拆解长租公寓杠杆游戏 房东 请贷款 房客 请贷款
杠杆这端
5轮股权融资
/ 融资额从数百万到1亿美元不等
众筹融资
/ 2016年的蛋壳公寓曾在众筹客平台发行过十多个资产包融资，众筹金额从几万元到几十万元不等
租金贷
/ 租客按月付款给金融公司，金融公司提前将一年房租付给蛋壳公寓
信托ABS
/ 近期发行的“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”总规模2.035亿元
杠杆那端
从2015年到2018年，蛋壳用3年时间拥有了10万间房源。
17日，我爱我家原副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商，以高出市场价20%～40%的价格争抢房源。10天来，关于长租公寓推高房租的议论沸沸扬扬。舆论指责以自如、蛋壳为代表的头部企业破坏市场秩序。
自此，长租公寓进入大众视野。而之前，即便身为房东和租户，很多人也对长租公寓行业知之甚少，长租公寓的商业模式，亦扑朔迷离。
近日，记者多方采访，以求客观还原这期限错配下的游戏玩法。
自如：推荐房东使用年付贷
作为链家旗下的O2O长租公寓品牌，自如的业务模式极具代表性——将房源从房东手中签下，经过装修处理，再转租给承租人，简单来讲就是“二房东”。
在自如的房屋租赁中，租户通常需要押一付三，针对这一痛点，自如很早便探索了租金分期。现阶段，租户可以选择用京东白条或与中国对外经济贸易信托有限公司签订贷款合同完成分期，手续费为月租金与分摊到每月服务费之和的6.27%。
记者以房东身份与自如一工作人员取得了联系，并表示希望一次性收齐一年租金，对方告诉记者：“我们6月推出了一款年付贷产品，您贷款，抵押于自如的合同，自如还本息。放款方是一家互联网银行，条件是每年多15天空置期，就是免租期。”
也就是说，房东若想一次性收齐一年租金，需签约此款年付贷产品，银行提前将一年的房租以贷款形式付给房东。从银行的角度看，其掌握的是单人的贷款合同，只要个人征信不出问题，他们非常乐意贷款。但事实上，这些贷款的最终去向，是自如。也即，自如可以利用海量租客的信用，为其资金扩张做信用背书。
当记者表达出对贷款风险的担忧时，该工作人员说：“以自如现在的规模和品牌，不存在这种风险。我们首轮已融资40亿元，由红杉资本和腾讯主投。自如不会因为一套房子贷款，来砸自己的品牌，品牌是最贵的。”
当该工作人员听说“蛋壳也给了报价后”，表示“是不是告诉你每个月多500块钱？一些小公司成立不久，流程什么的不规范”。
他两度表示，建议您在8月底之前完成签约，由于近期北京市住建委的约谈和介入，自如收房或许9、10月会开始降价。
蛋壳：房客月付租金必须贷款
从2015年到2018年，蛋壳用3年时间拥有了10万间房源。今年初，蛋壳完成B轮1亿美元融资，华人文化、高榕资本联合领投。
一位蛋壳管家告诉记者，不管是月付还是半年付、一年付，一年的租金总额是一样的。
当记者询问月付是否需要贷款时，该工作人员答道：“会有一个贷款合同，是以你个人名义和银行签订的，蛋壳提供担保，贷款利息和手续费都是由蛋壳承担的，很划算。多家银行都是我们的合作银行，你这笔贷款很安全的，不会有风险。”
他进一步称：“如果办理贷款，你按月还银行，蛋壳一下能拿到银行给的一年房租，我们的回款也会快些。”
当记者问到能否选择不贷款时，该工作人员直言：“如果你选择月付，就必须贷款。”
19日，中介承诺拿出手中全部存量房源投向市场，其中自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间，一时舆论哗然。
运用金融工具，这些长租公寓短时间内大量聚集资金，一次又一次“租—贷—租”的操作，让他们的体量飞速膨胀。
融资样本
众筹、租金贷、ABS
无所不在的杠杆
记者注意到，以蛋壳公寓为例，在其成立的3年中，采用了数种融资方式，目前已经过5轮融资，融资额从数百万到1亿美元不等。除股权融资外，蛋壳公寓还曾通过众筹、租金贷、信托ABS等方式扩充资本。
曾寻求十余次众筹融资
记者从北京众筹客网络技术有限公司（以下简称众筹客）官微了解到，2016年的蛋壳公寓曾在众筹客平台发行过十多个资产包融资，众筹金额从几万元到几十万元不等，资产包均由相同持有期限的10套公寓资产构成。
以蛋壳公寓12包为例，该资产包共10套公寓34间，租赁期限为5年，总投资额为75.423万元，投资人出资57万元，所占收益权62%，项目方（即紫梧桐（北京）资产管理有限公司，蛋壳公寓运营主体）出资18.423万元加运营和管理，所占收益权为38%，该资产包第一年的预期年净利润为29.892万元。蛋壳公寓在路演中表示，当时租金收入平均为2300元~2500元/间。那么，按照给房东押一付三的方式付款，蛋壳公寓12包的融资额可以启动数十套新房源。
根据众筹客平台上蛋壳公寓的路演实录，蛋壳公寓商业智能负责人陈总以正在发行的蛋壳公寓11包为例介绍了资产包的高收益，陈总当时表示，蛋壳公寓11包为10套5年期公寓，拟众筹金额63800元，预计5年总体收益率200%以上，年回报率在40%左右。
借租客信用寻求资金杠杆
