中行、建行等纷纷进军长租领域 将给租房市场带来什么变化？
12月27日，中国银行发布公告，中国银行全资附属公司中银城市发展资产管理(上海)有限公司与长租运营专业机构盈家生活共同出资组建城盈住房服务有限公司(下称“城盈住房”)，将打造特色住房服务品牌。
中国银行表示，2019年，城盈住房将推出联结资产端、资金端和租客端的住房租赁全生命周期系统解决方案——住房租赁综合服务平台。平台以租为起点，联结多项生活场景，做好租住全生命周期服务。同时，中国银行将为住房租赁市场各参与主体提供全产业链条的金融产品与服务，激活场景金融的创新服务能力。
澎湃新闻记者通过企业信息查询网站天眼查发现，城盈住房成立于12月13日，注册资本6000万，法定代表人高健。上海众樊上午咨询中心（有限合伙）和中银城市发展资产管理（上海）有限公司各占50%股份。
商业银行试水长租领域此前已有先例。2018年3月28日，建设银行广东省分行宣布开启“存房”业务，以长租模式激活存量闲置资源。建行与专业住房租赁公司合作，对房产未来3-10年租金收益进行专业评估，然后撮合房主和租赁公司达成住房长租权交易。租赁公司向房主一次性或分期支付未来的长租租金，并负责出租及租后管理。交易期满后，将房产归还给房主。在此过程中，建行担当了资源整合者和金融服务者的角色。建行表示，住房租赁将成为建行战略发展中新的业务增长点。
澎湃新闻记者梳理发现，目前银行进军长租领域，主要有两种模式，一种是银政合作，指银行和政府联手建设住房租赁管理平台，在人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管等租房全流程各个环节提供相应的金融服务和产品；如建行广东省建行广东省分行与广东省住建厅、佛山市政府达成住房租赁战略合作，上线国内首个政银合作住房租赁平台；中行厦门分行与厦门市国土资源与房产管理局签署住房租赁战略合作协议。第二种是银企合作，指银行与房企签署租赁权转让协议，通过银行平台出租房源，与此同时，银行也可为租户提供包括租房按揭贷款在内的金融产品。如建设银行深圳分行与招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式，推出5000余套包括“CCB建融家园”在内的长租房源。中信银行与碧桂园集团签署合作协议，中信银行未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金，满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。双方将在长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营、后期退出等全链条进行整体业务合作。
商业银行试水长租领域，将解决供需矛盾？
房子和每个人的生活息息相关，然而我国的房屋租赁市场一直面临着供给端盈利难和需求端租金承受能力不足的矛盾。
据东方证券预测，预计到2030年，我国租赁人口将达2.7亿人，住房租赁市场规模将达4.2万亿元。
某长租公寓运营公司负责人告诉澎湃新闻，目前我国租房市场供给不足的原因是存量资源中租金回报率低，同时增量资源不够。根据11月27日易居房地产研究院发布《2018年三季度50城租金收益率研究报告》，今年三季度，50城租金收益率为2.5%，环比下降3%，同比下降2%。租金收益率环比同比均下降。报告显示，今年三季度50城租金收益率中，排名前3位的城市为西宁、韶关和哈尔滨，其中，排名第1的西宁租金收益率达3.9%，而排名垫底的厦门租金收益率仅为1.2%。对比美国，绝大多数租赁住房的年租金/房价比处于3.4%-8.2%区间。
上海公寓企业联盟研究数据显示，我国住房租赁市场供给主体超过90%为个人出租，品牌公寓企业总占有率低于2%，开发商自持经营的居住用房不足1%，而成熟房地产市场国家专业租赁企业提供房源占比在30%左右。在美国各类从租赁住房的供给主体中，专业化的公寓出租企业是最重要的主体，大部分地区公寓出租业占住房出租业的比例都在60%以上。
从需求端看，相对于租赁运营机构盈利困境，租金高昂是我国一二线城市租房人的痛点。一般情况下，租金收入比正常值在30%较为合理，而根据上海易居研究院发布《50城房租收入比研究》报告显示，北京租金收入比为58%、深圳为54%、上海为48%。事实上，易居房地产研究院将房租收入比在25%及以下的城市定义为“租金相对合理城市”，大于25%的城市定义为“租金相对过高城市”，大于45%定义为“租金严重过高城市”。
前述长租公寓运营公司负责人分析，房屋租赁业务链接的两端是房源和客户。商业银行和长租公寓运营公司合作，能够发挥在获客和运营方面发挥各自的优势。商业银行的优势在于房源获取、吸引租客。长租公寓运营公司的优势在于服务和后续开发。目前我国的租赁业务大部分是通过58同城、链家这样的传统中介完成，但是由于信息不对称，交易双方对中介缺乏信任。商业银行可以借助其信誉优势消除房东租客这种危机感，同时通过和房地产开发公司的合作，在获取房源上占有优势。商业银行具有庞大的实体网点资源，在渠道上具有优势。可以满足区域房东便捷的房屋委托，并辅助租客的体验和决策。
苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，商业银行拥有的巨大资金能力，让商业银行可以用较小的资金压力进入房地产租赁市场，而商业银行较强的资产证券化水平则让商业银行拥有了可以进一步实现租赁资产资金盘活的可能性。
国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松此前撰文表示，对于当前租赁市场如何构建盈利模式，要把握以下两点：第一，要区分好长期收益和短期收益。对于长期租赁市场，既要看到短期收益的困境，也要看到长期巨大的市场潜力。任何一个投资不可能今天投入了下个月就能回本，这也不符合基本的经济规律。第二，在北京(楼盘)等一线城市、大城市，除了新建住宅，还要对存量资源进行优化配置。在这个过程中要进行新的探索，比如利用集体建设用地、商业办公楼等发展租赁，也能使收益得到提高。现在，行业之间的界限在慢慢地变模糊，不同的主体在不同的产业链环节上发挥各自的优势，只有通过不同行业的相互渗透和融合才能提高整体的效率和资源配置。对商业银行而言，金融业是其老本行，借助金融优势进入房地产市场这个大产业链中，通过资源转换效率的提升，让租房者、房主、专业服务公司以及银行自身都能够获得相应的收益。
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