加杠杆猛冲业绩后，宝龙今年要控负债了
记者|吴波
闽企宝龙的进取心，近两年明显增强。这家以商业地产为特色的房企，过去一年的合约销售额几近翻番，但负债率也随之大幅上升。
3月21日晚，宝龙地产（01238.HK）公布2018年报，并于次日在香港举行业绩发布会。
年报显示，宝龙地产2018年实现收入约为195.94亿元，同比上升约25.7%；毛利为75.53亿元，同比增长44.5%。毛利率为38.5%，较2017年同期上升约5%。净利润和净利润率却未升反降，分别为36.47亿元、净利润率为18.6%；根据数据测算，净利润率同比下降6.2%。
宝龙地产的合约销售额继续维持了逐年上涨的势头。2018年度合约销售额约为410.36亿元，较2017年同期上升约96.5%。2017年宝龙地产的合同销售额为208亿，在此基础上，其提出相较往年更为激进的销售目标：350亿。2018年向好的销售额，让其不仅超额完成350亿销售目标，还创下自身合约销售额的历史新高。
宝龙于财报中表示，2019年合约销售目标将进一步提高至500亿元，增长率约为22%。但在规模即话语权的地产行业，500亿也是房企规模阶层的一个门槛。这家已有27年历史房企，能否在2019年继续实现突破？
撇开2019年市场行情及销售状况等变化中的指标，宝龙目前的土储储备是一个有利的支撑。年报显示，截至2018年末，宝龙土地储备总建筑面积约为2120万平方米，相较2017年末1409万增长50.4%。其中，正在开发建设中的物业约为1280万平方米；持作未来发展物业约为840万平方米。
值得注意的是，宝龙的目前土地布局，从区域来看并不均衡，土地储备约三分之二分布于长三角地区。宝龙2010年将总部从厦门迁至上海，2016年，宝龙提出新五年规划，确立以商业地产为主业，以“以上海为中心，深耕长三角"为主战略。2017年，宝龙地产总裁许华芳又公开强调，“2017年宝龙在上海要全面出击。"
随着近两年在长三角区域的重仓，宝龙地产的合约销售主要贡献地区也开始向长三角转移。2018年，长三角区域为其贡献了近102亿元销售业绩。同时，根据年报，2018年新增的29个项目多以南京、宁波、常熟、温州、义乌等长三角城市为主。2019年，宝龙的投资布局还将延续，其在年报中称，将继续坚持以上海为中心的长三角区域布局。
买地则投钱，一进一出，宝龙的借款总额在2018年明显提升。至2018年末，借款总额同比增加38.2%至491亿；其中，一年内到期的借款约147亿，一年后到期的借款约343.8亿；在资本收紧、融资成本上扬的2018年，宝龙融资成本实际利率也有小幅上升，由2017年的6.29%到2018年的6.48%。
但一个不容忽视的现象是，宝龙净负债率在逐年提高。年报显示，其净负债率已较2017年的86.8%提高至101.6%。根据其历年年报数据，宝龙在2014年、2015年、2016年，这三个时间维度上，这一数字分别为66.2%、70%、76.6%。
针对逐渐攀升的净负债率，宝龙副总裁兼首席财务官廖明舜在业绩会上表示，宝龙今年会管理和监控总资产负债率和净资产负债率，不让债务继续增长。
在商业地产方面，宝龙目前开业39家商场，其计划未来3年新增商场22家以上商场。2018年，宝龙租金及物业管理服务收入约为22.49亿元，同比上升约24.7%。
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