租金贷也是一种资本扩充的模式。记者在蛋壳公寓APP看到，付款方式主要分为年付、半年付、分期月付3种，三种方式除了要付等额一月房租的押金及相应期限的租金外，还要付相应的服务费和维修金，三种方式依次递减，以月租金为3190元的某房屋为例，三种付款方式下的服务费和维修金分别为649元/年、2525元/年、3061元/年。以此来看，年付最划算，但要付清13个月租金，压力较大；半年付则要付清7个月租金。
记者致电某蛋壳公寓管家，管家表示，租客可以选择月付分期的模式，在签署房屋租赁合同后，还要与蛋壳公寓合作的金融公司签署贷款合同，之后租客按月付款给金融公司，一年的房租实际已付给蛋壳公寓，目前合作的金融机构有会花分期、微众银行。按照蛋壳公寓给房东押一付三的方式，资金在此期间会出现沉淀并有错配的可能性。
蛋壳公寓创始人兼CEO高靖此前曾表示，今年年底实现管理30万间公寓的目标。
ABS已发行逾2亿元
今年8月，“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”设立，计划募集资金总规模2.035亿元，目前已获得上交所出具的挂牌转让无异议函。公开信息显示，该资产支持专项计划的原始权益人为蛋壳（杭州）资产管理有限公司，根据不同的风险、收益和期限特征，分为优先级和次级两类资产支持证券，其中优先级募集规模为1.85亿元；次级募集规模为0.185亿元，优先级比例为91%。
一位金融业人士告诉记者，ABS（资产支持证券）的确可以增加蛋壳公寓等长租中介的资金杠杆，而且理论上，通过ABS加杠杆的扩张规模的游戏可以一直持续下去。但是实际操作中，作为一种规范的金融产品，其整个发行流程涉及包括券商、信托、评级、增信、交易所等机构的参与，这些机构会对发行人的资质、杠杆水平和运营风险进行评估，实际上加杠杆的规模是会受到很大制约的。
高速扩张带来巨大的风险。在这样长链条的金融游戏操作中，任何一环出了问题都可能是致命的。
风险样本
杭州鼎家破产 快速扩张崩断资金链
长租公寓运营方——杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称鼎家）的破产，给火热的行业浇下一盆冷水。
鼎家官网信息显示，成立于2016年的鼎家到2017年底已经发展长租公寓超过5000间。
国家企业信用信息公示系统显示，鼎家注册资本1538万元，魏永锋是唯一的自然人股东，另外两家股东为杭州鼎寓投资管理合伙企业和浙江筑家投资管理有限公司。
“鼎家给房东的租金到8月，9月之后我就得跟房东续签或是搬出去，但根据我的分期贷款合同，我要还钱到今年底。”一位通过分期贷款在鼎家上租房的租客近日向记者表示，随着鼎家的破产倒闭，该租客也陷入焦虑。
“鼎家给我们的房租到9月底，但是我房子的租客已经把10月的房租付了，并且还有一个月押金在鼎家。”一名鼎家业主说道。
鼎家一般按季度向业主缴纳房租，同时向租客提前收取房租，鼎家破产后，业主无法收到后续房租，而租客已经提前将一个月或者几个月的房租交给鼎家，业主和租客之间的问题随之而来。
近日，记者先后联系了鼎家董事长魏永锋、副总经理付小杰、市场部总监庄乃金、董事周锋淼，仅有付小杰的电话接通，“公司扩张太快，资金链断裂。”对于公司倒闭的原因，他说。
而魏永锋此前在接受媒体采访时表示，运营成本高企、房源大量空置，是公司破产的重要原因。
监管部门：
不得利用融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源
金融是好东西，但也可能是坏东西。当租房引入金融平台参与，放大了杠杆，也放大了风险。
租金贷是否合法合规？
长租公寓的杠杆游戏中，最大的焦点是租金贷：长租公寓收取租户押金，同时通过金融平台提前收取租户全年租金，归集资金后除部分用以支付给房东，大部分资金用来扩张房产数量规模。一旦资金链断裂，可能爆雷。
法律界人士告诉记者，资金沉淀本身，如果通过合同明确约定，不算违规，但对于风险要密切关注，必要时需要监管部门介入。如果租户在不知情的情况下使用网络贷款，将第三方网络贷款机构卷入，这种挪用租金建立资金池的行为，属于违法违规行为。
资金沉淀是否违规？
而对于租赁消费贷中存在的资金沉淀问题，中联基金称，建议确保租金趸缴合同期限与贷款期限匹配；其次必须充分披露贷款行为，不得通过刻意引导、隐瞒信息等手段诱使租客选择消费贷；另外应适当控制使用消费贷趸缴房租比例，一方面可以考虑与其企业净资产挂钩比例，毕竟是一个负债融资行为；另一方面也可以适当控制使用消费贷交房租占全部租赁行为的比例；最后适当监管趸缴租金的使用，应主要用于主业扩张，防止挪用风险。当然，国内银行没有账户管理职能，任何经营模式都有属于企业自身自由资金和不完全属于企业自有资金的现金管理问题，资金性质和使用的监管是一个挑战。
监管部门约谈中介负责人
实际上，监管部门已注意到其中可能存在风险。北京住建委8月17日联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。 据每日经济新闻
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