近年来，关于预售制风险的问题开始受到关注，全国多地也开始试水现房销售制度。事实上，销售方式的改变对于房企的影响较大，在业内人士看来，会颠覆当前房企的开发模式。
多地试水现房销售制
伴随着行业内关于预售制度存废的激烈讨论，深圳首个现售商品房试点项目龙华金茂府也即将入市，
与此同时，广东中山也正在开展商品房现售试点工作。根据中山土地资源交易中心显示，中山在10月10日到11月14日期间推出的15宗土地全部要求现房销售。
10月10日，中山新推出了2个现售项目，起拍价为 4100 元/平方米。其中一块4140元/平方米底价成交，而一块则惨遭流拍。10月12日推出的两宗土地也均以底价成交。中山在10月17日推出的两宗土地纷纷流拍。
谈到流拍原因，地产经济学家邓浩志向记者表示，“楼市大行情在反转，房企资金也普遍紧张，保现金流成了多数房企的首要任务，所以有好的项目也未必有足够的资金拿。现房销售项目对房企而言是个全新课题，财务成本会大幅提升，企业自然也会更加谨慎”。
放眼全国，深圳、中山试水的现房模式并非孤例。2016年8月，南京推出现房销售政策，其中首次将土拍价格与现房预售的条件相挂钩，其目的是为了给过热的土地市场降温。苏州政府也表示，成交价超指导价10%的地块需采取现房销售。
在2016年8月2018年7月之间，南京先后拍出近70块块现房销售地块。而在今年7月18日，南京公布了5 幅土地的出让公告，其中达到最高90%需要现房销售的拿地门槛已经被取消。而杭州部分地块曾在2017年3月实行“现售房”政策，但也已先后取消。
“土地市场已经出现降温，政策预期作用也已经发挥，取消现售规定也在合理之中。”上述投资负责人表示。
房企资金链考验
“目前有关现房销售的政策主要作用是降低土地市场热度，属于政府的调控措施，并非是要对预售制度框架进行根本调整。”中信建设陈慎表示。
今年9月中旬，广东房协一份关于讨论取消预售制的文件在网上流传，引起了行业内热议。随后，广东房协内部人士向记者表示，这只是一个内部征求意见而已，并非最终文件。
融创一位内部人士告诉记者，预售必然会引致资产负债率的攀升，估计在10%以上，杠杆成本和经营风险也会相应上升，公司一般不会轻易拿这样的项目。但是如果拿地成本足够低、拥有较高回报率的话，企业也会适当考虑。
除了增加财务成本，取消预售制度带给房企的另一个影响则是降低周转速度。陈慎表示，现售制的建设周期一般都在2年左右，而预售制下资金回笼周期可以压缩至1年甚至更短，极大地加快了房企的资金周转，若推行现售制，资金回笼周期则会延长至较建设周期更长的时段，资金周转风险也会相应增大。
“取消预售制度需要企业投入更多的自有资金，同样的资金以前可以开发三四个项目，而在取消预售制度的条件下只能开发1个项目，这对于小房企的发展是极其不利的。”同策研究院总监张宏伟表示道。 （据时代周报）
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