万科的2018年：“保证活下去”和6069亿销售额
在全年房地产调控合计四百余次的情况下，不少开发商降价促销如履薄冰。然而，回过头看，2018年的地产商仍交出了创新高的销售业绩。高喊“活下去”的万科也不例外，2018年全年销售额破6000亿元，创单年销售额新高。
郁亮的新拍档：万科总裁祝九胜
2018年，已从“宝万之争”中抽身的万科，迎来了以郁亮为董事会主席，祝九胜为万科总裁、首席执行官的时代。
2017年6月30日，万科管理层完成了一次历史性的交接。在从王石手中接任万科董事会主席身份，并一肩挑担万科总裁、首席执行官半年后，2018年1月31日，万科迎来了前高级副总裁祝九胜，由其接棒万科总裁、首席执行官。
“作为董事会主席，我需要在公司发展方向、城市配套服务商战略布局、事业合伙人机制建设等方面投入更多精力。由专人担任公司总裁，不仅有利于集团发展战略执行和日常经营管理细化，长期来说对于完善公司治理也有好处。”郁亮谈及不再兼任总裁时说道。
在郁亮为首的管理层带领下，万科也在转型的跑道上迈出坚实步伐。
2018年初，万科就给出未来的发展方向：2014 年万科第四个十年发展规划，已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。未来万科将把这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。
当前，万科的业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。
而租赁也成为万科继地产、物业之后的核心产业。万科年报显示，万科致力于成为全球领先的租赁住宅企业，2014年以来积极布局长租公寓市场，2018年将租赁住宅业务确立为核心业务。
2018年3月，万科发布的2017年年报中称，住房回归居住属性，房地产回归实业属性，已经是不可逆转的时代趋势。
从“别想靠房价上涨来赚钱”到高喊“活下去”
2018年3月，万科2017年年度业绩推介会上，郁亮直言“房地产企业已经到了必须做出改变的时候，房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”
过了半年，2018年9月，万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月季度例会上将“活下去”作为三年事业计划书制定的基本要求，同时强调战略围绕“活下去”展开。
在郁亮看来，“活下去”是最底线的战略，“希望大家充分意识到全方位转折的到来，我们所有行动都“收敛、聚焦”到保证万科活下去”。
而后召开的万科2018年秋季例会上，万科更是红底白字的将“活下去”放在PPT上作为会议的主题。
“万科始终是一种兢兢业业、如履薄冰的态度，即使日子好过的时候也没有骄傲过。对于万科而言，每年的秋季例会，就是做战略检讨，一只脚站在过去，一只脚站在未来，梳理战略和业务。只不过今年这个时候需要收敛聚焦，过去太发散了，需要大家凝聚起来，大家往一个方向走。”郁亮回应媒体时说道。
对于“收敛”和“聚焦”，郁亮称，万科打造的是矢量组织，矢量不是向量，需要有方向，如果方向不一致肯定是混乱和不堪的。万科的方向是做“城乡建设与生活服务商”，所有做的业务都需要向这个方向展开，偏离这个方向是错误的。另外需要价值观上的一致，价值观不一样，干的事不同。如果把两个结合在一起，所有的业务管理行为都应聚焦在为客户提供好产品、好服务。
在业务调整的同时，万科正进行大规模的组织重建以及事人匹配工作。其带来的最直接的影响在于组织的扁平化及利益的重新分配。
“通过我们一些人的受损来换取更多人受益，来推动业务发展走下去。事人匹配过程中，必须保持统一起跑线，不管是博士、本科还是大专，只按能力和业绩定岗定薪。”这就是郁亮欲打造的“矢量组织”。
“转折是实实在在到来了”
在郁亮高喊“活下去”的背后，源于其对大环境的思考。“转折实实在在到来了”以及“住房全面短缺时代已经结束”是其主要结论。
“尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，我们可以说转折实实在在到来了。”这是郁亮对市场的看法。
郁亮给出的回答是，房地产行业没有什么大问题，但是做的东西和要求不一样。一个基本结论是住房全面短缺的时代已经结束，但是居住问题并没有解决，比如说销售房子挺多，租赁住宅却很少。像上海、杭州等大城市住房可能也还有一定短缺，但从整个全国范围来看，我们认为全面短缺时代基本结束，但是不平衡、不充分的问题还是很明显，比如卖的多，租的少。
对于房地产市场而言，摆在面前的是史无前例的调控政策。在限购、限价、限贷、限商、限售，多重限制下，房企备受压力。
据中原地产研究中心统计数据显示，2018全年房地产调控合计450次，刷新历史记录，同比2017年上涨75%。
去年销售额6069亿元创新高
在“活下去”的焦虑中，万科交出的年度成绩单却创新高。数据显示，万科全年累计实现合同销售面积4037.7万平方米，合同销售金额6069.5亿元。相比2017年，去年全年万科销售金额实现14.5%的增长，合同销售面积增长12.3%。
6069.5亿元的销售额也创万科单年销售额新高。
郁亮曾定出6300亿元的回款目标，即便有所焦虑，但郁亮曾回应，“相信万科的销售回款率肯定是业内最高之一，房子也还卖的不错，基本可以完成6300亿回款。”
“活下去”并不等于坐以待毙。万科正通过并购及合作等方式增加土地储备。
2018年全年，万科支付权益地价为1659.82亿元，同比减少16.7%。
不过，万科的拿地方式也正通过并购及合作来完成。2018年11月9日，嘉凯城公告称，万科以底价3.55亿元竞得旗下5个地产项目公司，加上30亿元的股东债权款，合计约33.58亿元。2018年11月6日，万科又收购海航基础旗下广东兴华实业有限公司100%的股权，转让价款约10.35亿元。加上一笔5.47亿元的原股东贷款之后，万科在此次收购中需要支付约15.82亿元。
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