租赁企业为何要“哄抬房租”？
“一线城市租金上涨”成为近日人们持续关注的热点话题。8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确指出：“不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源”。在承诺后不久，租赁企业“哄抬房租”的行为却依然存在。
抬价不止 直至触及“天花板”
近日，记者调查发现，一套房源在3天内被两家公寓机构争相竞价，最终从7000元/月抬至13000元/月。机构在收房过程中，有意压低初始报价，然后逐步提升租金，直至触及市场租金的“天花板”。
8月22日，记者将一套位于北京市东城区天坛公园附近的毛坯三居室提供给了我爱我家的工作人员，其给出的报价是7000元/月。为了解真实的价格，记者将房源同时提供给了某中介旗下的长租机构A和另一家长租公寓运营商机构B。
在出租房源挂出后的三天内，在两大公寓运营商的推动下，租金从每月7000元抬升到了13000元。这一价格与周边正在出租房源的最高租金持平。据记者了解的市场行情来估算，该房源合理的市场租金是11500元/月。
通过上述收房过程可以看出，机构在收房过程中，有意压低初始报价，然后逐步提升租金，直至触及目前市场租金的“天花板”。
目前在租赁市场，这一加价行为不断上演，房东自然愿意以更高的价格出租，而租客能在租房网站上看到的租金信息就是经过一番加价后呈现的，这一过程显然推高了房租的上涨。
抬价背后 规模为王资本驱动
规模是企业生存的首要因素。为此，租赁机构不惜以先期赔钱的方式来抢占房源。事实上，抬高价格会增加租赁机构的收房成本从而削减盈利空间，那么，机构为何还不遗余力地抬高房源价格呢？
对于收房背后的逻辑，蛋壳公寓创始人兼CEO高靖回应了记者的问题：“抬价是行业性的，但是，客观上确实推高了租金的价格”，高靖解释了抬价背后的规模扩张需求：“公寓类的企业利润是较低的，除去收房成本和装修成本，企业是薄利的，公寓类的企业的盈利模式是通过规模、效率以及未来增值来实现的。”这其中，规模是企业生存、扩张以及扩大盈利空间的首要因素。
在扩大规模的时候，租赁机构甚至不惜以先期赔钱的方式来抢占房源，房源到手后再进行涨价达到盈利的目的。
一位相寓的收房员告诉记者：“我们收了房子第一年对外出租价格可能会赔钱，到了第二年和第三年再盈利。”据了解，类似自如、相寓、蛋壳等租赁机构在向房东收房时，通常会签订3年及以上的合同，对房东而言，合同期内的房东收到的租金是相对固定的或者只有微幅的调动。
在收房时，收房员的绩效是按照收房的数量来进行考核的，这会倒逼收房员为了拿下房源而去主动抬高租金。
一位要求匿名的业内人士向记者表示：“现在机构抢房源，就和滴滴与优步此前争夺市场一样，先期不惜亏本，而一旦占有市场规模之后，就可以实现盈利。”
值得关注的是，多数租赁机构背后都有资本力量的入驻。6月，蛋壳公寓刚刚完成7000万美元B+轮融资，由老虎环球基金领投，华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI（贝塔斯曼亚洲投资基金）继续跟投。自如也在今年年初获得40亿人民币A轮融资，领投方包括华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构，成为中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。
资本入驻给租赁机构的规模扩张提供了资金支持，但是，资本是逐利的，抢房源的背后是占据市场，占据市场后就追求盈利目标。
长租公寓资深研究人士全雳表示：“实业不景气，社会游资和机构资本流入租房市场，资本是趋利的，频繁融资、抢占房源，推出租金贷等等，这一切行为都助推了一线城市房租上涨。”
事实上，租赁机构自身也担忧抢房源，蛋壳公寓创始人也向记者表示：“如果任由抢房源的现象继续发生，一方面，租金会被越抬越高，另一方面，很容易形成一家独大的局面。”一旦一家独大的局面形成，房东和租客都是受害方，房东失去定价权，租赁机构会最大力度降低收房成本，同时进一步提高租金价格，实现更大的“剪刀差”收益。
租赁出路 政府监管多重供给
除北京外，南京、深圳、西安等城市发力彻查住房租赁市场状况，并根据自身市场制定相关整治政策。在我国租赁市场发展的关键时期，怎样才能稳定租房市场，遏制租金过快上涨呢？
不久前，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门就“抬高房源价格”约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。
作为被约谈方之一，蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩表示：“所有的租赁企业应该接受政府监管。租金是关于国计民生的问题，我认为政府应该调控。”作为租赁机构的代表，蛋壳公寓希望政府能进一步加强监管，并建议政府或许可以着手建立租赁备案制度。同时，崔岩还建议按照租客分层的思路，构建租房保障体系。“对于底层租客，建议政府着手建立租房保障体系，可以按照计划而分配，而对于中高收入的租客，就交给市场来进行分配。”
全雳也建议称：“政府应该加大公租房、保障房、廉租房的供应力度，尽快引入社会化机构一起参与，拿出便宜的土地或者闲置的物业，一起开发；同时，建立住房租赁准入机制，对于合格的公寓运营商提供低成本的房源。”
截至目前，除北京之外，南京、深圳、西安等城市对租房市场进行调控，发力彻查住房租赁市场状况，并根据自身市场制定相关整治政策。
据《新京报》
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