除了规模过千亿，远洋的业绩并无惊喜

记者|傅林林

徘徊在600亿到700亿之间数年的远洋集团，终于在千亿销售额的跑道上撞线。

3月20日，远洋集团（03377.HK)发布2018年业绩公告，业绩期内，远洋销售额1095.1亿元，同比增长约55%，首次突破千亿大关。销售均价22900元/平方米，增长13%。

但除了这两项数据外，远洋2018年的其他核心数据则失色不少。

首先是营收、利润双双下降。2018年，远洋集团营业额为414.22亿元，较去年同期下降10%；净利润为46.7亿元，较去年同期下降25%。

远洋方面称，营业额下降的主要原因包括2018年一季度环保停工导致工期推后及部分项目以股权转让形式出售，收益未计入营业额。

另一方面，远洋集团的负债和融资成本却在上升，净负债率达到73%，增长11个百分点；融资成本为5.38%，小幅提高0.19个百分点。去年房地产企业整体的融资环境收紧，融资成本上升不算意外。

从销售区域来说，远洋正在逐步完成结构性调整，京津冀开发收入占比已经由2017年的37%下降到26%。而像长三角、珠三角区域的销售业绩与京津冀相比也相差不多。

利润下滑但并没有阻止远洋在2018年拿地的速度。过去一年，远洋集团共购入59幅土地及2个成熟项目，总楼面面积及应占权益面积分别为1018.1万平方米及567.2万平方米。其中新购入土地的平均购买成本为7100元/平方米。

2018年，值得关注的还有远洋与其股东安邦的资产交接情况。去年5月，远洋透过其间接全资附属公司远洋地产有限公司与安邦旗下子公司订立股权转让协议，收购安邦间接全资附属子公司北京邦邦置业50%股权，交易价格为0元。

另外，远洋地产还将与安邦建立战略合作关系，涵盖不动产开发、战略投资、不动产金融、保险、养老等五大业务领域。双方还将共同打造不动产平台公司，针对安邦保险集团旗下存量不动产项目处置开展合作，远洋地产将负责安邦旗下全部存量不动产项目的处置及运营管理等。

在传统的房地产开发增量方面，刚过千亿的远洋在中型房企中并不突出。不过在向多元化发展的第3个年头后，远洋在投资、运营等方面，多少有了点起色。

2018年，远洋的物业投资营业额为10.7亿元，增长10%，物业管理营业额为11.29亿元，增长21%。

这其中第二大业务线远洋商业已投入营运的项目全部位于一线和核心二线城市，可租赁面积约122万平方米。2018年，远洋集团商业地产实现权益租金收入23.4亿元，同比上升21%，权益EBITDA利润13.3亿，同比上升17%。

另外，远洋在建的商业地产项目总建筑面积约180万平方米，其中北京和上海项目面积占比达75%，发展业态以写字楼和零售物业为主，将于2019年至2024年分阶段投入营运，包括北京CBD Z13项目、北京丽泽商务区项目、武汉东方境世界观等。

远洋还计划加速商业地产轻资产化，通过做大商业物业的管理规模，提升运营管理水平，同时盘活资产，提高周转，回笼现金，提升估值。

远洋的另一大业务线——远洋资本在去年动作也是颇为频繁。9月，远洋资本以4亿元的代价独家战略投资联合丽格，实现在医美行业的首次落子。10月，远洋资本打造的远泉嘉兴南湖汽车零部件金融物流产业园开工，这是以“重资产持有＋轻资产运营"物流地产模式运营的首个项目。11月13日，远洋资本又完成对上海元博酒店的收购及困境资产处置。

从2016年到2018年，远洋资本已累计投资了30余个项目，控股、参股近20家在细分垂直领域企业，还顺利实现了5个项目的退出，平均退出回报为50%；而尚未退出的项目，如驹马物流、壹米滴答等被投企业新一轮的估值都出现了一定增长。

但这些业务条线目前还难以在财务上给予远洋过多的帮助。交出这份业绩后，远洋在3月21日的股价下跌了4.83%，以3.35港元/股收盘。

资本市场的看衰还不仅于此，中金已将远洋股价的目标价降低近31%，由3.84港元降至2.66港元，评级由持有下调至卖出；美银美林也重申对远洋“跑输大市"的评级，目标价由3.95港元降至3.51港元。

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