房地产健康发展长效机制如何确立？
■易观楼市
■易宪容
最近，无论是中央经济工作会议的文件，还是中央领导人的讲话，都在一而再再而三地强调“要稳妥实施房地产市场健康发展长效机制方案”。早些时候，市场一直认为中央政府的政策文件不太讲房地产市场了，意味着2019年房地产市场宏观调控政策将全面松绑。但是，实际情况与之相反，中央领导人最近一直在强调要建立起我国房地产市场健康发展的长效机制。何也？
这是因为，就目前我国的房地产市场实际情况来说，政府对房地产市场宏观调控从来也没有停止过，但国内房地产市场越是调控，其房价越上涨，许多城市的房地产泡沫越吹越大。一线城市的房价，对于90%以上的人来说，已经是连想都不敢想的事情了，更谈不上进入市场购买。即使中央政府在2016年提出的住房市场“只住不炒”的市场定位，并把这一原则写入党的十九大报告。但是，“只住不炒”市场定位原则强调归强调，实际上落实仍然是非常遥远。这也就使得尽管2016年以来中国各级政府出台了一系列的房地产调控政策，但各地的房价仍然还是在上涨，特别是三四线城市的房价在2018年还出现了快速上涨。在一个房地产泡沫吹得巨大、房价顶在天花板上的市场，在一个购买住房以投机炒作为主导的市场，所出台的房地产调控政策只是让房价上涨而不下跌，那么这些房地产调控政策要让房地产市场回归到“只住不炒”市场定位上来，那是根本不可能的事情，也无法建立起房地产市场健康发展的长效机制。所以，就目前房地产市场现状来说，让房地产市场建立起健康发展的长效机制是非常重要的。
就目前房地产市场现状来说，要建立起房地产市场持续健康发展的长效机制就得从以下几个方面入手。一是要在清楚的“只住不炒”市场定位的原则上，完全摆脱早几年学香港的房地产市场“高地价、高房价、严重投机炒作”的发展模式，把住房严格区分三个完全隔离的市场，即完全保障性住房市场（占比20%），这个市场由政府公共财政建造住房来保障绝对低收入居民的居住问题；完全的住房消费市场 （占60%），这块市场的住房由政府及农村集体供应土地，通过市场的机制建筑住房，但所建造的住房只能用于消费，在这个市场购买的住房可以自由交易，但住房交易出现的任何收益都得通过严厉的税收机制收回，以此完全去除房地产市场的赚钱效应；最后一块市场是建造的住房既可用于投资也可用于消费的市场（占比不得超过20%），这块市场包括了高档性住房市场、租赁性住房市场等等。这个市场基本上完全是市场价格机制来运作，并用有效的税收政策鼓励住房租赁市场的发展，用相应的税收政策限制高档住房过度炒作。所以，房地产市场发展模式调整，是当前房地产市场持续健康发展长效机制确立的第一步。
二是政府要全面清除当前国内房地产市场的行政性调控政策。而这些行政性的房地产市场调控政策，则是我国房地产市场十几年来调控政策出台越多房价上涨得越快的根源。可以说，在一个购买住房就能够赚钱、购买住房投资已经成了一种神话，房价只涨不跌的市场中，各种行政性房地产调控政策对住房投机炒作者来说，除了增加他们投机炒作成本之外，对限制房地产投机炒作的作用是十分有限的，投机炒作者都有办法来破解这些行政性房地产调控政策。反之，这些行政性房地产调控政策还可能成为影响房价只涨不跌预期的重要因素。
三是为了落实房地产市场“只住不炒”的市场定位，政府的房地产宏观调控要从经济杠杆入手，即通过房地产的信贷政策及房地产的税收政策让国内的房地产市场真正转换到以消费为主导的市场上来。对于房地产的住房政策，就得通过住房按揭贷款首付比例及按揭贷款利率来限制投机炒作性住房。只要确定为购买的住房是为了投机炒作，就得全面提高首付比例及提高按揭贷款利率。同时，要用税收政策在事前、事中及事后把住房投机炒作及住房消费严格区分清楚。住房是投资炒作还是消费，在交易环节来判断是十分容易的。凡是购买获利就是投资炒作，而不在于一套住房还是几套住房。在这种情况下，就得用严格的税收制度把其获得的收益收回，让购买住房无利可图，住房市场没有赚钱的功能，房地产市场才能够回到持续健康发展之路，国内房地产市场的长效机制才可建立起来。当前内地房地产市场及香港的房地产市场之所以问题重重，就在于没有用严厉的税收政策把房地产赚钱功能完全去除掉，房地产成了一种低风险的投资获利工具。如果房地产市场不能够通过税收政策去除房地产的赚钱功能，那么国内房地产市场是不可能走上持续健康发展之路的，房地产市场长效机制也无法建立。这就是整个国内房地产市场及香港的房地产市场问题核心所在。
（易宪容，原中国社科院金融发展室主任）
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