德信上市后接连高价拿地，债务压力依然不小

界面新闻 2019-03-30 18:20 大字

记者 | 杨冰柯

正式上市一个月后，浙江房企德信交出了在港交所的第一份成绩单。相对其它房企的业绩报告，德信的指标显现的更为简单。

3月28日，德信中国(02019.HK)披露2018年业绩报告。根据报告，德信2018年合同销售额为396亿，比2017年增长38%。克尔瑞数据显示，德信地产2018年流量销售额为366亿，位于排行榜的第71名；权益销售额为282.7亿，位于排行榜的第77名。

中小房企正处于规模的上升期，比如也刚在港交所交出第一份业绩报告的弘阳，其业绩规模增长率为84.25%；比如刚跨入400亿规模的宝龙地产去年规模增长率为96.5%。相比而言，德信的规模增长率一般。

营收方面，业绩报告显示，2018年德信营收为82.12亿，比2017年增加了25.3%。营收的主要贡献地区是温州和湖州，其中，温州实现了54亿，湖州实现了21亿，而德信当前的总部杭州仅实现了5个亿。

净利润和毛利方面，业绩报告显示，德信2018年净利润为18.41亿，同比增长119.3%；毛利率为38%，比2017年也有所增长。根据德信招股书上的解释，2018年上半年毛利率增加主要是由于2017年主要交付的项目比如温州爱琴海二期及海派嘉园一期土地成本较高而导致的利润减少。

需要指出的是，在这次业绩报表中，衡量公司平衡术和负债情况的净资产负债率情况并没有给出。德信在业绩报告中用净资本负债比率做了替代。根据业绩报告，德信2018年净资本负债比率为67.6%，比2017年降低了275.7%。

德信在业绩报告中的解释是，现金及利润的增加致使净资产负债率有了大幅度的下降。一位行业人士对界面新闻记者表示，现金和利润增加应该是卖房子卖的比较好，回款比价好。现金增加会带来净资本很大的增长，但对净资产增加不大，一般地产公司很少用净资本这种说法，德信用净资本负债率可能是在讨巧，因为净资产负债率太高或者降幅不大，所以用这个指标来替代。

根据德信上市IPO前更新版的招股书，2015年末、2016年末、2017年末与2018年三季度末，德信中国的净资产负债率分别为278.70%、435.20%、275.70%及103.1%。招股书上解释称，这一指标高企主要是由于相关业务迅速增长且主要由外部借款提供增加。

事实上，对地产公司来说，最关键的是有息负债率，但德信的业绩报告中对负债的披露相当简单，不同于大房企详细列出比如长期借款、短期借款的划分，德信则以借款一笔带过。

根据德信招股书，截止2018年9月30日，德信未偿还的银行及其他借款总额约107亿。其中一年内偿还的计息借款为58.06亿元，第二年偿还的为26.76亿元，二至五年内偿还的为20.79亿元。公司当前现金及银行结余为74.88亿，如扣除受限制资金，德信面临一定短期偿债压力。

偿债压力大，但在规模为王的当前地产环境中，德信这类中小房企的融资通道及融资成本都很有局限性。根据业绩报告，德信2018年融资成本为3.7亿，比2017年增加了16.7%。这也是德信选择赴港上市的重要原因，急需要打通融资通道，降低融资成本。

土地储备作为公司未来可持续的发展潜力，德信的表现也并不突出。业绩报告显示，2018年德信土地储备为683.3万平方米，主要在杭州、温州和湖州，其中杭州土地储备占比19.1%、温州土地储备占比19.7%、湖州土地占比14.3%。

进入2019年，打开了融资通道后，德信仍在加紧拿地。上市第二天2月27日，德信就在杭州土地市场上以22.2亿总价拿下了勾庄的地王。3月29日，德信再以12.4亿总价、45.78%的高溢价率拿下萧山戴村一块土地。

德信在土地市场上攻城略地，必然会导致负债率继续上升。同时，2019年房地产市场虽然暂回小阳春，但多位行业人士对界面新闻记者表示，小阳春不可持续，2019年房地产市场很可能不会乐观。

逆市而动，在土地市场回暖情况下拿地的成本不小，对于一个上市募集资金不过13.73港元的小开发商来说，风险也不可谓不大。

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