雄安新区“房住不炒”的六个关键词：共有产权 严控房价

雄安新区是“千年大计”，雄安新区的住房市场改革方针被认为为后续全国住房改革提供标准模板。

1月24日发布的《中共中央 国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》（下称《意见》）中，《意见》专门用一段文字阐述雄安的房地产市场发展定位，对雄安新区的土地管理制度及住房制度予以明确。

在这段三百余字的阐述中，相关内容大致可分为六个关键词：

1、“房住不炒”

《意见》指出，构建新型住房供给体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实职住平衡要求，推动雄安新区居民实现住有所居。

解读：易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策和中央此前住房政策一致，继续强调“房住不炒”的概念，同时也强调了职住平衡的要求。这实际上是此前住房制度改革的重要内容，充分说明了未来此类区域住房市场改革的定位和导向。

华泰宏观李超团队认为，雄安新区远期承载人口规模在250万左右，略高于北京东城区和西城区人口总和。雄安新区的房地产市场主要是以保障职住平衡为主，坚决落实中央“房住不炒”要求。

2、个人产权住房以共有产权为主

《意见》指出，针对多层次住房需求建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，个人产权住房以共有产权房为主。

解读：中原地产首席分析师张大伟分析认为，雄安是中国经济的新引擎，发展雄安是为了发展经济而不是为了发展房地产。

所谓共有产权房，是指个人与政府按照出资比例，共同拥有房屋产权。当前的共有产权房主要有两种，一类是市民可向政府“赎回”产权，另外一类是不可赎回产权。

业内人士认为，整体看，共有产权相比商品房炒作空间小，市场更平稳。平稳的房地产市场不仅仅有利于居民生活，也有利于产业落地，发展经济。

张大伟表示，个人产权住房以共有产权房为主，可以有利于避免过去中国其他城市出现的房地产化、产业空心化的弊端，作为一个新生区域，雄安的起点高，自然也就需要执行当下最有效的房地产调控政策。

3、严禁大规模开发商业房地产

《意见》指出，严禁大规模开发商业房地产，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为。

解读：严跃进认为，商业房地产可理解为包括住宅、商业、办公等业态的房地产，即盈利性的房地产项目。类似做法也说明未来会从租赁住房和共有产权住房发展角度出发，适当限制其他种类的住房发展。这也和政策中提到了“严控周边房价”、“严防炒地炒房投机行为”等密切挂钩。

4、多元化土地利用和供应模式

《意见》指出，制定与住房制度相配套、与开发建设方式相适应的土地供应政策，完善土地出让、租赁、租让结合、混合空间出让、作价出资入股等多元化土地利用和供应模式。

解读：业内认为，相对丰富的土地供应模式即“多主体供应”，对于后续土地市场的灵活利用，以及稳定土地市场的价格等都有积极的作用。

5、创新购房与住房租赁积分制度

《意见》指出，探索不同供地方式下的不动产登记模式，创新购房与住房租赁积分制度。

解读：严跃进认为，积分制度将和落户制度等进行挂钩。同时后续租赁住房也可以享受积分，是未来住房市场改革的一个新方向。

6、住房公积金制度改革

《意见》指出，创新投融资机制，吸引各类社会主体参与雄安新区住房开发建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，支持发行房地产投资信托基金（REITs）等房地产金融创新产品，明确管理制度和运行方式，探索与之相适应的税收政策。支持在雄安新区设立住宅政策性金融机构，探索住房公积金制度改革。

解读：严跃进表示，政策明确了支持REITs产品的发展，定位较高，这也是住房金融体制改革的重要导向。对于此类产品来说，全国也有创新，但是试点不多。而雄安新区在这一领域定位相对高，未来也利好住房制度的改革。

在业内人士看来，雄安新区在规划之初就严格进行房地产调控，包括严禁炒房、炒地、炒户籍等，从未来发展看，雄安新区将是河北甚至是中国新经济发展的引擎，也将成为全国住房改革的试验田。

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