深圳将试点稳租金房采取严格的租金管制房租设涨停每年最多5%
多城房租大幅上涨引爆舆论后，曾作为改革开放最前沿的深圳成了严格管控房租的排头兵。
8月29日传来消息：深圳市正探索建立全市稳租金商品房项目制度，采取严格的租金管制，“一房一价、一年一调”，并且设下涨停板：年增长率最高不得超过5%！
有分析指出，下一步，政府可能尝试租金管制，重申住房的居住属性，防止出租房成为下一个金融工具。
深圳租金连涨11个月学德国严控租金做法
29日举行的深圳房博会租赁论坛上，来自深圳市规划和国土资源委员房地产业处的付菲菲发表主题演讲。她对德国的房地产市场进行了分析：在立法层面上，德国的住房租赁法规定租金的定价不能超过市场指导价的20%，否则属于违法行为；超过50%就已经属于犯罪行为了。此外，对租金的涨幅也是进行严格的控制，3年内的租金涨幅不得超过10%，否则也是属于违法行为。在付菲菲看来，德国的许多做法值得深圳借鉴和学习。
据国家统计局统计，深圳市租赁价格指数同比上涨已持续11个月。按深圳市规划国土委对中介机构租赁成交及城中村租赁市场调研数据分析，2018年7月全市商品住宅单位租金为82.22元/平方米，环比上涨5.17%，城中村住宅租金单位租金为39.16元/平方米，约为商品住宅租金的一半。
作为国内最发达、最活跃的租赁市场之一，深圳的居民居住主要以租赁为主，全市常住人口的住房自有率为34%，即约1/3的常住人口居住在自有住房中，2/3的常住人口需通过市场租赁、入住单位周转房等方式解决居住问题，住房租赁市场在解决全市居民的住房问题中起着至关重要的作用。
一房一价且一年一调租金年涨幅不得超5%
正是鉴于前述原因，深圳在租房建设上进行了一系列的探索，如提出“稳租金商品房的制度设计”。
何谓稳租金商品房？它就是房地产开发企业建设并组织运营，在一定期限内只租不售，由政府主管部门进行租金价格管控，面向本市工作的未购房居民出租的商品房。
据介绍，这类稳租金商品的基本特点是租金管控、不限对象、租房排队、有限租期、全流程在线。
具体来看，严格租金管制上，实现“一房一价”，不得高于周边同类同品质的市场商品房的租金，甚至可能会略低一些；对租金进行“一年一调”，即在每年年末对所掌握的房源的租金进行调整，涨幅将根据当年市场发展形势以及周边的租金的价格，包括CPI的增长速度或人均可支配收入的增长率等进行综合考虑。
据了解，该稳租金商品房试点项目将推出248套公寓，预计2019年初可上线出租运营；稳租金商品房在一定期限内只租不售，租金接受政府管控；租金年增长率控制在±5％；在深圳市纳社会保险一年以上的未购房居民可租用稳租金商品房，首次租期为3年，续租不超过2年，期满退租后可重新排队。
“希望通过这种价格的传导效应，通过稳租金商品房的全面推开，能够对租金、对涨幅进行控制，继而影响到周边的楼盘、片区、区域，甚至是全市的租金定位，从而引导租金的合理定价。”付菲菲说。
市场资本狂热引监管租金管制或成风向标
相比于此前媒体报道的“重庆、天津等11个城市7月房租同比涨幅超10%，成都、广州、深圳涨幅更是超过30%”，5%的房租年度涨幅简直是良心价。
58安居客房产研究院首席分析师张波表示，深圳的稳租金试点政策有两点值得借鉴：一是租金管控参考了商品房销售环节政策，即一房一价的明码标价，且规定了租金的上涨幅度和间隔周期；二是对于房源的针对人群有了明确界定。
“这种形式的租金管控、明确对象以及租房排队等举措，如果可以大面积铺开，对于稳房租无疑会起到很好的示范效应，同时，也能以此来规范和引导住房租赁市场的健康发展。”张波表示。
房产中介和长租公寓们正在将租赁住房市场推向金融化。中介利用ABS获得融资的方式无可厚非，但由于缺少对冲和制衡资本的狂热力量，租房市场已经出现了类似于P2P割韭菜的现象。自如等中介平台为租客极力推荐分期付款，在租客毫无知觉的情况下签了消费贷合同，利用租客信用增信，获取低成本贷款。
金融化的游戏玩过头了，风险难免会暴露。
杭州鼎家成为第一家爆雷的长租公寓，房东没拿到租客交给中介的租金被迫驱赶租客，4000名租客受损，6家网贷平台回收不了资金，而鼎家则轻轻松松破产，不用担起任何责任。
当资本巴不得3天就能回本，7天就能赚翻的时候，深圳主动下了这样一步棋。
作为改革开放的前沿城市，深圳的这一动作，多少是有风向标意义的。深圳房地产研究中心相关负责人此前就曾表示：下一步可能不排除尝试租金管制。
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房产租赁的欧洲模式
有分析认为，无论租赁市场还是买卖市场，中国楼市管理正在走上欧洲模式：在房产买卖方面，用税收增加持有和交易的成本，拉长交易周期，以此调控房价；在房屋租金方面，房东不能随意涨房租。
德国规定，3年内房租累积涨幅不得超过15%，房东再次出租住房时，租金最大上调幅度不得超过当地标准房租的10%。法国规定，房东不能随意涨房租，否则可能面临被起诉、甚至刑罚的风险。
通过严苛的规定，欧洲一些国家拥有稳定且发达的租赁市场。目前，伦敦有1/4的家庭向私人房东租房，10年前这一比例为15.3%；在柏林和法兰克福等大城市，这一比例高达2/ 3；苏黎世有高达90％的家庭租房居住……随着持有住房变得更加昂贵，租赁现象在全欧洲日益增多，越来越多的人加入到租房的行列中。总体上统计来看，欧洲多个国家的自有住房比例跌破50%，为30年来首次。
（综合新京报、证券时报、深圳新闻网等报道）
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