福建宁德发文精准调控楼市：新房价格每年涨幅最高6%
与福州相邻、福建省东北部沿海城市宁德市，7月10日上午，在住房和城乡建设局网站挂出《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》，包含新房每年涨幅控制在6%以内，今年下半年涨幅控制在3%以内；在中心城区范围内新购商品住房限售3年；144平方米及以下的商品住房分类别限购；以及对中心城区新批预售的商品住房项目实行公证摇号、公开销售，其中50%的套数优先考虑蕉城、东侨户籍无房户首次购房等刚性需求。
宁德俗称闽东，位居长三角、珠三角、台湾三大经济区中心位置，是连接中国内陆地区的重要出海口。政府网站介绍，辖蕉城、福安、福鼎、霞浦、古田、屏南、周宁、寿宁、柘荣9个县(市、区)和东侨经济开发区，124个乡镇(街道办事处)，土地面积1.34万平方公里，人口340万，海外侨胞和港澳台同胞46万人。
宁德市统计局数据显示，今年1-5月，宁德市房屋新开工面积123.63万平方米，同比增长1.0倍。其中，住宅新开工面积90.78万平方米，同比增长75.8%，占新开工面积比重由上年同期的85.3%下降至73.4%。
今年1-5月全市销售面积94.54万平方米，同比下降18.3%。降幅较1-4月回落47.4个百分点。其中，住宅销售87.25万平方米，同比下降20.9%。由于销售价格较上年同期较快提高，销售额仍保持增长，全市房地产企业实现销售额76.67亿元，同比增长0.5%。
控制车位价格，最高不超过18万元/个
《意见》提出，中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平（8882元/平方米）的基础上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅（毛坯）预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内，控价目标由宁德市人民政府每年公布一次。
同时，宁德以各土地级别和商品房网签均价为依据，划分4个调控片区，参考中心城区居民消费价格指数（CPI）、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素，年涨幅控制在6%以内，2018年下半年涨幅控制在3%以内。
根据诸葛找房的统计数据，宁德今年1-4月新房均价在9000元/平方米左右，较为稳定；二手房价格则稳步走高，从1月的9480元/平方米涨至10960元/平方米。
诸葛找房首席分析师陈雷表示，随着市场的不断火热，宁德楼市去化速度极快，购买需求不断上涨，但供应量持续跟不上，供不应求下导致市场价格快速上涨，为了遏制房价，稳定市场打击炒房行为，宁德市政府出台调控政策。从调控政策细节来看，以保护刚需为主，遏制需求，通过遏制需求来保证供需平衡，以保证达到稳定市场的目的，宁德本身市场并不是很大，限购政策出台后，能在短期内使得市场的需求得到有效遏制，在未来一段时间将会很快进入发展平稳期。
特别的是，宁德将车位价格也纳入价格调控范围，防止变相涨价。中心城区楼盘车位价格按照土地级别一至四类片区划分，其对应销售价位（每个）分别不高于18万元、16万元、14万元、12万元。对符合贷款条件的不得拒绝使用贷款方式购买车位。在楼面地价方面，宁德要求经营性房地产用地出让竞价溢价率超出20%时，应缩短全额付清土地出让金的时间或现房销售等。要根据片区控价目标，在土地出让环节前，由价格会商小组确定拟出让住宅用地的商品住房销售均价，新出让土地采取“限房价＋竞地价”方式出让。
3年限售，144平方米以下住房限购
根据《意见》，宁德细分了3中类别，暂停销售本市中心城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房：在中心城区拥有2套及以上商品住房的蕉城、东侨户籍居民家庭；在中心城区拥有1套及以上商品住房的该市各县（市）户籍居民家庭；无法提供购房之日前累计缴纳6个月个税的非宁德户籍居民家庭。
同时， 在中心城区范围内新购买商品住房（含新建商品住房和二手住房），取得不动产权证未满3年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。符合本条规定的非德宁户籍居民家庭仅允许在中心城区购买1套商品住房。
政府网站显示，该《意见》为下发日期为7月9日。同日，宁德市公开了《关于进一步整治房地产市场秩序的实施方案》，从整治重点、整治措施、组织实施、时间安排、配套措施等5个方面对房地产市场6种违法违规行为的整顿和规范提出具体要求。
重点整治内容包括房地产企业在商品房备案价格之外，加价销售商品房或违规收取其它费用的行为；超出政府确定的装修价格，超额收取装修费用的行为；强行搭配车位销售，以及超过备案价格销售车位的行为；擅自提高首付款比例，拒绝公积金和商业贷款的行为；未取得预售许可证，收取或变相收取定金、预订款及售房款的行为；房企捂盘惜售或者变相囤积房源的行为。
