总体规划(2017-2035年)》草案，广州2020年之后将逐步减少城市建设用地的供应，掐指算来这也就两年后的事情。地产经济学家邓浩志认为，中期看，广州土地供应将逐步减少，最终肯定往北京上海的方向发展。

在计划减少土地供应的同时，广州又在设想一座拥有2500万人口的“引领型全球城市"。

上述草案称，广州将科学调控人口规模，2035年常住人口规模控制在2000万人左右。根据市统计局公布的数据，2016年末广州市常住人口为1404.35万人。换言之，从2017年至2035年，广州规划范围内增加的人口约为600万人,平均每年可增加人口33.3万人。

需要提出的一点是，草案提出广州“按照2500万管理服务人口进行基础设施公共服务设施配套"，这可能是实际人口的发展规模。

人口还在持续增长，而建设用地空间却要逐步收缩，可以想见未来广州人口与土地之间的矛盾还会进一步加剧，这势必也会影响房价。

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