宁德市明确，即日起至7月20日止，为自查自纠阶段；7月21日至9月30日止，由房地产企业自行开展对照检查，对存在的问题及时整改到位；7月21日至9月30日止为联合查处阶段，由宁德市直各有关部门成立联合执法组，开展联合检查执法行动，从重从严查处违法违规行为，定期通报整治工作情况，引导企业依法经营；10月1日以后为长效监管阶段，根据整治工作进展情况，适时制定完善房地产市场长效监管机制，健全长效监管措施，强化长效监管手段，推进房地产市场长效监管工作。
以下为《意见》全文：
关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见
宁建综〔2018〕34号
各县（市、区）人民政府、东侨经济技术开发区管委会、市直有关单位：
为贯彻落实《福建省人民政府关于进一步加强房地产市场调控八条措施的通知》（闽政〔2017〕43号）、《福建省人民政府办公厅转发省住建厅关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》（闽政办〔2018〕34号）等文件精神，促进我市房地产市场平稳健康发展，结合中心城区（指规划区内的蕉南、蕉北、城南、金涵、漳湾、三都、飞鸾、七都、八都，下同）实际情况，现提出如下意见：
一、控制目标
（一）总体目标。中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平（8882元/平方米）的基础上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅（毛坯）预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内，控价目标由宁德市人民政府每年公布一次。
（二）片区目标。按照“总体有目标、片区有控价、调控有手段”的要求，中心城区结合城市行政区划、功能空间分布、区域住房供需状况等实际，以各土地级别和商品房网签均价为依据，划分4个调控片区，参考中心城区居民消费价格指数（CPI）、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素，年涨幅控制在6%以内，2018年下半年涨幅控制在3%以内。合理确定片区的地价、房价及车位控价目标。
二、片区范围
三、备案机制
（三）定价依据
本意见施行之日起，土地出让合同都必须明确商品住房销售均价，销售过程中均价不得调整。本意见实施之前，土地出让合同未明确商品住房销售均价的，新审批商品住房项目预售均价，按照“同地段、同区域、同品质”的要求，在所属片区近1年商品住房成交均价的基础上，综合考虑项目楼面地价、容积率、集中商业配套等调节系数，即：新建商品住房项目预售均价＝所属片区近1年住房成交均价×（1+楼面地价调节系数+容积率调节系数+集中商业配套系数）。普通高层住宅项目按照上述定价依据计算出的价格超过所在片区最高限价的，执行片区最高限制价格。
（四）系数计算
楼面地价调节系数。按土地成交价溢价率×100%计算，每增加1%，楼面地价调节系数相应增加0.0005，增加幅度不得超过0.1。协议出让的土地调节系数为0。
容积率调节系数。以容积率2.5为系数0，容积率每增减0.1，系数相应减增0.01，容积率按土地出让和实际孰高为准。
集中商业配套系数。在系数0的基础上，项目集中配套不可分割销售商业设施的（含配套酒店、商业综合体、办公用房等），按商业设施建筑面积每占项目总建筑面积10%，系数加0.01。集中商业配套情况由规划部门提供。开发企业应提供同步建设施工许可证，且在申请办理预售许可前集中商业配套未开工的不享受本系数。
集中商业配套系数、容积率调节系数由城乡规划部门提供。
（五）完善同一项目不同类型住宅认定标准
同一项目既有高层住宅，又有多层住宅（规划审批地上4层至6层）和低层住宅（规划审批地上3层及以下），多层住宅与高层住宅备案均价相同，低层住宅可另行确定备案均价。低层住宅属于首次开盘的，参照同片区内同类型商品住宅项目网签均价确定备案均价，没有项目参照的，由商品住房价格会商小组测算开发建设成本后确定备案均价。
开发建设成本按照土地成本、建安成本、营销管理费用、融资成本、综合税费等5项因素构成，并综合考虑合理利润后，确定备案均价。
（六）完善非首次开盘住宅项目价格备案机制。对分批办理预售许可的商品住宅项目，申请新一批次预售价格备案时，与上一批次价格备案间隔在6个月以内的，备案均价不得高于上一批次实际销售均价；超过6个月的备案均价上调幅度不得超过3%，且不得超过年度控价目标。
四、加强片区住房价格监管
（七）完善商品住房价格会商机制。由市住建局牵头国土、规划、税务、统计、物价等部门成立商品住房价格会商小组（以下简称价格会商小组），定期会商，一盘一评估，并将车位车库价格、装修费用纳入价格调控范围，以防变相涨价。
（八）严格商品房销售价格调整。商品房销售价格确定后，原则上不得调整，确需调整的，须间隔12个月，且单栋未售套数不得少于20套。调整幅度控制在5%以内，且不得超过年度控价目标。调整须向市住建局申报销售价格调整申请并提交合理理由，经价格会商小组审核后进行审批。
（九）加强装修价格管控。自本意见施行之日起，报备装修销售的楼盘，开发企业应委托评估机构测算装修价格，由价格会商小组议定装修价格，装修价格最高不得超过2500元/平方米。商品住房项目土地出让合同明确要求装修的，按装修住宅项目办理价格备案手续；土地出让合同未明确装修的，按毛坯住宅项目办理价格备案手续，装修价格不得超过经价格会商小组议定的价格。
申请装修商品房销售时需达到以下条件:一是销售楼盘须建造至少二套以上的实体装修样板房，向购房者展示交房标准。样板房要真实反映装修标准和施工质量，装修住宅交房时的装修质量不能低于样板房水平，样板房在合同约定的交房时间前不得拆除。二是装修的价格和配置标准须在销售方案及商品房买卖合同中明示，包括主要装修设备和材料的品牌、产地、规格、数量等具体内容。
（十）加强片区车位价格管控。将车位价格纳入价格调控范围，防止变相涨价。中心城区楼盘车位价格按照土地级别一至四类片区划分，其对应销售价位（每个）分别不高于18万元、16万元、14万元、12万元。对符合贷款条件的不得拒绝使用贷款方式购买车位。
五、优化土地供应管理
（十一）完善土地出让方式合理控制楼面地价。经营性房地产用地出让竞价溢价率超出20%时，应缩短全额付清土地出让金的时间或现房销售等。要根据片区控价目标，在土地出让环节前，由价格会商小组确定拟出让住宅用地的商品住房销售均价，新出让土地采取“限房价＋竞地价”方式出让。
（十二）督促开发企业按照土地合同约定开竣工。全面开展房地产项目闲置土地专项清理和建设进度动态巡查，督促房地产企业按照土地出让合同约定开工、竣工。加大闲置土地处置力度，针对房地产闲置土地的不同原因，采取有效措施，加大处置力度，依法依规逐宗制定处置方案，报市政府批准后实施。对受让人未按期缴纳土地出让金的，严格按违约处理；对企业原因造成土地闲置的，责令限期整改或依法收回。在整改到位或按约定履行合同前，禁止相关企业在全市范围内参加土地交易活动。对供地后不按期开工建设的房地产项目，按照《闲置土地处置办法》进行查处，对不是政府原因形成超过动工开发期1年、不满2年的闲置土地，按规定收取土地闲置费；对闲置超过2年的土地依法收回，重新进行市场配置。
（十三）加快土地的出让节奏。列入年度出让计划的土地，要完善地块周边的基础设施建设，加快供地节奏，力争每年第三季度完成出让工作。
六、加大市场监督管理
（十四）加强企业经营行为监管。依法规范房地产市场，加强部门协同监管，把房地产行业企业纳入跨部门“双随机、一公开”联合抽查范围。严肃查处房地产市场以下违法违规行为，一是商品房备案价格之外，加价销售商品房或违规收取其它费用的；二是超出政府确定的装修价格，超额收取装修费用的；三是企业强行搭配车位销售，以及超过备案价格销售车位的；四是擅自提高首付款比例，拒绝公积金和商业贷款的；五是房地产企业未取得预售许可证，收取定金及售房款的；六是捂盘惜售或者变相囤积房源的。对失信房地产企业，由住建牵头，国土、公安、税务、工商、金融部门共同实施联合惩戒，并将房地产企业信用信息归集到国家企业信用信息公示系统（福建）向社会公示，促进房地产企业依法诚信经营。
（十五）实施商品住房限购限售
对以下三种类型居民家庭，暂停向其销售本市中心城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房：
1、在中心城区拥有2套及以上商品住房的蕉城、东侨户籍居民家庭；
2、在中心城区拥有1套及以上商品住房的本市各县（市）户籍居民家庭；
3、无法提供购房之日前6个月内在本市中心城区累计缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。符合本条规定的非本市户籍居民家庭仅允许在中心城区购买1套商品住房。
居民家庭住房套数的认定包含购买新建商品住房和存量住房（二手住房）。
在中心城区范围内新购买（自本意见施行之日起购买）商品住房（含新建商品住房和二手住房），取得不动产权证未满3年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。
对不符合上述限购限售条件的商品住房，房地产交易、不动产登记部门不得办理网签备案、不动产登记。
（十六）公证公开摇号销售
对中心城区新批预售的商品住房项目实行公证摇号、公开销售，其中应安排50%的套数优先考虑蕉城、东侨户籍无房户首次购房等刚性需求。房地产开发企业取得预售许可后，应组织公证摇号公开销售商品住房，摇号排序、按序购房，摇号排序名单应现场公示，选房后不得更名转让。加强摇号过程监督，由公证机构主导，住建、工商、物价等部门进行监督。具体操作细则由司法、住建部门另行制定后实施。
七、建立督查考核制度
市住建、国土部门应建立督查考核机制，联合对各县（市、区）调控执行和供地计划落实完成情况进行重点检查、全面考核。
八、其他
本意见由宁德市住房和城乡建设局、宁德市国土资源局负责解释，自发布之日起实施，各县（市）人民政府可参照执行。实施过程中,如遇上级政策调整,按上级政策执行。之前市本级印发的相关房地产市场调控文件内容与本意见相抵触的，以本意见为准。
宁德市住房和城乡建设局 宁德市国土资源局 宁德市城乡规划局 宁德市统计局 国家税务总局宁德市税务局 宁德市物价局 宁德市司法局
2018年7月9日
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